В ходе процедур банкротства реализация объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику, может вызывать определенные проблемы практического свойства. Например, что делать, если у должника есть имущество в виде объекта незавершенного строительства, которое без какого-либо ущерба для конструкции может быть перемещено, а должник настаивает на регистрации данного объекта в качестве недвижимого? Или должен ли арбитражный управляющий, выявив самовольную постройку, предпринять меры по ее узакониванию и включению в конкурсную массу? В материале рассмотрим, как разрешаются эти и другие проблемы квалификации объектов незавершенного строительства в банкротстве и в каких примерах из судебной практики можно отыскать ответы на эти вопросы.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства квалифицируется как недвижимая вещь в случае, если данный объект проходит проверку, предложенную ВАС РФ, которым было указано следующее: «…следовало определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Кодекса, …привели ли выполненные работы к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно» (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09 по делу № А53-3598/2008-С2-11).
Вместе с тем имеются определенные сложности с квалификацией объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи. Как справедливо указывал Р.С. Бевзенко, в Едином реестре государственной регистрации недвижимости имеется множество объектов, которые, будучи зарегистрированы в качестве недвижимой вещи, «возведены из сборно-разборных конструкций»1, то есть не имеют признака недвижимости по ст. 130 ГК РФ, не проходят тест постановления Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09 по делу № А53-3598/2008-С2-11, однако юридически стали недвижимостью в связи с наличием записи о них в Едином государственном реестре недвижимости.
Проблемы квалификации незавершенного строительства в банкротстве
Но что, если в деле о банкротстве у должника есть имущество в виде, например, не завершенного строительством дачного дома (сруба), который без какого-либо ущерба для конструкции может быть перемещен, а должник настаивает на регистрации данного объекта в качестве недвижимого? Требуется ли в таком случае от арбитражного управляющего производить регистрацию объекта незавершенного строительства, если буквальное толкование ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает регистрацию прав на объект незавершенного строительства? Это означает, что вопрос о квалификации вещи в качестве недвижимой встает особо остро, так как имущество впоследствии подлежит реализации.
Вместе с тем, согласно п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для того чтобы вещь считалась недвижимой, не обязательна ее государственная регистрация, поскольку вещь является недвижимой в силу ее природных либо физических свойств или на ней, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). См., например, Определение ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016.
Тем не менее, даже если объект проходит тест на признак недвижимого имущества, это не дает гарантии отнесения его к юридически недвижимой вещи, так как такой объект может быть самовольной постройкой, которая вообще не участвует в гражданском обороте и, соответственно, не может быть указана как имущество, подлежащее реализации.
Действующее законодательство не содержит запрета на реализацию земельного участка с самовольной постройкой (вне зависимости от того, окончена ли постройка строительством или нет), и поэтому такая продажа допустима. Такого подхода придерживается и Верховный суд (Определением ВС РФ от 24.11.2021 № 302-ЭС21-22750 отказано в передаче дела № А10-5048/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.09.2021 № Ф02-4719/2021 по делу № А10-5048/2017).
Более того, в некоторых случаях такую постройку вообще расценивают не как целую вещь, а как, например, «строительные материалы, сложенные определенным образом». Вопрос о критике такого подхода можно оставить за скобками, так как (пусть как бы и порочная) подобная судебная практика существует (например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.12.2020 № Ф07-13528/2020 по делу № А56-162770/2018). Иных похожих судебных актов найти не удалось, поэтому разумно будет предположить, что все же самовольные объекты незавершенного строительства рассматриваются как не участвующее в гражданском обороте имущество, которое может быть узаконено, а не как набор движимых вещей.
Что может предпринять арбитражный управляющий?
Без сомнения, сразу же возникает закономерный вопрос: а должен ли арбитражный управляющий, выявив самовольную постройку, предпринять меры по ее узакониванию и включению в конкурсную массу? С одной стороны — нет. Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) такая обязанность (узаконивать самовольные постройки) не предусмотрена, и, как например в вышеуказанном судебном акте, суды также считают, что такой обязанности у арбитражного управляющего нет.
