Появились поправки, касающиеся международных компаний из САР, арендодателей, у которых отношения с арендаторами из недружественных стран, а также залогодателей, которым нужно погасить запись об ипотеке в ситуации, когда залогодержатель из недружественной страны не предоставляет необходимые документы.
Опубликован Федеральный закон от 14.07.2022 № 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 332-ФЗ). В нем содержатся поправки, которые касаются иностранных арендаторов, международных компаний, а также погашения регистрационной записи об ипотеке. Закон вступил в силу 14.07.2022, за исключением некоторых положений, которые начнут действовать с 14.08.2022 (по поводу международных компаний).
Погашение записи об ипотеке
Если кредитор из недружественной страны, то погасить ипотеку можно по заявлению должника (залогодателя). Такой возможностью сможет воспользоваться залогодатель, если кредитор из недружественной страны не предоставил документы для погашения регистрационной записи об ипотеке. Поправки об этом внесены в Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 1 Закона № 332-ФЗ).
Предусмотрен такой порядок: залогодатель не менее чем за один месяц до подачи заявления должен направить залогодержателю уведомление о намерении подать такое заявление. Далее он сможет подать заявление в Росреестр. Тогда регистрационная запись будет погашена в течение трех рабочих дней с момента подачи документов. К заявлению нужно приложить ведомость банковского контроля, содержащую информацию о снятии кредитного договора (договора займа) с учета на основании полного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
При этом залогодержатель вправе оспаривать в судебном порядке действия залогодателя, связанные с погашением регистрационной записи об ипотеке, а также требовать принятия обеспечительных мер, в том числе в виде запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом.
Отказ от аренды
Предусмотрены правила расторжения договоров аренды с арендаторами из недружественных государств, которые занимали помещения под магазины и общепит (ст. 5 Закона № 332-ФЗ).
В частности, это касается договоров аренды и субаренды зданий, сооружений, помещений в них, земельных участков, если:
-
арендатор находится прямо или косвенно под контролем иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством или территорией (перечень недружественных государств определен в распоряжении Правительства РФ от 05.03.2022 № 430-р);
-
арендная плата установлена в виде доли от полученных в результате использования имущества доходов либо в ином виде, зависящем от результатов хозяйственной деятельности арендатора;
-
арендатор приостановил или прекратил использование имущества для осуществления своей деятельности;
-
произошло существенное снижение размера арендной платы, то есть размер аренды снизился более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2021 г., а если в 2021 г. арендная плата в аналогичном периоде не вносилась, то учитывается уменьшение более чем на 50% по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 г. Если арендатор начал пользоваться имуществом с 01.01.2022, то под существенным снижением размера арендной платы понимается уменьшение ее размера более чем на 50% по сравнению с размером среднемесячной арендной платы, рассчитанной за период до приостановления или прекращения использования таким арендатором имущества для осуществления своей хозяйственной деятельности.
В этом случае арендодатель вправе:
1. Требовать от арендатора ежемесячную арендную плату за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 г. или за период с января 2022 г. по 24.02.2022, если использование имущества началось с 01.01.2022.
2. Отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке при соблюдении хотя бы одного условия:
-
арендатор не возобновил использование арендованного имущества по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего требования;
-
арендатор отказался от исполнения требования либо не исполнил его по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором соответствующего требования.
Чтобы воспользоваться поправками, арендодатель должен уведомить арендатора о требовании внести ежемесячную арендную плату за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества. В случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке ему не начисляются предусмотренные законом или договором неустойки (штрафы, пени).
Право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора аренды не подлежит применению с даты прекращения контроля иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством или территорией, в отношении арендатора.
Изменение или расторжение договора аренды, заключенного до 24.02.2022 включительно, по инициативе арендодателя не допускается по любому из следующих оснований:
-
арендатор, в отношении которого в период после 24.02.2022 прекращен контроль иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством или территорией, изменил в указанный период фирменное наименование, коммерческое обозначение или товарный знак;
-
в отношении арендатора в период после 24.02.2022 прекращен контроль иностранного лица (иностранных лиц, включая несколько не аффилированных друг с другом лиц), связанного с недружественным иностранным государством или территорией, и установлен контроль российского юридического лица или гражданина РФ либо иностранного юридического лица, подконтрольного российскому юридическому лицу или гражданину РФ.
Кроме того, с арендатора можно требовать неустойки (штрафы, пени) и применять другие меры ответственности, предусмотренные договором аренды (субаренды).
Международные компании
Непубличные АО, которые имеют статус международной компании, вправе выпускать разные типы акций с разным объемом прав. Такие поправки внесены в Федеральный закон от 03.08.2018 № 290-ФЗ «О международных компаниях и международных фондах» (ст. 2 Закона № 332-ФЗ). Статусом международной компании обладают компании, которые зарегистрированы на территории специальных административных районов в Калининградской области и в Приморском крае.
Также международные компании будут обязаны раскрывать информацию, которая содержится в уставе, относительно размещаемых акций, объема прав и количества голосов, предоставляемых ими.