Наиболее распространенным предметом судебных споров, связанных с реконструкцией, в подавляющем большинстве является вопрос законности проведения такой реконструкции. Чаще всего это споры о признании реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой и о признании права собственности на реконструированный объект. В материале рассмотрим вопросы квалификации реконструкции и пристройки к законно возведенному строению как самовольных, признания права собственности на реконструируемый объект и пр.
Пункт 14 ст. 1 ГрК РФ подразумевает под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов):
-
изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства;
-
замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Наиболее распространенным предметом судебных споров, связанных с реконструкцией, в подавляющем большинстве является вопрос законности проведения такой реконструкции. Чаще всего это споры о признании реконструированного объекта недвижимости самовольной постройкой и о признании права собственности на реконструированный объект.
К вопросу о самовольной реконструкции
По общему правилу, предусмотренному постановлением Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 (далее — постановление № 44):
-
постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ;
-
при наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (п. 5 постановления № 44).
Таким образом, самовольно реконструированный объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
-
реконструкция на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
-
реконструкция на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта (то есть объекта создаваемого в результате реконструкции) на дату начала реконструкции возведения и на дату выявления реконструированного объекта недвижимости;
-
реконструкция без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала реконструкции и является действующим на дату выявления реконструированного объекта недвижимости;
-
реконструкция с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала реконструкции и являются действующими на дату выявления реконструированного объекта недвижимости.
Следует указать, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений п. 3.1 ст. 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, — о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (п. 30 постановления № 44).
При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (п. 31 постановления № 44).
Признание права собственности на реконструируемый объект
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий (п. 39 постановления № 44):
-
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее реконструкцию, имеет права, допускающие реконструкцию на нем соответствующего объекта;
-
если на день обращения в суд реконструированный объект недвижимости соответствует установленным требованиям;
-
если сохранение реконструированного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ).
Правоприменительную практику по спорам о признании реконструированного объекта самовольной постройкой можно назвать сформировавшейся, устоявшейся и достаточно многочисленной. При этом можно сказать, что на протяжении всего времени эволюционирования правоприменительных подходов по спорам о самовольном строительстве высшие судебные инстанции старались сбалансировать права лица, осуществившего возведение (создание) самовольной постройки, публичных интересов и иных заинтересованных лиц.
В рамках данных споров требования истца, как правило, состоят в признании реконструированной постройки самовольной и ее сносе либо приведении в соответствие с установленными требованиями. При этом лицом, реконструировавшим объект недвижимости с нарушением требований законодательства, выдвигается встречный иск с требованием о признании права на самовольную постройку (самовольно реконструированный объект).
Исключительность признания права собственности на самовольно реконструированный объект
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ) (п. 43 постановления № 44).
В качестве примера можно привести судебный спор, дошедший до ВС РФ (Определение ВС РФ от 14.09.2023 № 305-ЭС23-7642 по делу № А41-8920/2021).
ВС РФ отметил, что:
цитируем документ
...признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, но он не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Одним из условий легализации самовольной постройки законодатель указал наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство такой постройки.
В другом деле ВС РФ отказал обществу в признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в результате реконструкции, сославшись на его недобросовестное поведение (Определение ВС РФ от 26.07.2024 № 308-ЭС24-6832 по делу № А32-34666/2020).
Суд указал, что:
цитируем документ
В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09
При этом также может свидетельствовать о надлежащем характере мер, принятых лицом, создавшим самовольную постройку, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных ч. 7 и 9 ст. 51 ГрК РФ.
Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12).
Признание самовольной постройкой пристроек к законно возведенному строению
- В таких спорах следует обратить внимание на правильное формулирование требований как по первоначальному иску, так и по встречному.
Например, в рамках рассмотрения спора суд округа указал, что при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.09.2024 № Ф10-3194/2024 по делу № А68-5325/2021).