С другой стороны, арбитражный управляющий должен в соответствии с Законом о банкротстве действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества. И отказ от действий, которые могли привести к пополнению конкурсной массы (узаконивание самовольной постройки для ее последующей продажи в качестве оборотоспособной недвижимой вещи), может впоследствии стать основанием для взыскания с арбитражного управляющего убытков. Существует и противоположная позиция, согласно которой арбитражный управляющий должен сначала предпринять меры по узакониванию самовольной постройки и только в случае неудачи реализовывать такую постройку совместно с иным имуществом (земельным участком), иное же может повлечь как минимум признание торгов имуществом должника недействительными (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.11.2021 № Ф01-6309/2021 по делу № А79-3721/2016). Однако после анализа этого судебного акта уже видится повод для возможного заявления о взыскании убытков с управляющего, так как арбитражный суд высказался достаточно недвусмысленно: «реализация имущества с учетом магазина и ангара позволила бы пополнить конкурсную массу на большую сумму. В настоящем случае, как верно указали суды, спорные объекты были переданы покупателю фактически безвозмездно, что не соответствует цели процедуры, применяемой в деле о банкротстве должника».
В судебной практике есть уже примеры, когда с арбитражного управляющего предпринимались попытки взыскать убытки, связанные с реализацией объекта незавершенного строительства, который являлся самовольной постройкой. Арбитражные суды трех инстанций в деле в № А46-17008/2020 пришли к выводу, что основания для взыскания убытков отсутствуют, и в том числе заметили следующее: «На управляющего в общем случае не возлагаются обязанности по завершению строительства имеющихся у должника объектов или доведению их до состояния, соответствующего строительным нормам и правилам или иным требованиям, регистрации права на объекты, в признании которых недвижимыми не имеется достаточных оснований или в отношении которых имеется другой порядок оформления» (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.07.2021 № Ф04-3890/2021 по делу № А46-17008/2020).
Однако в другом деле суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к противоположному выводу: «непринятие финансовым управляющим в порядке обеспечения максимальной ликвидности реализуемого имущества мер по обращению в суд с требованием о признании за должником права собственности на объект незавершенного строительства (самовольно реконструированный объект) в рассмотренном случае не отвечало требованиям разумно и добросовестно действовать в интересах должника и кредиторов в деле о банкротстве...» (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.2022 № Ф03-820/2022 по делу № А51-9105/2019).
Так как заявитель не потребовал взыскания убытков, то результатом рассмотрения стало удовлетворение жалобы на арбитражного управляющего в соответствующей части. Однако можно предположить, что в случае если бы в жалобе было заявлено и о взыскании убытков, то результат был бы также не в пользу арбитражного управляющего.
Вопросы реализации объектов незавершенного строительства, которые являются самовольными постройками, безусловно, сложны, а судебная практика — противоречива.
Однако концентрировать все внимание лишь на этой проблеме было бы неверно, поскольку этим не исчерпываются вопросы, которые необходимо разрешить в ходе реализации имущества, не завершенного строительством.
Банкротство застройщиков
Например, задача сильно усложняется, если объект незавершенного строительства не нежилое здание (сооружение), а будущий жилой дом, к строительству которого привлекались денежные средства непрофессиональных инвесторов (дольщиков).
В таком случае и сам должник относится к отдельной категории (застройщик), и процедура его банкротства регулируется специальными нормами параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве «Банкротство застройщиков».
Дело не только в самой специфике деятельности застройщика, но и в социальной значимости такой процедуры банкротства, ее влиянии, как бы громко это ни звучало, на конституционные права граждан, на общую социальную защищенность и на стабильность общества.
Параграф о правилах банкротства застройщиков был введен в Закон о банкротстве именно «в целях совершенствования защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства при банкротстве застройщиков. <…> позволят привести на равный уровень защиты граждан — участников строительства, независимо от вида договора, по которому привлекался застройщик…» (Заключение на Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (проект № 334201-5) № 3.29-06/423 от 04.07.2011).
Поэтому процесс реализации объектов незавершенного строительства, при возведении которых были задействованы ресурсы участников строительства в том или ином виде2, регулируется особо и направлен в первую очередь на защиту граждан — участников строительства.
Так, объект незавершенного строительства может быть передан (уступлен) другому застройщику (ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). Однако не всегда в ходе процедуры банкротства реализуется именно такой механизм. Особенно стоить отметить, что число редакций главы 7 параграфа 9 Закона о банкротстве за последние пять лет неумолимо стремится перевалить за десяток, что также не вносит дополнительной определенности в порядок проведения процедур банкротства.
