1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 6162

Непреодолимые обстоятельства: форс-мажор не будет панацеей для нарушения обязательств по договорам

COVID-19, поначалу казавшийся чисто медицинской проблемой, стремительно стал крупнейшим вызовом для мировой экономики, последствия которого незамедлительно сказались на всех участниках делового оборота. Закрытие границ, ограничения транспортного сообщения, остановка работы предприятий и многие другие факторы привели не только к экономическим трудностям, но и подняли пласт правовых вопросов, которым ранее не уделялось должного внимания. Являются ли ограничительные меры, вводимые органами государственной власти, и тотальное падение потребительского спроса, последовавшее за ними, форс-мажором? Казалось бы, да. Федеральная антимонопольная служба РФ указала на то, что ситуация с коронавирусной инфекцией является обстоятельством непреодолимой силы (письмо от 18.03.2020 № ИА/21684/20). Но надо отметить, что в экспертном сообществе существует убежденность: сама по себе пандемия, равно как и последовавшие за ней негативные реакции рынков, не могут рассматриваться в качестве безусловного форс-мажорного обстоятельства. Более того, даже в ситуациях, когда форс-мажор признан, он не является основанием для пересмотра условий заключенных договоров. Об этом шла речь на вебинаре «Коронавирус: влияние на исполнение договоров», организованном и проведенном Lextorium.

О том, как влияют карантинные мероприятия и акты власти, которые принимаются в связи с пандемией, на исполнение договоров, на ответственность по данным договорам, беседовали Андрей Егоров, руководитель образовательных программ школы для юристов-практиков Lextorium, Владимир Липавский, управляющий партнер компании OST Legal, и Тимофей Носов, руководитель правового департамента сети отелей AZIMUT Hotels. Таким образом, лекторский состав был представлен юристом-инхаусом, юристом-консультантом и представителем юридической науки.

«Вирусные» проблемы: кто ответит за неисполнение договора

Пандемия, как и последовавшие за ее признанием ограничительные меры, поставила перед деловым и правовым сообществами множество вопросов, ответы на которые прежде не были широко востребованы. Многие оказались не в состоянии выполнить взятые на себя ранее в рамках договоров обязательства, и не по своей, как правило, вине. В ходе вебинара разговор все время вращался вокруг таких институтов частного права, как невозможность исполнения обязательств, непреодолимая сила как основание для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств, последствия возврата полученного при неисполнении обязательств, убытки при неисполнении обязательств в силу обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств (форс-мажора).

Инструментов, которые позволяют пересмотреть условия договоров, освободить от ответственности за их неисполнение, российское право знает три. Это так называемые обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) (п. 3 ст. 401 ГК РФ), существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), невозможность исполнения обязательств (ст. 416 ГК РФ).

В настоящее время возникает множество дискуссий: ко всем ли договорам может быть применен форс-мажор, к любому ли договору может быть применено существенное изменение обстоятельств? Все виды договорных обязательств мы, наверное, осветить не сможем. Да, впрочем, это и не нужно. Сосредоточимся на тех видах договоров, которые наиболее релевантны для пострадавших отраслей. Это:

  • договор аренды (как правило, коммерческой недвижимости);

  • договор оказания услуг;

  • договор подряда;

  • договор поставки;

  • кредитный договор/договор займа.

И главный вопрос, который сегодня возникает и волнует правоприменителей на практике, — какой инструмент правильно выбрать в каждой конкретной ситуации?

Как отметил Владимир Липавский, в доктрине российского гражданского права не так уж и много публикаций, исследований, посвященных вопросам, которые регулируются ст. 401 ГК РФ «Основания ответственности за нарушение обязательства». Да и практики мало. Иная ситуация со схожим институтом: существенное изменение обстоятельств. По нему как раз практики накопилось много, хотя в основном она, если так можно сказать, ограничительная, не очень активно поддерживающая стороны в плане возможности изменения или расторжения договора. А посему в первую очередь разберемся с форс-мажором.