цитируем документ
Если приведение основного нежилого здания лит. А в первоначальное техническое состояние является невозможным по объективным причинам (основное здание и пристройка к нему являются единым объектом недвижимости и снос пристройки приведет к неминуемой гибели нежилого здания), то судам надлежало предложить истцу рассмотреть вопрос о целесообразности изменения предмета искового требования, направленного на снос нежилого здания вместе с пристройкой как единого объекта самовольного строительства, ввиду недопустимости сноса только лишь самой пристройки.
Из указанного видно, что в зависимости от технических характеристик реконструированного здания первоначальные требования могут быть сформулированы либо о сносе только самовольно возведенной пристройки к основному зданию, либо о сносе и пристройки, и основного здания. Встречные же требования о признания права собственности на самовольную постройку могут быть сформулированы только в отношении всего реконструированного объекта недвижимости целиком.
При осуществлении реконструкции объекта недвижимости, расположенного на арендованном земельном участке, следует учитывать обязательное требование о соответствии реконструированного объекта не только нормам ст. 222 ГК РФ, но и условиям договора аренды земельного участка.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований п. 3 ст. 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта (п. 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного суда РФ 16.11.2022).
В рамках одного из споров суды сослались на вышеуказанную позицию ВС РФ, указав, что земельный участок для целей строительства предпринимателю не предоставлялся.
Вместе с тем на данном земельном участке им без полученного в установленном порядке разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию произведена реконструкция принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания путем возведения к нему двухэтажной пристройки, в результате которой был создан новый объект недвижимости, который в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.10.2024 № Ф06-6849/2024 по делу № А06-1752/2022).
- Если самовольно реконструированный объект не может являться объектом гражданского оборота, то в отношении такого объекта не может быть установлен и сервитут.
Так, в п. 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017): не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества (Определение ВС РФ от 05.03.2020 № 310-ЭС20-412 по делу № А83-7107/2018; постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.11.2023 № Ф09-1412/23 по делу № А50-3826/2019; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.06.2022 № Ф04-1875/2022 по делу № А45-7335/2021).
- Самовольная реконструкция объекта недвижимости может повлечь за собой привлечение к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.
К административной ответственности лицо, осуществляющее самовольную реконструкцию, может быть привлечено при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство (ч. 1 ст. 9.5. КоАП РФ).
Объективной стороной указанного административного правонарушения является совершение лицом, осуществляющим строительную деятельность, действий по осуществлению строительства (реконструкции) объекта капитального строительства при отсутствии разрешения на строительство только в течение периода, пока осуществляемая с нарушением закона деятельность не будет прекращена или нарушение не будет устранено.
Противоправное деяние, предусмотренное ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, считается оконченным в момент прекращения осуществляемой с нарушением закона деятельности по строительству (реконструкции) объекта — завершения строительных работ по строительству (реконструкции) объекта или в момент получения разрешения на строительство.
Соответственно, срок давности привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ начинает течь с момента прекращения строительства объекта (п. 41 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2021), утв. Президиумом Верховного суда РФ 10.11.2021).
Часть 5 ст. 9.5. КоАП РФ имеет другой состав и предусматривает привлечение к ответственности лицо, осуществляющее эксплуатацию уже реконструированного объекта недвижимости без соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию такого объекта.
В частности, в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» указано, что:
цитируем документ
Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ привлечению к административной ответственности подлежат лица, осуществляющие эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство.
При рассмотрении таких дел судам необходимо исходить из того, что субъектом данного административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства.
В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.
***
В заключение можно указать, что в отношении реконструированных объектов недвижимости наиболее часто возникающими спорами являются споры о сносе таких объектов, если их реконструкция была осуществлена:
-
без получения необходимых разрешительных документов;
-
с нарушением прав смежных правообладателей земельных участков или строений;
-
если реконструированный объект не соответствует виду разрешенного использования и/или договору аренды земельного участка, на котором он расположен;
-
с нарушением технических норм и правил, в результате которых в том числе создается угроза третьим лицам.
Вопросы самовольной реконструкции объекта недвижимости регулируются теми же нормами, что и вопросы самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), а требование о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости может быть удовлетворено судом только в исключительных случаях при отсутствии со стороны истца злоупотребления таким правом.