1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 83

Оформление земли в собственность по давности владения, если собственность на нее не разграничена: новая позиция КС РФ

В конце 2020 г. Конституционный суд утвердил постановление от 26.11.2020 № 48-П. В нем он высказал позицию о том, что даже если владелец знал об отсутствии у него оснований для возникновения права собственности, он все равно может получить право собственности по приобретательной давности. Однако через несколько месяцев КС РФ принял определение, в котором указал, что нельзя получить собственность по давности на участок, собственность на который не разграничена, потому что само по себе отсутствие кадастрового учета не свидетельствует о том, что участок является бесхозяйным.

Конституционный суд РФ отказал в рассмотрении жалобы на неконституционность п. 1 ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. В ней заявитель указывал, что являлся собственником дома и земельного участка под ним, фактически владел участком еще большей площади в течение 20 лет, но не смог через суд оформить право собственности на весь участок (Определение КС РФ от 11.02.2021 № 186-О).

Обстоятельства дела

Гражданин получил в 1990 г. по решению исполнительного комитета Дмитровского городского Совета народных депутатов в собственность земельный участок площадью 600 кв. м под ИЖС. В 2005 г. его сын (как наследник) оформил право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на этом участке. Но фактически он владел участком не 600 кв. м, а 1214 кв. м.

Собственник дома подал иск к администрации Дмитровского городского округа Московской области о признании права собственности на земельный участок (с расположенным на нем индивидуальным жилым домом) по давности владения. В обоснование своих требований он указал, что:

фактически он и его правопредшественник (отец) использовали земельный участок в существующих границах (1214 кв. м) более 15 лет;

  • собственниками смежных участков являются физические лица;

  • споров с соседями о границах этого участка не имеется.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали истцу в признании права собственности на земельный участок по давности владения. Они указали, что часть земельного участка, превышающая площадь 600 кв. м, относится к землям, находящимся в муниципальной собственности. Спорный участок не был поставлен на государственный кадастровый учет, его границы на местности не были установлены.

При этом суд первой инстанции сослался на п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ, а также на абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, утратил силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Кроме того, суд принял во внимание разъяснение, данное в п. 16 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, в котором указано, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что приобретательная давность применяется только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности, а все иные земельные участки не следует считать бесхозяйным имуществом, так как они являются либо государственной, либо муниципальной собственностью.

Он отметил также, что факт добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным земельным участком с 1990 г. не может являться достаточным основанием для признания права собственности заявителя согласно ст. 234 ГК РФ, поскольку сам по себе факт владения земельным участком не порождает право собственности на него.

Тогда собственник дома подал жалобу в КС РФ. Он ссылался на то, что абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ противоречит ч. 1 ст. 19 и ч. 1 и 2 ст. 36 Конституции РФ в той мере, в какой он не допускает возможности приобретения гражданами в порядке приобретательной давности земельных участков, относящихся к муниципальной собственности.

Позиция КС РФ о приобретательной давности

Недавно КС РФ рассматривал вопрос о приобретательной давности (постановление от 26.11.2020 № 48-П). Тогда заявитель тоже требовал признать неконституционным п. 1 ст. 234 ГК РФ.

В этом деле гражданин, который владел земельным участком и гаражом на праве пожизненного наследуемого владения, продал их в 1997 г. другому лицу. Переход права собственности зарегистрирован не был. Покупатель подал в 2017 г. иск о признании права собственности на расположенный под гаражом земельный участок по давности владения. Суды отказали в иске. Они отметили, что покупатель не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок, в связи с чем его нельзя признать добросовестным владельцем. Покупатель подал жалобу в КС РФ.

КС РФ признал п. 1 ст. 234 ГК РФ не противоречащим Конституции РФ. При этом КС РФ отметил: складывающаяся в последнее время практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует о том, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.

То есть в этом постановлении можно было уловить позицию о том, что у владельцев, которые знали об отсутствии оснований для возникновения права собственности, все равно существует шанс получить в собственность землю по давности.

Позиция КС РФ, если собственность на землю не разграничена

В Определении от 11.02.2021 № 186-О КС РФ отказал в принятии к рассмотрению жалобы, но сделал ряд важных выводов по поводу приобретательной давности. Самый главный — по давности нельзя получить право собственности на участок, который не был разграничен и поставлен на кадастровый учет, поскольку он считается государственным.

Институт приобретательной давности призван служить конституционно значимой цели возвращения имущества в гражданский оборот. Добросовестность выступает одним из условий для этого. Оценивая практику применения ст. 234 ГК РФ, КС РФ в постановлении от 26.11.2020 № 48-П отмечал, что добросовестность давностного владельца применительно к конкретным обстоятельствам предполагает, что его вступление во владение не было противоправным, было совершено внешне правомерными действиями.

В условиях действующей презумпции госсобственности на землю и наличия значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного лица должно быть очевидно, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к госсобственности и отсутствие такого учета не свидетельствует о бесхозности.

Законодательство запрещает любое самовольное, совершенное без каких-либо правовых оснований занятие земельного участка или части земельного участка. Такие действия являются противоправными и влекут наложение санкций (ст. 7.1 КоАП РФ о самовольном занятии земельного участка). Таким образом, занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как непротивоправное, совершенное внешне правомерными действиями, то есть добросовестное и соответствующее требованиям абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ. Следовательно, оспариваемая норма сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.

Мнение эксперта