При приобретении земельного участка покупатель может столкнуться с различными рисками. Как правило, они связаны с оборотоспособностью земельного участка, неопределенностью границ и различного рода градостроительными ограничениями. Например, проблемы могут возникнуть при отчуждении участка с незарегистрированными строениями, находящимися на нем. Также существуют серьезные риски при покупке участков, зарегистрированных, но не поставленных на кадастровый учет, или поставленных, но в упрощенном порядке (без проведения межевания), а также таких участков, в отношении которых была допущена реестровая ошибка. На мероприятии, проходящем в рамках LF talks серии онлайн-мероприятий под эгидой Петербургского международного юридического форума, Ольга Жаркова, доцент Санкт-Петербургского государственного университета, рассказала об основных проблемах, с которыми могут столкнуться собственники или покупатели земельных участков.
Риски, связанные с приобретением земельного участка, условно можно подразделить на три группы:
-
риски, связанные с оборотоспособностью земельного участка;
-
риски, связанные с неопределенностью границ;
-
риски, связанные с различного рода градостроительными ограничениями (невозможность использовать земельный участок по назначению).
Что касается оборотоспособности земельных участков, то здесь все довольно прозрачно: достаточно заказать выписку из ЕГРН, и по ней можно получить представление обо всех обременениях земельного участка. Однако есть один момент — риск может возникнуть в той ситуации, когда на земельном участке находится строение, права на которое не зарегистрированы. В этом вопросе судебная практика неоднозначна, и мы рассмотрим его далее.
Говоря о рисках, связанных с определением границ земельных участков, можно отметить, что здесь ситуация вышла за рамки правового поля. Речь идет об исправлении кадастровых (теперь реестровых) ошибок. Далее собственникам «проблемных» земельных участков будут предложены возможные варианты поведения.
Ситуация, связанная с градостроительными ограничениями, находится еще в рамках правового поля, но проблема в том, что государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление неверной информации о различного рода ограничениях, которые распространяются на земельные участки. Собственникам земельных участков самим придется узнавать обо всех градостроительных ограничениях.
Риски, связанные с оборотоспособностью земельного участка
Остановимся на ситуации: вы собираетесь приобрести земельный участок с находящимся на нем строением, права на которое не зарегистрированы. До 2007 г. она регулировалась нормами ст. 552 и 553 ГК РФ. В статье 552 ГК РФ было установлено, что земельный участок следует судьбе отчуждаемой недвижимости, а в ст. 553 ГК РФ — наоборот, что недвижимость следует судьбе отчуждаемого земельного участка. Сейчас ст. 553 ГК РФ не действует. Помимо этого, в ст. 35 ЗК РФ тоже есть норма, согласно которой при отчуждении здания или сооружения права на земельный участок переходят в том же объеме, в котором были у продавца этого здания или сооружения.
В соответствии со ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о госрегистрации недвижимости) при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение или сооружение одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок.
В чем заключается главная сложность? Строение — это не объект недвижимости, на него невозможно зарегистрировать права, и, соответственно, переход прав в отношении него также невозможен. Поэтому было бы логичнее сформулировать норму следующим образом: при переходе права собственности на здание или сооружение на основании заявления переходят права на земельный участок, этим обеспечивается полная реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости. А вот при переходе прав на земельный участок вместе с ним переходят права на строение, то есть объект, права на который не зарегистрированы. Но, к сожалению, в настоящий момент такой нормы нет.
Получается, что если мы отчуждаем объект недвижимости (а это только здания и сооружения), то в силу закона к нам переходят права и на земельный участок. Если же мы отчуждаем земельный участок, то в силу закона права на объекты недвижимости не переходят. И тогда, если речь идет о здании или сооружении, права на которые зарегистрированы и они есть в выписке ЕГРН, мы их можем включить в договор купли-продажи. Но если это строение, то права на него перейти не могут.
Судебная практика ориентирована на позицию Верховного суда РФ, который высказал ее еще в 2015 г. (п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Суд указал, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Сейчас по вопросу передачи земельных участков со строениями, права на которые не зарегистрированы, сложилась спорная судебная практика.
Приведем пример. Гражданка дарит земельный участок своему супругу. На участке находятся объекты незавершенного строительства: жилой дом, баня и гараж (в договоре дарения они не указаны, права на них не зарегистрированы). Муж скончался, участок перешел наследнику, и затем наследник его продал. Гражданка, подарившая участок мужу, обращается в суд, ссылаясь на то, что на участке расположены объекты незавершенного строительства (жилой дом, баня, гараж), которые не были указаны в договоре дарения, что противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ, то есть принципу единства судьбы земли и недвижимости, и считает, что договор дарения является недействительной сделкой.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который указал, что дарение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого видов имущества одному лицу нарушает установленный законом порядок. Доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права.