Что важно знать о нем? Распространенным заблуждением является то, что если случился форс-мажор, то можно считать себя свободным от обязательств по договору. Можно не платить аренду, не поставлять товар, приостанавливать строительство и т.д. Это не так, потому что форс-мажор освобождает от ответственности за неисполнение обязательств, а не от самого исполнения. Второе распространенное заблуждение заключается в том, что если какие-то события официально признаны органами власти или регулятором форс-мажором, то это является достаточным основанием и оправданием для бездействия по договору или для требования к контрагенту отступить от договорных условий. Безусловно, это не так. Для признания влияния форс-мажора на конкретный договор должна быть доказана причинно-следственная связь между событиями, которые признаны обстоятельствами непреодолимой силы, и возможностью исполнения обязательств. Форс-мажор должен непосредственно влиять на конкретные обязательства, как говорится, здесь и сейчас. Нельзя авансом объявлять форс-мажор, прикрывать собственные действия форс-мажором.

Третье заблуждение, касающееся форс-мажора, — это то, что он может прекращать и изменять договор непосредственно. Если в договоре не указано, что при определенных ситуациях любая сторона может расторгнуть договор, договор является действующим.

Дополняя вышесказанное, А. Егоров пояснил, что зачастую, говоря о форс-мажоре, в это понятие вкладывают самое разное значение. Есть ложное представление о том, что форс-мажор является индульгенцией по договору. Но непреодолимая сила прежде всего применима в вопросах ответственности. Если сторона не платит арендную плату по договору, она несет определенную ответственность. Неустойка за невнесенную плату, возмещение убытков, которые возникли у арендодателя вследствие неуплаты арендных платежей арендатором, и т.д. — это меры ответственности. И именно от них освобождает форс-мажор. Однако есть и такой аспект проблемы, что одновременно непреодолимая сила может представлять собой невозможность влиять на само обязательство, она может его прекращать. Невозможность исполнения обязательств может совпадать с непреодолимой силой, может не совпадать. То есть надо четко понимать: нельзя приравнивать невозможность исполнения к непреодолимой силе. Например, договором предусмотрена поставка товара, который требуется заказчику для дальнейшего производства. Товар гибнет вследствие каких-то обстоятельств (тайфуна, например). Гибель товара является форс-мажором, и поставщик может быть освобожден от штрафных санкций. Но невозможность исполнения договора не наступает, поскольку поставка может быть продублирована следующей партией товара. А вот если в приведенном нами примере фигурирует уникальный товар, воспроизвести который нельзя, то мы имеем дело с невозможностью исполнения. И эту ситуацию нужно разбирать в категориях, которые предусмотрены соответствующей нормой кодекса. Чрезвычайные непреодолимые обстоятельства могут быть лишь причиной для невозможности исполнения. Очень важно в доктрине форс-мажора понимать, что есть окончательное препятствие для исполнения, а бывает препятствие временное: если оно будет устранено, товары будут рано или поздно доставлены. По мнению А. Егорова, нынешний карантин форс-мажором для всех обязательств и по всем договорам не является.

С тем, что форс-мажор освобождает лишь от ответственности за последствия неисполнения договора, согласен и Тимофей Носов. Он привел еще один пример, иллюстрирующий тонкости приложения юридического понятия к практической ситуации. Речь идет об авиакомпаниях. Например, органы государственной власти запретили авиасообщение. Группа туристов осталась в одной из зарубежных стран, авиакомпания не присылает за ними борт. Туристы вынуждены каким-то очень дорогим способом лететь на родину на перекладных, заплатив в 10 раз дороже. Возникает вопрос: как здесь должны применяться нормы форс-мажора? Для авиакомпании это именно форс-мажор, потому что есть прямой запрет государственного органа на авиасообщение, вследствие которого авиакомпания не может выполнить свое обязательство. Но поскольку это форс-мажор, ее ответственность перед клиентами прекращается. Она не должна платить клиентам по их убыткам, которые в обычной ситуации оплатила бы. С другой стороны, клиенты заплатили деньги за билет. В данном случае плата за билет клиенту должна быть возмещена, потому что само обязательство не было исполнено.

Приведенный Т. Носовым пример лишний раз доказывает, что когда мы говорим о каких-то обстоятельствах, независимо от воли сторон повлиявших на исполнение договора, то ситуация будет уникальной для каждого конкретного случая. И разбираться в них необходимо, исходя из признаков, которые имеются в каждой из статей ГК РФ. Пример с авиакомпанией лишь подтверждает этот тезис. Мы видим, что одновременно к авиакомпании должна применяться и ст. 401 ГК РФ, и ст. 417 ГК РФ «Прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления».

