Минфин России в письме от 11.09.2019 № 03-04-05/69825 разъяснил, с какого момента у продавца исчисляется минимальный предельный срок владения земельным участком для целей НДФЛ, если договор его купли-продажи был расторгнут.
Для освобождения доходов от продажи недвижимости необходимо, чтобы она находилась в собственности не менее минимального предельного срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В общем случае этот срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Допустим, гражданин, владевший участком более пяти лет, продал его. Через некоторое время договор купли-продажи был расторгнут и участок вернулся в собственность гражданина. Он решил продать его другому лицу. Как в этом случае будет исчисляться срок владения участком для целей исчисления НДФЛ с доходов от его продажи?
При отчуждении имущества другим лицам право собственности прекращается (п. 1 ст. 235 ГК РФ). Права на недвижимость подлежат госрегистрации. Такие права возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в госреестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Исходя из этого, финансисты указали, что срок владения земельным участком для целей НДФЛ исчисляется с даты госрегистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи. И если этот срок окажется меньше минимального предельного срока владения, доход от продажи земельного участка подлежит обложению НДФЛ.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 25.10.2018 № 03-04-05/76485, от 10.10.2018 № 03-04-05/72713.
Обратите внимание: если договор купли-продажи недвижимости расторгается по причине признания его судом недействительным и применены последствия его недействительности, то минимальный предельный срок владения для целей НДФЛ исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности (письмо Минфина России от 05.09.2019 № 03-04-05/68722). Объясняется это тем, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). И, соответственно, дата внесения записи в ЕГРН о праве собственности на имущество в связи с признанием сделки купли-продажи недействительной в целях владения недвижимостью не учитывается.