Целью Закона (Федеральный закон от 24.07.2023 № 368-ФЗ) является упрощение порядка постановки на кадастровый учет и регистрации прав на объекты незавершенного строительства (далее – ОНС), включенные в федеральный и региональные реестры незавершенных объектов капитального строительства (далее – Реестры). В связи с этим, следует отметить, что Закон имеет весьма узкую направленность, поскольку не распространяется на игроков рынка недвижимости, которые не привлекают бюджетные средства.
В материале рассмотрим особенности включения в Реестры, а также порядок кадастрового учета ОНС, включенных в них.
О Реестрах
Данные Реестры появились в 2022 году с целью совершенствования и ускорения работы государственных органов по ликвидации ОНС и улучшения координации работы по оценке необходимых затрат со стороны государства для их ликвидации. В Реестры включаются объекты, построенные или реконструированные полностью за счет средств бюджета или с частичной финансовой поддержкой со стороны государства.
В отношении объектов, включенных в один из Реестров, уполномоченным органом исполнительной власти принимается одно из следующих решений (Постановление Правительства РФ от 26.07.2022 г. № 1333, далее – Решения):
- завершить строительство (реконструкцию) объекта;
- приватизировать объект;
- снести объект.
Кроме того, ОНС, указанные в Реестре, также включаются в план мероприятий по снижению количества ОНС. Минстрой осуществляет контроль за реализацией одного из Решений, принятого в отношении ОНС, включенного в один из Реестров и в план мероприятий по снижению количества ОНС.
Порядок кадастрового учета ОНС, включенных в Реестр
Основные нововведения, предусмотренные Законом, и их сравнение с ранее действующими правилами, отражены в таблице ниже.
|
Ранее |
Сейчас |
|
Кадастровый учет всех ОНС и регистрация прав на них осуществлялись на основании технического плана. |
Для кадастрового учета ОНС, включенных в Реестры, и регистрации прав на них достаточно заполнения декларации об объекте недвижимости, составленной в форме электронного документа и заверенной усиленной квалифицированной электронной подписью должностного лица органа исполнительной власти. |
|
Для составления технического плана необходимо провести кадастровые работы. |
Подготовка декларации об объекте недвижимости возможна без проведения кадастровых работ. |
|
Кадастровый учет и регистрация права на ОНС в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен ОНС, осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией права на такой земельный участок. |
Кадастровый учёт и регистрация права на земельный участок, на котором расположен ОНС, включенный в один из Реестров, не требуется для целей кадастрового учета и регистрации прав на ОНС. |
Последствия принятия Закона
К положительным аспектам можно отнести следующее:
- сокращение сроков и затрат публичных органов на регистрацию прав на ОНС, включенные в Реестры. На данный момент подобные регистрационные мероприятия занимают, как правило, около пяти-шести месяцев;
- сокращение сроков завершения строительства ОНС, включенных в Реестры, за счет средств государственного бюджета;
- сокращение сроков сноса ОНС, включенных в Реестры.
Вмесите с тем, Закон не решает ряд вопросов, связанных с регистрацией ОНС, а также порождает потенциальные проблемы для правоприменительной практики и коммерческого оборота, в частности:
- для целей регистрации перехода прав на ОНС, включенные в Реестры, все-равно потребуется выполнить кадастровые работы, т.е. подготовить технический план объекта. По сути, это означает, что для ОНС, в отношении которых принято решение о завершении строительства и приватизации, потребуется подготовка двух документов: декларации об объекте недвижимости на первом этапе и технического плана впоследствии. Таким образом, введенный Законом порядок не способствует ускорению приватизации ОНС.
- Закон позволяет ставить на кадастровый учет ОНС, включенные в Реестры, строительство которых осуществлялось за счет бюджетных средств, без надлежащего оформления прав на земельные участки под ними, что впоследствии потенциально может привести к затягиванию последующих регистрационных действий в отношении земельных участков под ОНС.
- Закон предусматривает освобождение Росреестра от компенсации убытков, причиненных в результате осуществления кадастрового учета и регистрации прав в отношении ОНС, включенного в один из Реестров. Следовательно, частные инвесторы при приобретении подобных объектов потенциально могут столкнуться с рисками потери вложенных средств в связи с оспариванием прав на ОНС, в том числе по вопросу законности их строительства, а также продолжительными судебными спорами по данному вопросу.
Полагаем, что для оценки эффективности упрощенного порядка кадастрового учета и регистрации прав на ОНС, включенные в Реестр, потребуется несколько лет. Если изменения, введенные Законом, не станут для частных инвесторов сдерживающим фактором в сфере реализации проектов с участием публичных правовых образований и помогут Минстрою ускорить процесс работы над уменьшением числа ОНС, то, безусловно, введенный Законом упрощенный порядок можно будет считать действенным.