Итак, мы договорились, что нужно разграничивать невозможность исполнения как основание для расторжения договора и форс-мажор как основание для освобождения от ответственности. Не всегда это бывает просто, тем более что, допустим, международные (внешнеторговые) договоры часто содержат оговорки о форс-мажоре, в которые включается одновременно и невозможность исполнения. Здесь для юриста задача прежде всего разграничить невозможность исполнения как основание для потенциального прекращения договора или какого-то его обязательства и форс-мажор как основание для освобождения от ответственности.

Документальное подтверждение форс-мажора

В ходе дальнейшего обсуждения темы В. Липавский затронул важный формальный момент. Какое правовое значение имеют документы, выдаваемые органами власти или общественными организациями в качестве подтверждения факта наступления каких-либо чрезвычайных обстоятельств?

О чем идет речь?

Для целей официального подтверждения ситуации форс-мажора заинтересованным лицам предлагается обратиться в Торгово-промышленную палату Российской Федерации. Порядок выдачи подтверждения форс-мажорных обстоятельств и выдачи соответствующих свидетельств определен положением о порядке свидетельствования ТПП РФ обстоятельств форс-мажора, утвержденным постановлением Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14. В ТПП РФ утверждают, что получение данного свидетельства хотя и не является необходимым условием признания наличия форс-мажорных обстоятельств (кроме случаев, когда это прямо прописано в контракте), однако позволяет в значительной степени упростить процесс доказывания в суде в случае возникновения спора.

По мнению В. Липавского, есть некоторое заблуждение относительно правового статуса этих документов ТПП. Форс-мажор — это не некая абстрактная вещь, это обстоятельства, которые имеют значение применительно к конкретному договору. Поэтому общее заключение, общее заявление ТПП о том, что сейчас у нас пандемия и поэтому ТПП фиксирует форс-мажор, это скорее политическое, нежели правовое заявление.

В ходе вебинара слушатели часто задавали вопросы, нужно ли получать заключение или справку от ТПП по конкретному договору в подтверждение того, что действительно имел место форс-мажор. Ответ эксперта: это необязательно. Прежде всего необходимо прочитать договор. Если в нем формально прописано, что для того, чтобы ссылаться на события форс-мажора, сторона должна предоставить документ от ТПП, тогда, конечно, такая справка необходима. Если такой оговорки нет, то, в принципе, ТПП не является единственным источником доказательства форс-мажорных факторов. В текущих обстоятельствах пандемия и ограничительные меры являются общеизвестным фактом, и нет жесткой обязанности подтверждать это только заключениями и справками такого органа, как ТПП.

Все вышесказанное относится также к актам органов власти и к необходимости документально заверять у них факт наступления обстоятельств непреодолимой силы. ТПП, муниципалитеты только фиксируют какие-то обстоятельства. А изучением того, как эти обстоятельства повлияли на исполнение обязательств, занимаются суды и юристы.

Документ ТПП просто подтверждает внешние обстоятельства, но не имеет юридического значения. Что касается актов местных или российских органов власти, то они, наверное, имеют некоторое юридическое значение, но с точки зрения процессуальной обстоятельство «пандемия» является общеизвестным. И тут суть спора не в том, какие меры предпринимает, к примеру, мэр Москвы, а в том, влияет на обязательство стороны распоряжение мэра или не влияет.

Таким образом, все споры, которые будут крутиться вокруг этой темы, фактически будут делиться на три ситуации:

  • когда есть чрезвычайные обстоятельства и они повлияли на конкретное обязательство;

  • когда чрезвычайные обстоятельства не влияют на конкретные обязательства;

  • злоупотребление одной из сторон чрезвычайными обстоятельствами (что тоже имеет место).

Значение оговорки о форс-мажоре в договоре

Еще один вопрос, на который надо дать ответ в текущей ситуации: что делать, если в конкретном договоре нет оговорки о форс-мажоре? Значит ли это, что в таком случае сторона не может ссылаться на освобождение от ответственности? Эксперты единодушны: даже в отсутствие такого положения в договоре ни одна сторона не лишена возможности ссылаться на ст. 401 ГК РФ при соблюдении всех остальных условий. Но если подобное положение есть, оно тоже ничего не гарантирует. При решении вопроса о том, может ли сторона оперировать данным пунктом договора в спорах с контрагентом, важно его тщательно изучить. В сложных, больших договорах, таких как договор подряда, эти пункты обычно очень хорошо проработаны. Там может содержаться и перечень обстоятельств, которые могут быть квалифицированы как форс-мажор, и перечень обстоятельств, которые не квалифицируются как форс-мажор.