Например, объект незавершенного строительства может быть продан с торгов (аналогично продаже имущества с торгов обычного должника). При этом такая продажа не освобождает объект от обременений. Приобретатель такого объекта вместе с самим объектом получает и обязанность по завершению строительства, и безусловную обязанность по передаче участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства, недвижимого имущества, положенного им в соответствии с договором и реестром.
Об этом также однозначно высказался Верховный суд при рассмотрении дела, в котором такой покупатель (другой застройщик) попытался освободить объект незавершенного строительства от обременений в виде договоров участия в долевом строительстве. В своем Определении Верховный суд провел аналогию со ст. 201.15-1 Закона о банкротстве: «фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий обществом [...] осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве» (Определение ВС РФ от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552 (2-5) по делу № А53-16038/2017).
Встречаются и иные ситуации, связанные со спорами по поводу прав на объект незавершенного строительства. Так, в деле № А08-7446/2015 о банкротстве застройщика на момент открытия конкурсного производства объект незавершенного строительства не был поставлен на кадастровый учет, записи о правах на данный объект в ЕГРН отсутствовали. Конкурсный управляющий предпринял меры по оформлению данного объекта в собственность должника и в последующем реализовал объект незавершенного строительства с торгов.
Спор же возник между конкурсным управляющим и участником строительства, который через ст. 60 Закона о банкротстве оспаривал результаты торгов, ссылаясь на то, что он также является собственником данного объекта незавершенного строительства в принадлежащей ему части (доле) на основании судебного акта. Суды трех инстанций встали на сторону арбитражного управляющего, но стоит заметить, что в этом случае при разрешении спора исследовался более широкий круг вопросов, чем вопрос о законности действий арбитражного управляющего.
Еще одна проблема, которая может возникнуть при реализации объекта незавершенного строительства, — это определение состава лота, в котором будет реализовываться данный объект. Это неразрывно связано с двумя правовыми вопросами: с квалификацией не завершенного строительством объекта в качестве недвижимой вещи и с принципом единства судьбы земельного участка и постройки на нем.
В качестве примера можно привести очень интересный спор, рассмотренный Арбитражным судом Дальневосточного округа. В этом деле в составе одного лота был реализован земельный участок, а в составе другого лота — несколько объектов, расположенных на этом участке, в том числе не завершенная строительством беседка. Покупатель лота с земельным участком посчитал, что торги были проведены с нарушениями в связи с тем, что разделение имущества на два лота и, соответственно, потенциальное разделение владельцев объектов нарушило принцип единства земельного участка и постройки на нем.
Суд округа отметил, что, во-первых, подлежал исследованию вопрос о наличии тесной связи между объектами в составе лота с земельным участком. Во-вторых, суд указал, что в случае признания торгов по лоту с постройками недействительными в связи с тем, что они имеют тесную связь с земельным участком, их последующая реализация все равно нарушит принцип единства судьбы земельного участка и постройки на нем, закрепленный в ст. 35 ЗК РФ, так как земельный участок уже реализован и это означает, что торги постройками в любом случае будут происходить в отрыве от земельного участка (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.10.2021 № Ф03-5033/2021 по делу № А51-226/2016).
Итоги
Все эти примеры свидетельствуют о том, что при реализации объекта незавершенного строительства может возникнуть множество вопросов, каждый из которых требует детального изучения с правовой точки зрения еще на этапе подготовки объекта к продаже.
Помимо этого, может возникнуть необходимость в дополнительных действиях: регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, устранении строительных недостатков при узаконивании самовольной постройки либо определении иного порядка ее реализации в силу ее статуса вещи, не участвующей в гражданском обороте, проведении экспертиз, позволяющих определить возможность квалификации вещи как недвижимой.
К сожалению, рассчитывать, что правовое регулирование в этой области будет упрощаться, пока не приходится, и поэтому арбитражным управляющим крайне важно понимать, что каждый подобный случай требует тщательного анализа и детальной подготовки при принятии тех или иных решений.
1 Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости [Электронное издание]. — М.: М-Логос, 2017. — С. 21.
2 Закон о банкротстве допускает, что привлечение средств непрофессиональных инвесторов может происходить не только через «официальный» способ, то есть договор участия в долевом строительстве, но и иными способами, в том числе через такие конструкции, как предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи будущей вещи и т.д.