Минюст разработал поправки в Жилищный кодекс РФ, защищающие права членов семьи собственника жилья, в том числе бывших. Они смогут потребовать заключения соглашения на пользование жильем от его собственника. А тот не сможет им отказать.
Пять лет потребовалось Министерству юстиции РФ для того, чтобы начать реализовывать предписание Конституционного суда РФ и защитить права на жилье бывших членов семьи собственника. Министерство подготовило соответствующие поправки в жилищное законодательство (законопроект размещен для общественного обсуждения на федеральном портале проектов нормативных актов под ID 02/04/04-20/00101055).
Вопросы о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива в случае, допустим, обращения взыскания на данное жилое помещение, а также об осведомленности нового собственника о правах третьих лиц на отчужденное жилое помещение уже давно требуют правового урегулирования. Еще в 2015 г. Конституционный суд РФ в постановлении от 24.03.2015 № 5-П рекомендовал внести изменения в действующее законодательство.
Согласно ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ) действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о прекращении права пользования жилым помещением у бывших членов семьи собственника не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Оспаривавший конституционность указанной статьи гражданин являлся собственником трехкомнатной квартиры. Жилье было приобретено им на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов по продаже арестованного имущества между территориальным органом Федерального агентства по управлению государственным имуществом и этим гражданином как победителем торгов. В 2013 г. решением районного суда были удовлетворены исковые требования заявителя к бывшим собственникам жилого помещения (супругам) о признании их утратившими право пользования указанным жилым помещением, снятии их с регистрационного учета и выселении. Однако в части удовлетворения тех же требований, предъявленных к дочери этих супругов, ее супругу и их несовершеннолетним детям, было отказано со ссылкой в том числе на ст. 19 Закона № 189-ФЗ. В 2014 г. Апелляционным определением городского суда решение районного суда было отменено частично, муж дочери бывших собственников был признан утратившим право пользования данным жилым помещением и подлежащим выселению.
Нарушение ст. 19 Закона № 189-ФЗ прав, гарантированных ч. 3 ст. 17, ч. 1 ст. 35 и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, заявитель усматривал в том, что содержащееся в данной статье нормативное положение — по смыслу, придаваемому ему судебной практикой, — допускало возможность сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, на которое как на предмет залога было обращено взыскание, за лицами, получившими это право на основании ордера на предоставление данного жилого помещения. Конституционный суд сделал вывод, что ст. 19 Закона № 189-ФЗ не может рассматриваться в качестве надлежащей гарантии защиты прав участников гражданского оборота, действующих разумно и добросовестно. Она не только существенно ограничивает право собственности приобретателя жилого помещения, но и создает неопределенность в правовом положении членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения. КС РФ предписал законодателю исправить правовую неопределенность.
И вот во исполнение решения КС РФ Минюст России подготовил законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Документом предлагается ввести в законодательство положение, в соответствии с которым члены семьи собственника жилого помещения могли потребовать от него заключения соглашения о пользовании этим помещением в форме договоров найма или безвозмездного пользования. Такое соглашение будет оформляться в соответствии со ст. 445 ГК РФ, а собственник жилья не сможет отказать члену своей семьи в его заключении. При уклонении собственника жилья от заключения такого соглашения будут применяться правила, установленные п. 4 ст. 445 ГК РФ, данное ограничение права собственности также будет подлежать государственной регистрации.
Также, согласно поправкам, в ряде случаев с просьбой о заключении соглашения может обратиться и бывший член семьи собственника недвижимости. Например, если он был включен в ордер на данное жилье, предоставленное на основании решения общего собрания жилищно-строительного кооператива до вступления в силу ЖК РФ; в ордер на жилье, предоставленное в результате обмена в домах ЖСК, или же в момент приватизации квартиры он имел равные права пользования таким помещением с лицом, его приватизировавшим.
При прекращении семейных отношений с собственником жилья бывший член семьи не утратит право собственности на жилье, если он был упомянут в вышеуказанных ордерах; зарегистрирован в нем по месту жительства; у него нет другого жилья в собственности или на условиях социального найма. Получить соответствующую информацию об ордерах можно будет в архивах органов местного самоуправления по запросу заинтересованного лица. При отсутствии необходимой информации в муниципалитетах факт наличия заинтересованного лица в ордере можно будет подтвердить в судебном порядке.