В отношении покупателя данного земельного участка Верховный суд РФ отметил, что покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок по договору купли-продажи без указания в данном договоре на приобретение вместе с земельным участком находящихся на нем объектов незавершенного строительства (дома, бани, гаража), он как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение земельного участка (Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 30.07.2013 № 4-КГ13-24).
В то же время Московский городской суд при рассмотрении одного дела приходит к тому, что договор дарения — это ничтожная сделка по причине того, что в нем отсутствовали расположенные на земельном участке строения: металлический гараж, навес, колодец, хоз. блок (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 04.06.2018 по делу № 33-22495/2018). А в другом деле в аналогичной ситуации, когда заключается договор купли-продажи земельного участка и в него не включаются расположенные на нем строения, права на которые не зарегистрированы, указывает, что «из материалов дела следует, что объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на праве собственности зарегистрированного в установленном законом порядке, на проданном истцу земельном участке не имеется» (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.02.2019 по делу № 33-7007/2019).
Чтобы покупатель или одаряемый не оказались в такой ситуации, можно посоветовать им заказать справку БТИ с описанием всех находящихся на земельном участке строений, права на которые не зарегистрированы (имеются в виду строения, которые обладают признаками капитальности), и приложить эту справку к договору купли-продажи или дарения земельного участка. В таком случае чистота сделки будет обеспечена.
В целом следует отметить, что данная проблема порождена несовершенствами законодательства и неоднозначным подходом судебной практики.
Риски, связанные с неопределенностью границ земельного участка
В июле 2020 г. был принят Федеральный закон от 31.07.2020 № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 254).
В связи с этим 7 августа 2020 г. Росреестр опубликовал документ, в котором призывал правообладателей проверить точное описание границ земельных участков. А именно — уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона № 254. Так как этим законом предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство объектов, относящихся к инженерной или транспортной инфраструктуре без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц.
В связи с этим правообладатели, чьи участки не имеют точных сведений о местоположении границ в ЕГРН и права на которые не зарегистрированы, могут столкнуться с тем, что на их участках может быть начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку такие земли могут быть ошибочно восприняты как незанятые и свободные от чьих-либо прав. Для того чтобы избежать неприятностей, правообладателям необходимо узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельных участков с привлечением кадастровых инженеров.
В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 миллионах земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть земельные участки, которые все еще не внесены в ЕГРН, у них отсутствует кадастровый номер.
Есть три категории земельных участков, которые сейчас оказались в зоне риска.
Во-первых, это земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не поставлены на кадастровый учет.
Во-вторых, это земельные участки, права на которые зарегистрированы и которые поставлены на кадастровый учет в упрощенном порядке, то есть без межевания — границы земельных участков на местности не определены.
Правообладатели этих двух категорий земельных участков по крайней мере знают, что их земельные участки в некоторой степени неполноценны. Если земельные участки не имеют кадастрового учета, то собственники должны его осуществить. Если кадастровый учет у земельных участков есть, но был проведен без процедуры межевания, то собственникам также придется пригласить кадастрового инженера и провести уточнение местоположения границ, но все равно с подготовкой межевого плана. Это можно сделать, если юридически для данных участков в реестре осталось место, потому что вполне возможно, что по данным реестра на указанной территории уже расположены совершенно другие земельные участки.
И в-третьих (самая опасная ситуация) — земельные участки, в отношении которых была допущена кадастровая (реестровая) ошибка.
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон о кадастровой деятельности), который вступил в силу 1 марта 2008 г. и действовал до принятия Закона о госрегистрации недвижимости, ввел такое понятие, как ранее учтенные земельные участки. По общему правилу Закон о кадастровой деятельности предполагал, что для постановки на кадастровый учет земельного участка необходимо провести его межевание. Однако из этого правила есть исключения, поговорим о них подробнее ниже.
Ранее учтенные земельные участки — участки, на которые правоустанавливающий документ был выдан до 01.03.2008, то есть до вступления в силу Закона о кадастровой деятельности. Эти земельные участки подразделяются на две категории: межеванные (координированные) и не межеванные. Межеванные — это такие участки, которые были поставлены на кадастровый учет полноценно, по правилам, действующим до вступления в силу Закона о кадастровой деятельности, и по общему правилу заново проводить процедуру межевания для них не нужно.
Не межеванные земельные участки
Не межеванные земельные участки подразделяются на два вида в зависимости от того, кому они были предоставлены: (а) юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, (б) гражданам.
Если такие участки были предоставлены юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, то для того чтобы поставить земельный участок на учет и зарегистрировать на него права, они должны были провести процедуру межевания.