В. Липавский рассказал о том, как может применяться форс-мажор в сложных договорах, таких как подряд или строительство сложных сооружений. Здесь есть свои особенности. Потому что, во-первых, пандемия и ограничительные меры напрямую затрагивают исполнение таких договоров. Но есть нюансы. Одним из главных является то, что такого рода договоры, в отличие от простых поставок, в отличие от аренды, являются комплексными. Они включают в себя много разных обязательств и видов работ, часто выполняемых параллельно. Например, подрядчик может делать рабочее проектирование и одновременно закупать оборудование, выполнять работы на площадке. Если вы ознакомитесь с графиком строительства какого-то завода, то увидите, что в нем нет линейной зависимости различных этапов друг от друга, это многоуровневая система. Некоторые виды работ могут иметь запас по времени. Часто подрядчики, используя форс-мажор, как, впрочем, и любой другой повод, пытаются отсрочить окончание всех работ в целом и отложить ввод объекта в эксплуатацию, прикрывая форс-мажором собственную нерасторопность. Заказчику надо этому противостоять, следует потребовать от подрядчика обосновать, каким образом форс-мажор влиял на его активность. Вполне может статься, что подрядчик на время форс-мажора мог совершенно спокойно заканчивать работы по проектированию, производить оборудование и т.д. В строительном подряде существует такая концепция критического пути: совокупность активностей, которые не имеют запаса по времени. Так, подрядчик имеет право продления срока выполнения работ, только если он докажет, что задержка или форс-мажор влияли на критический путь проекта.

Что делать генеральному подрядчику, если его поставщик ссылается на форс-мажор и задерживает поставку? Может ли генподрядчик только на этом основании так же ссылаться на форс-мажор в договоре генподряда с заказчиком? Ответ не так прост, как может показаться на первый взгляд. Здесь опять же придется обратиться к условиям договора генподряда. Там может быть исключение из обстоятельств, что является форс-мажором, а что нет. Если в договоре ничего не сказано по этому поводу, то надо занимать позицию, согласно которой поставка — это обязательство генподрядчика. И если она не может быть осуществлена своевременно из-за форс-мажора, то генподрядчик может попытаться освободиться от ответственности за просрочку на основании ст. 401 ГК РФ.

На практике участники оборота часто сталкиваются с дилеммой: нужно уведомлять контрагента о наступлении форс-мажорных обстоятельств сразу же или это можно сделать задним числом, когда обязанность исполнить договор уже нарушена? В практике западных компаний принято веером рассылать подобного рода предупреждения. Эксперты советуют эту практику перенять. Во-первых, предупреждая своего контрагента о форс-мажоре, вы фактически декларируете, что для вас имеют значение соответствующие обстоятельства. Во-вторых, как показывает судебная практика, в огромном количестве дел суды отказывают в применении последствий форс-мажора как раз на том основании, что они не уведомили своевременно своих контрагентов.

Изменение обстоятельств от арендной платы не освободит

Следующий юридический инструмент — существенное изменение обстоятельств — на вебинаре был рассмотрен на примере договора аренды. Можно ли нынешнюю пандемию считать форс-мажором и на этом основании пересмотреть договоры аренды, уменьшить арендные платежи, в крайнем случае — получить беспроцентную отсрочку? В большинстве случаев ответ, увы, будет отрицательным. Помимо того, что, как мы уже сказали, форс-мажор не избавляет от договорных обязательств, он не дает права расторгнуть договор или изменить его положения. Что такое обязательства по договору аренды? Арендодатель должен предоставить арендатору помещение. Арендатору это помещение предоставлялось, экономические показатели — не риск арендодателя, это риск арендатора.

Что делать, если нельзя применить форс-мажор? Если мы понимаем, что ситуация не проходит тест на форс-мажор, следующий инструмент, который мы можем рассмотреть, — существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). В этой норме написано, что договор может быть расторгнут, а в редких случаях и изменен, если произошло существенное изменение обстоятельств. Это такое изменение, когда обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или заключен на значительно отличающихся условиях. В статье перечислены четыре условия, которые должны быть соблюдены одновременно для того, чтобы этот тест сработал положительно:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

  • использование договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как работают эти условия?

Рассмотрим ситуацию начала марта. Еще никаких жестких ограничений нет, но есть падение выручки у рестораторов на 90—100 процентов. Может это быть триггером для изменения или расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств? Нет, не может.

