С 01.10.2019 действует ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, которая запрещает размещать гостиницы в жилых помещениях. Одновременно с этим ГК РФ разрешает собственникам жилых помещений предоставлять их в наем гражданам на любой срок: на один день, неделю, месяцы или годы. Как понять, когда собственник квартиры реализует свое право на сдачу ее в наем, а когда он уже занимается незаконной гостиничной деятельностью?
Ответ на этот вопрос искал КС РФ в Постановлении от 23.03.2023 № 9-П.
Спор возник в связи с тем, что гражданин сдавал в краткосрочный наем принадлежащую ему квартиру. И это являлось его предпринимательской деятельностью. В объявлениях в сети «Интернет» квартира была обозначена «как двухуровневые апартаменты, которые сдаются посуточно с мебелью и удобствами в номере, с питанием и напитками, трансфером до аэропорта и обратно, стойкой регистрации, а персонал говорит на английском и русском языках». Суды всех инстанции, включая ВС РФ, признали данную деятельность гостиничной и запретили использовать квартиру в данном качестве.
Наем vs гостиничные услуги
КС РФ в ответ на жалобу гражданина сформулировал критерии, по которым можно разграничить правомерные действия по сдаче своей квартиры в наем и незаконную гостиничную деятельность.
Так, не могут сами по себе являться основанием для признания гостиничными услугами:
- короткий (от одних до нескольких суток) срок предоставления жилого помещения;
- использование при распространении информации о возможности предоставления жилого помещения в наем терминологии, характерной для сферы гостиничных услуг;
- присутствие собственника жилого помещения или уполномоченного им лица при заселении граждан в жилое помещение и выселении из него;
- оказание собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом содействия гражданам, которым предоставляется жилое помещение, в получении транспортных услуг или услуг общественного питания, когда это не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру мест общего пользования в многоквартирном доме.
Чтобы квалифицировать сдачу жилого помещения в наем как гостиничные услуги, нужно установить, что:
- собственник жилого помещения предпринимает меры по такому оборудованию (оснащению) жилого помещения, которое позволяет одновременно предоставлять его значительно большему числу граждан, чем размещаются в таком помещении при обычном проживании, либо
- жилое помещение регулярно предоставляется значительно большему числу граждан, чем размещаются в таком помещении при обычном проживании, либо
- жилое помещение предоставляется менее, чем на одни сутки, либо
- жилое помещение предоставляется для удовлетворения потребностей, не связанных с проживанием в нем (для проведения празднований, других мероприятий, встреч и т.п.), либо
- если имеет место постоянное или регулярное нахождение в местах общего пользования в многоквартирном доме лиц, обеспечивающих оказание размещенным в жилом помещении гражданам услуг, обычно оказываемых гостиницами (например, вызов скорой помощи, пользование медицинской аптечкой, доставка в номер корреспонденции, адресованной потребителю, по ее получении, побудка к определенному времени, предоставление кипятка) либо
- если одним собственником краткосрочно предоставляется гражданам несколько помещений в одном многоквартирном доме.
КС РФ подчеркивает, что указанные критерии не являются исчерпывающими при принятии судом решения. Суд в каждом конкретном споре о признании сдачи жилого помещения в наем в качестве гостиничной деятельности и о ее запрете, должен анализировать всю совокупность фактических обстоятельств в комплексе.
Защитить права жильцов МКД
Если в результате исследования обстоятельств дела суд придет к выводу, что сдача жилого помещения в наем действительно (1) создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения, либо (2) влечет очевидное повышение интенсивности эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности, то такая деятельность должна быть запрещена.
Подход КС РФ продиктован поиском баланса между, с одной стороны, необходимостью поддержать внутренний туризм и предпринимательскую деятельность обычных граждан, сдающих свои квартиры в наем, и с другой - стремлением защитить интересы соседей такого гражданина-предпринимателя, которые могут пострадать от реальной гостиничной деятельности.
И с этой точки зрения, позицию КС РФ можно поддержать. Но оставляя оценку фактических обстоятельств в каждом конкретном случае на откуп суда и давая лишь примерные критерии, КС РФ тем самым не вносит стабильность и предсказуемость в гражданский оборот.
А это значит, что в будущем по подобной категории споров нас может ждать неожиданное применение норм закона и интересные судебные решения. Хотя не исключено, что рекомендация КС РФ федеральному законодателю принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения граждан, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений, в ближайшее время снимет противоречия и даст участникам соответствующих отношений стабильность и прогнозируемость будущего.