В отношении земельных участков, принадлежащих гражданам, произошла следующая ситуация.
В России в 2006 г. стартовала дачная амнистия. Она регулировалось еще Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Согласно ст. 25.2 этого закона, если граждане получили участок на ограниченном вещном праве до вступления в силу ЗК РФ, они могут поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать на него права без процедуры межевания. Потом эта норма была включена в ч. 11, 12 ст. 45 Закона о кадастровой деятельности. Исходя из этого, граждане, у которых правоустанавливающий документ на земельный участок был выдан до 01.03.2008, могли поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право на него без проведения процедуры межевания.
Граждане этой возможностью активно пользовались и продолжают пользоваться. Так как и после вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости ситуация не изменилась. Изменилась только формулировка.
Если в Законе о кадастровой деятельности эти земельные участки назывались «ранее учтенные земельные участки», то в действующем Законе о госрегистрации недвижимости они называются «ранее учтенные объекты недвижимости» (ст. 69, в ней есть положения, которые имеют отношение и к земельным участкам).
После вступления в силу Закона о госрегистрации недвижимости вышло разъясняющее письмо Минэкономразвития, а именно о том, что в соответствии с ч. 4 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленный до вступления в силу Закона о кадастровой деятельности, признается юридически действенным и такие объекты считаются ранее учтенными. Объекты недвижимости, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены условные номера в порядке, установленном в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости (письмо Министерства экономического развития РФ от 18.04.2017 № ОГ-Д23-4496 «По вопросу уточнения местоположения границ ранее учтенных объектов недвижимости»).
При этом ни Законом о госрегистрации недвижимости, ни иными нормативными правовыми актами не установлено никаких требований к правообладателям земельных участков, являющихся ранее учтенными объектами недвижимости по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. В связи с этим данные процедуры осуществляются на усмотрение правообладателей таких участков.
Уточнение местоположения границ земельных участков сроками не ограничивается. То есть те граждане, у которых права на земельные участки были зарегистрированы вообще без кадастрового учета, могут не ставить их на кадастровый учет и продолжать пользоваться ими.
В отношении второй категории земельных участков, которые были поставлены на кадастровый учет без проведения процедуры межевания, Росреестр отмечает, что сроками по уточнению местоположения границ собственники таких участков также никак не ограничены.
В то же время после вступления в силу Закона № 254 о транспортной инфраструктуре Росреестр предупреждает, что, несмотря на то что такие земельные участки совершенно оборотоспособны и права на них их собственники не потеряли, можно столкнуться с тем, что на таком участке начнут строить дорогу или подъездные пути, поэтому лучше границы таких земельных участков определить. Соответственно, если вы собираетесь приобрести земельный участок и видите из документов продавца, что границы земельного участка не определены, то, прежде чем заключить договор купли-продажи, необходимо поставить участок на кадастровый учет, потому что может сложиться такая ситуация, при которой физически земельный участок существует, а юридически на его месте расположен совершенно другой участок, и вы погрязнете в судебных спорах.
Координированные (межЕванные) земельные участки
Другая ситуация сложилась с межеванными земельными участками. Когда был принят Закон о кадастровой деятельности, действовало общее правило — заново проходить процедуру межевания правообладатели таких земельных участков не должны.
Что касается полноценно межеванных земельных участков, то среди них есть такие, в отношении которых была допущена кадастровая ошибка, которая с принятием Закона о госрегистрации недвижимости стала называться реестровой ошибкой.
Как она появилась?
Было время, когда землеустроительные службы крайне халатно относились к своим обязанностям при постановке на кадастровый учет земельных участков — никаких полевых обмеров не осуществляли, использовали либо старые картографические данные, либо данные, полученные по поводу смежных земельных участков. В итоге возникла ситуация, при которой границы земельных участков были определены неверно. Если рассмотреть те земельные участки, которые ставились на кадастровый учет в 90-е годы, то среди них практически нельзя найти участков без кадастровой ошибки. То есть юридически границы земельного участка находятся в одном месте, а физически эти границы — в другом.
Что предложил законодатель? Принимается решение об исправлении кадастровой ошибки неправильно указанных земельных участков. Это решение направляется правообладателям земельных участков, и те должны в течение определенного срока эту кадастровую ошибку исправить: вызвать кадастрового инженера, который должен сделать уточнение местоположения границ земельного участка с подготовкой межевого плана, и земельные участки должны быть передвинуты туда, где они числятся по кадастровым данным.
Но передвинуть границы земельных участков практически нереализуемо, в особенности если на них находятся объекты недвижимости.