Правила ст. 451 ГК РФ сформулированы жестко. Когда идет речь о потере месячной выручки — это не критично для договора аренды. А. Егоров напомнил, что в Германии эта доктрина начала развиваться в начале XX века, когда курс марки рухнул более чем серьезно. Именно тогда появился «расчетный» подход к договорам аренды. Применим он и в современной российской практике.

Ни финансовый кризис, ни изменение курса валют, ни резкое увеличение темпов инфляции не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, дающим право на изменение или расторжение договора (Определение Конституционного суда РФ от 26.05.2016 № 1019-О, п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), решение МКАС при ТПП РФ от 16.03.2017 по делу № 48/2016). Таким образом, доказывать существенность изменения обстоятельств придется применительно к конкретной ситуации, возникшей при исполнении конкретного договора, с учетом всех воздействующих на нее факторов.

В этом плане очень показательно дело «ВымпелКом» против «Тизприбор», о котором вспомнили на вебинаре. Дело хоть и закончилось примирением сторон, но дало немало пищи для размышлений правоведам.

«ВымпелКом» добивался снижения ставок арендной платы, номинированных в иностранной валюте. Поводом для иска к собственнику бизнес-центра «Эрмитаж Плаза» «ВымпелКом» называл существенное изменение обстоятельств в виде девальвации и действий ЦБ РФ в ноябре 2014 г., которые привели к отказу от применявшихся механизмов регулирования курсов валют и к росту курса доллара.

По словам представителей истца, арендный договор фактически делал компанию заложником арендодателя — у «ВымпелКома» не было ни возможности расторгнуть договор или сменить офис, ни перспектив договориться с его владельцем о справедливой ставке аренды, так как последний избегал переговорного процесса. Ежегодный платеж за аренду был в разы выше принятых на рынке ставок для такого рода недвижимости.

В подтверждение своей правоты представители «ВымпелКома» ссылались на ст. 451 ГК РФ, по которой существенное изменение обстоятельств может служить основанием для изменения или расторжения заключенного договора.

Суд первой инстанции указал, что согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск, поэтому риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, то есть компания «ВымпелКом». Однако суд счел возможным внести изменения в договор на основании соблюдения баланса интересов сторон. В феврале 2016 г. арендодатель подал апелляционную жалобу на это решение.

Девятый арбитражный апелляционный суд отменил решение АС г. Москвы, установившего пониженный курс доллара к рублю для расчета арендной платы (см. решение АС Московского округа от 24.08.2016 по делу № А40-83845/2015).

Надо отметить, что судебная практика после предыдущих кризисов 1998, 2008, 2014 гг. и до сего времени так и двигалась в этом направлении: при рассмотрении дел по ст. 401 и 451 ГК РФ споры сводились, в общем-то, к одному вопросу: то, что произошло (в случае с «ВымпелКомом» это резкое увеличение фактической платы за аренду площадей), укладывается в рамки предпринимательского риска или является форс-мажором? И в подавляющем большинстве случаев суды признавали наличие предпринимательского риска.

Не исключено, что нынешний кризис, который по всем параметрам подходит под определение «идеальный шторм» (сложились сразу два обстоятельства — ограничения из-за пандемии и экономический кризис), судебную практику переломит и баланс «риск — форс-мажор» может поменяться.

Рассмотрим пример с арендой недвижимости под ресторан, усложнив фабулу. В течение марта не было запретов на посещение торговых центров, ресторанов и т.д. А сейчас они есть. Вкупе с предыдущим падением покупательской активности. Факт запрета деятельности организаций общепита может служить основанием для применения ст. 451 ГК РФ?

Договор аренды не так уж просто расторгнуть. Это всеобщее заблуждение, что легко, — съехал, и все. Но от того, что арендатор съедет, договор аренды не будет автоматически расторгнут. Арендные платежи могут быть взысканы и после этого момента.

По мнению А. Егорова, в ст. 451 ГК РФ заложена большая проблема. Эта статья у нас универсальная, применимая ко всем видам договоров. Если немецкий опыт посмотреть, там для длящихся договоров свои правила выхода из них, а для разовых, типа поставки, — свои. Наше правило ст. 451 ГК РФ, скорее, подходит для договоров купли-продажи, а для длящихся договоров она не очень годится. Особенно если учесть, что в нашей норме приоритет отдается расторжению договора, а не изменению его, адекватному приспособлению. Правильнее было бы, чтобы суды эти риски, которые в этом случае падают на арендатора и арендодателя, через изменение договора распределили между обеими сторонами.

