Изменения1, упрощающие государственный кадастровый учет и регистрацию прав на объекты незавершенного строительства, которые включены в федеральный или региональный реестры незавершенных объектов капитального строительства, вступили в силу 4 августа. Эксперты рассказали «ЭЖ-Юристу» о нововведениях.
1 Федеральный закон от 24.07.2023 № 368-ФЗ.
В соответствии с законом процедура проведения кадастрового учета и госрегистрации «незавершенки» будет осуществляться на основании декларации об объекте недвижимости без необходимости подготовки технического плана. Однако такое упрощение касается не всех недостроенных объектов, а только включенных в федеральный или региональные реестры незавершенных объектов капитального строительства.
Попадание такого объекта в реестр означает появление с ним какой-то проблемы: истек срок действия разрешения на строительство, отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и прошло уже больше года с момента отказа, истек срок действия договора аренды и др. (ст. 55.34, 55.35 ГрК РФ). Обычно последствием внесения в реестр является принятие управленческого решения о целесообразности завершить строительство такого объекта, продать его или снести (п. 1, 6—8 постановления Правительства РФ от 26.07.2022 № 1333).
Согласно процедуре для проведения кадастрового учета и госрегистрации «незавершенки» соответствующий уполномоченный орган должен направить заявление и декларацию в электронной форме. В декларации нужно указать причину, по которой объект незавершенного строительства попал в соответствующий реестр.
Право собственности на объект, соответственно, регистрируется в пользу Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или в муниципальную собственность. Распоряжаться таким объектом и обременять его посредством заключения сделок нельзя — сначала нужно будет провести соответствующие кадастровые работы и подготовить технический план. При этом для описания объекта незавершенного строительства в техническом плане используются проектная документация, разрешение на строительство, исполнительская документация, декларация об объекте недвижимости.
Дополнительно законом вводится освобождение органов Росреестра от ответственности за возможные убытки, возникшие в результате осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации в отношении таких объектов в связи с предоставлением уполномоченным заявителем недостоверных сведений об объекте.
В пояснительной записке к поправкам1 указывалось, что введение упрощенной регистрации объектов незавершенного строительства, включенных в реестры, должно способствовать сокращению количества «недостроев». Такой порядок должен ускорить и упростить реализацию управленческих решений по сносу, приватизации или продолжению строительства объектов незавершенного строительства.
Теперь регистрация таких объектов будет происходить без составления технического плана на основании декларации, содержащей технические сведения об объекте.
При этом государственная регистрация перехода права на объект незавершенного строительства, возникшего на основании сделок, ограничения права на объект незавершенного строительства или обременения объекта, а также сделок с ним допускается только после уточнения сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости по результатам выполнения кадастровых работ.
С заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и госрегистрации объектов незавершенного строительства могут обратиться государственный орган РФ, субъект РФ или орган местного самоуправления, за счет средств бюджета которого строился данный объект.
Разработчики, обосновывая необходимость внесения поправок в закон, никак не прокомментировали в своих пояснениях целесообразность постановки на кадастровый учет и госрегистрации прав на объекты незавершенного строительства, подлежащие сносу. Между тем при принятии решения о приватизации объекта незавершенного строительства и осуществлении перехода прав в любом случае придется проводить кадастровые работы, вопрос эффективности нового механизма регистрации объектов незавершенного строительства остается открытым.
Следует отметить, что закон не предусматривает госрегистрацию прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Статус такого участка может оставаться неопределенным до момента осуществления перехода прав на объект незавершенного строительства.
Закон также устанавливает, что Росреестр не будет нести ответственность за убытки, которые возникают в связи с осуществлением государственного кадастрового учета и государственной регистрации объектов незавершенного строительства, включенных в федеральный или региональный реестры.
Более того, Росреестр не будет нести ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании:
документов, подтверждающих права на недвижимое имущество, признанных судом недействительными;
нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки;
созданных и переданных в орган регистрации прав МФЦ электронных образов документов в случае нарушения таким центром законных требований.
С Росреестра снимается ответственность и за убытки, в том числе ущерб, причиненный жизни и здоровью граждан, которые возникли в связи с нарушениями требований законодательства о градостроительной деятельности, допущенными при строительстве, реконструкции ОКС, которые прошли государственную регистрацию.
До принятия данного закона, для регистрации требовались как минимум технический план объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок. Их подготовка идет не менее шести месяцев. Очевидно, законодатель захотел сократить срок для регистрации объектов незавершенного строительства в целях принятия дальнейших решений в отношении них: достройки, приватизации, сноса.
Проведение кадастровых работ и уточнение сведений ЕГРН потребуется в случае принятия решения о регистрации перехода права на такой объект, ограничений и обременений.
Изменения призваны снизить финансовые и временные затраты на подготовку документов, необходимых для регистрации прав на «незавершенку». Упрощение процедур регистрации прав на «бюджетные» «незавершенки» потенциально ускорит процесс интеграции этих объектов в гражданский оборот. Позволит принять организационные решения в отношении таких объектов.
Данный закон имеет узкую направленность и не касается непосредственно частных объектов незавершенного строительства. Между тем в том же в реестре могут быть объекты, сооруженные за счет бюджетных средств лишь частично, то есть в остальной части за счет частных инвесторов.
С одной стороны, указанная процедура упрощается и позволяет упорядочить и систематизировать информацию об объектах, а при должном исполнении законодательства привести фактическое положение дел в соответствие с не всегда актуальными данными официальных реестров, но с другой – может возникнуть почва для злоупотреблений и разного рода ущерба в случае заведомо недобросовестных или даже случайных манипуляций с информацией о такого рода объектах.
В этом контексте особо примечательно, что в новых нормах исключается ответственность регистрирующего органа за возможные убытки, связанные с государственным кадастровым учетом и регистрацией прав на объекты незавершенного строительства в связи с предоставлением недостоверных сведений об объектах уполномоченными органами.
При таких обстоятельствах может возникнуть ситуация, когда новые нормы могут породить дополнительные неточности, искажения и нарушения чьих-либо прав.
Как будут реализовываться нововведения - покажет практика.