На сегодняшний день ситуация с реестровыми ошибками регулируется ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости. В соответствии с ней выделяется два вида ошибок. Техническая (опечатка, описка), допущенная органом регистрации. Такая ошибка исправляется по решению регистратора. И реестровая ошибка, то есть ошибка, содержащаяся в межевом плане, допущенная лицом, выполнявшим работы по межеванию. Данная ошибка подлежит исправлению со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для исправления сведения на основании вступившего в законную силу судебного решения. В этом случае регистрирующий орган принимает решение об исправлении реестровой ошибки, направляет его правообладателю, который должен исправить эту ошибку. Если правообладатель не исправляет ее, то можно обратиться в суд об исправлении реестровой ошибки. По истечении шести месяцев с момента направления документов об исправлении реестровой ошибки регистрационный орган может самостоятельно исправить реестровую ошибку, используя картографические данные, правоустанавливающие документы. Это возможно, если площадь земельного участка меняется не больше чем на 5% площади земельного участка в большую или меньшую сторону.
Что касается таких реестровых ошибок, то, как правило, эти споры возникают по поводу границ смежных участков, когда собственник узнает, что границы участка смежного землепользователя проходят через его дом или земельный участок. Механизм исправления такой ошибки прост — собственник вызывает кадастрового инженера и заказывает процедуру уточнения местоположения границ. По результатам уточнения готовятся межевые планы и далее уточняется местоположение границ. Но, как правило, если один сосед хочет уточнить границы, то другой не хочет, потому что эта процедура недешевая. В этом случае можно обратиться в суд. Судебная практика по этому вопросу уже наработанная. Долгое время юристы не могли понять, с каким иском и к кому обращаться. Поэтому долгое время обращались к Росреестру, но это бессмысленно. В итоге стали обращаться с иском к соседу об исправлении реестровой ошибки путем уточнения местоположения границ земельного участка. Таким образом, порядок действий в данной ситуации следующий: cначала прибегнуть к помощи кадастрового инженера, и если не получилось договориться с соседями, то обращаться в суд.
Смена системы координат
Гораздо хуже складывается ситуация с переходом на новую систему координат. Она менялась дважды.
Первый раз это произошло в 2009 г. Второй — с 2015 г., и продолжается до сих пор. Дело в том, что многие земельные участки в связи с этим юридически изменили свое местонахождение: какой-то оказался в водном объекте, а какой-то — в соседнем районе.
Самый простой способ исправить ситуацию — обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки, если, конечно, возможно исправить ошибку и вернуть границы земельного участка на прежнее место в соответствии с имеющимися у вас правоустанавливающими документами.
Но здесь есть одна загвоздка. В силу ч. 4 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости в случае основания полагать, что исправление технической или реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В связи с этим если исправить техническую ошибку невозможно без того, чтобы не затронуть права третьих лиц, то надо идти в суд. До сих пор многие юристы не могли понять, с каким требованием в таком случае следует обращаться в суд.
В 2018 г. Верховный суд РФ указал на то, что в таких случаях собственнику нужно обжаловать действия Росреестра в порядке главы 24 АПК РФ. Однако впоследствии Верховный суд РФ от этой схемы отказался.
Как действовать в сложившейся ситуации?
В конце 2019 г. вышло определение ВС РФ, в котором рассматривалось дело, связанное со сменой системы координат (Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.11.2019 № 75-КГ19-6). На земельном участке (право собственности зарегистрировано, поставлен на кадастровый учет) был возведен объект недвижимости, но вдруг собственник объекта недвижимости получил требование о его сносе, потому что оказалось, что его земельный участок и возведенный на нем объект недвижимости расположен на территории, находящейся по реестровым данным в собственности юридического лица, которое собирается там строить коттеджи.
И хотя в данном случае Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение и для правообладателя проблема не была решена, его позиция, сформулированная в определении, дает возможность для решения возникшей проблемы. В частности, Верховный суд указал на то, что в таких случаях значимым обстоятельством является определение соответствия расположения места фактического нахождения используемых сторонами земельных участков их расположению в правоустанавливающих документах собственников. Следовательно, в случае наложения границ надо вызывать кадастровых инженеров и провести сначала землеустроительную экспертизу, по результатам которой будет видно, была в свое время допущена кадастровая ошибка в отношении земельного участка или нет. А уже потом пытаться исправлять реестровые данные на земельный участок в соответствии с правоустанавливающими документами на то место, где он в них числится.
Если же права третьих лиц не затрагиваются, то Росреестр такую ошибку исправит. При этом следует учесть, что смена координат происходит уже второй раз, и если ваш земельный участок сменил фактическое нахождение после того, как второй раз была проведена смена системы координат, то в этом случае, исходя из позиции Росреестра, регистрирующий орган не будет исправлять техническую ошибку, и вам придется обращаться в суд.
О третьей группе рисков, связанных с градостроительной документацией, мы расскажем в следующем номере.