Коронавирус может изменить как судебную практику, так и законотворчество

Но вернемся к ст. 401 ГК РФ. Эта статья, по утверждению лекторов, — редкий случай, когда законодатель дает исключение из нормы. В рассматриваемой статье он пишет, что отсутствие денежных средств у должника форс-мажором не является. Возникает очень важный теоретический вопрос: это исключение применимо всегда или не всегда? До сих пор суды придерживались четкой позиции: отсутствие денег у стороны договора форс-мажором не является однозначно. Сегодняшняя ситуация может породить иную практику. Но пока для арендатора это исключение является проблемой. Есть два вида отношений. Когда поток посетителей ресторана ограничивается в силу нормативных актов органов власти — это проблема арендатора. Второй вид: его договорные отношения с арендодателем. В силу последних арендатор-ресторатор платит денежные средства арендодателю. Посетителей нет, денег нет, невозможно заплатить арендную плату — но это не форс-мажор. Вывод, который можно сделать: именно к аренде ст. 401 ГК РФ очень слабо применима. Того регулирования, которое есть в Гражданском кодексе РФ, не хватает, нужно дополнительное регулирование.

Эту задачу попытался решить Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ, который меняет подходы к аренде, дает возможности отсрочки, изменения арендной платы. И применительно к аренде это очень важно.

Подробнее об этом законе рассказывается в других материалах этого номера. Мы же в табл. 2 остановимся на общих замечаниях к этому нормативному акту.

Таблица 1. Предварительная оценка возможности использования юридических инструментов для различных обязательств


Невозможность исполнения

Форс-мажор

Существенное изменение

Договор аренды

Ограниченно возможно

Маловероятно

Ограниченно возможно

Договор поставки

Возможно

Возможно

Маловероятно

Договор подряда

Ограниченно возможно

Возможно

Маловероятно

Договор оказания услуг

Ограниченно возможно

Возможно

Маловероятно

Кредитный договор/заем

Маловероятно

Невозможно

Невозможно


Таблица 2. Изменения договора аренды по «антивирусному» закону

Что меняем

Кто управомочен

Критерии изменений

Порядок изменения

Отсрочка уплаты арендной платы за 2020 г.

Арендатор

Условия и срок устанавливаются Правительством РФ

Арендатор вправе потребовать, арендодатель обязан в 30-дневный срок заключить дополнительное соглашение

Уменьшение размера арендной платы за 2020 г.

Арендатор в связи с невозможностью использования недвижимости, связанной с введением режима повышенной готовности или ЧС

Законом не установлены

Арендатор вправе потребовать

А. Егоров справедливо указывает: очень важно, будет ли этот закон в судебной практике иметь обратную силу. Если нет, то у арендаторов возникает стимул к банкротству. Потому что если дело дойдет до суда, то разбирательства будут идти около года, и какой смысл арендатору в таком случае получить решение суда, что ставка по аренде должна была быть ниже, если все 12 месяцев до этого вердикта он платил по «повышенной» ставке.

Для длящихся отношений расторжение договора должно иметь обратную силу, а значит, смысл судиться все-таки будет. У нас, кстати, обратная сила адаптации договора уже появилась в ГК РФ. Так, в ст. 428 ГК РФ указано, что при несправедливых договорных условиях можно изменять договоры ретроспективно.

Советы экспертов

Закончим мы наш репортаж советами, которые эксперты дали тем, кто всерьез рассчитывает использовать форс-мажор как основание для того, чтобы избежать ответственности по ранее заключенным договорам. Они достаточно просты, но эффективны.

  1. Проверьте условия ваших договоров, проконсультируйтесь с консультантами и выберите стратегию действий.

  2. Соблюдайте предусмотренные договором и законом формальности (наличие и своевременность уведомлений о форс-мажоре, расчет влияния на сроки и стоимость и пр.): из-за несоблюдений таких формальностей может быть отказано в удовлетворении даже перспективного требования.

  3. Зафиксируйте надлежащим образом обстоятельства, на которые вы ссылаетесь (невозможность доступа, снижение экономических показателей, невозможность выполнение работ и т.п.).

  4. Пытайтесь договориться с вашими контрагентами:

  • если вы арендатор — направляйте требование об изменении договора арендодателю (если он не ответил либо ответил отказом, через месяц подавайте иск в суд);

  • если вы арендодатель — направляйте обоснованные по суммам и срокам возражения на требования арендаторов.