1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип

Договор аренды недвижимости досрочно расторгнут: что делать субарендатору?

| статьи | печать | 4045

Необходимость передачи арендованного имущества третьим лицам в субаренду нередко диктуется потребностями современного рынка недвижимости. Так в рамках первичного договора возникает субдоговорное отношение и появляется лицо, пользующееся правами и исполняющее обязанности, производные из первоначальной сделки, — субарендатор. Далеко не всегда договорные обязательства прекращаются вследствие достижения целей договора. Порой права и обязанности приходится прекращать досрочно в связи с самыми разными обстоятельствами. Субарендатор не участвует в договоре аренды и не наделен полномочиями предотвратить его расторжение. Однако это не значит, что такой участник производного правоотношения не может подстраховаться на случай досрочного прекращения основного обязательства. О том, как субарендатору пережить процедуру расторжения договора аренды с наименьшими потерями, читайте в материале.

Что следует знать субарендаторам на случай прекращения основного договора аренды?

Минимизация будущих рисков на этапе заключения договора субаренды

По существу, требования законодательства к договору субаренды не отличаются от требований, предъявляемых к основной сделке, за исключением особенностей, обусловленных правовой природой поднайма, заключающейся, прежде всего, в необходимости следовать судьбе первоначального договора. Например, договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срока договора аренды (ст. 615 ГК РФ). В противном случае возможны неблагоприятные последствия вплоть до признания договора субаренды недействительным (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 № Ф04-443/2009(20254-А27-48) по делу № А27-4630/2008, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 № 17АП-1874/2009-ГК по делу № А60-32563/2008).

Во исполнение требований ст. 615 ГК РФ до заключения договора с субарендатором арендатор должен заручиться согласием арендодателя. Без такого согласия сделка, совершенная после 01.09.2013, является оспоримой и может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ в судебном порядке, если будет доказано, что на момент ее совершения субарендатор знал или должен был знать об отсутствии согласия арендодателя. А к долгосрочным договорам, заключенным до указанной даты, применяется прежняя редакция ст. 168 ГК РФ, действовавшая до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, по правилам которой сделки, совершенные с нарушением требований закона, являлись по общему правилу ничтожными, то есть недействительными без необходимости признания их таковыми судом.

Недействительный договор не влечет никаких юридических последствий для сторон, кроме связанных с его недействительностью. Субарендатор в такой ситуации не будет иметь эксклюзивного права на заключение с арендодателем прямого договора аренды в случае расторжения основного договора, заключенного с арендатором, предоставляемого положениями ст. 618 ГК РФ.

В законодательстве не содержится указания на то, в какой форме должно быть получено одобрение. На практике оно чаще всего включается непосредственно в договор аренды. Если же для собственника большое значение имеет личность пользователя имуществом, то он выдает подтверждающую бумагу по каждому случаю субаренды.

Реже выражением согласия признаются действия арендодателя, например, когда соответствующий вывод можно сделать из переписки сторон основного договора (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2002 № А56-19356/01), или любой иной способ подтверждения (п. 55 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее — Постановление Пленума ВС РФ № 25). Тем не менее подобный сценарий нежелателен для субарендатора. Большей защите его интересов послужит полученная до заключения договора субаренды копия основного договора аренды, содержащая условие о разрешении сдачи имущества в субаренду, заверенная арендатором, либо письменное подтверждение арендодателя. Это подтвердит согласие арендодателя на субаренду и защитит субарендатора от риска невозможности пользования имуществом в случае, если арендодатель в споре с арендатором попытается доказать, что последний не получил разрешения на поднаем. Вопрос о том, было ли дано согласие на совершение сделки в неоднозначной ситуации, например, в ходе переписки сторон, будет решаться судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Заверенную копию договора аренды у арендатора целесообразно попросить и в том случае, когда разрешение на субаренду предоставляется отдельным документом. Это послужит большей информированности субарендатора об условиях основного договора с тем, чтобы изложить в соответствии с ними положения производного договора, а также поможет разобраться с ограничениями на сдачу имущества в субаренду, если таковые были установлены условиями сделки.

На практике встречаются договоры, содержащие условия, при которых имущество может быть передано в субаренду, например, при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу № А56-17034/2006), а также иные положения, влияющие на производный договор, например, условие о сроке субаренды, меньшем, чем срок основной аренды. Диспозитивность подобного ограничения срока субаренды следует из ст. 615 ГК РФ, согласно которой в качестве обязательного требования к периоду субаренды законодательством устанавливается только не превышение им периода аренды.

При выявлении подобных обстоятельств субарендатору рекомендуется проверить соответствие проекта договора субаренды условиям основного договора, а там, где это необходимо, получить все возможные заверения, подтверждения соблюдения требований, необходимых для сдачи имущества по вторичному договору. Например, в случае, когда возможность сдачи в субаренду обусловлена отсутствием задолженности по основному договору, целесообразно получить справку от арендодателя в подтверждение надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате.

Следует учитывать, что одностороннее согласие на заключение договора субаренды арендодатель может отозвать до совершения сделки (п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25). В такой ситуации арендодатель будет обязан возместить убытки, причиненные сторонам отказом, однако на практике существует ряд сложностей в определении и доказывании размера таких убытков, а также, как известно, даже при успешном разрешении дела в суде исполнительное производство не всегда заканчивается взысканием присужденной суммы, что может быть связано, например, с отсутствием необходимого имущества у должника. С этой точки зрения условие о возможности сдачи имущества в субаренду, включенное непосредственно в текст договора аренды, дает субарендатору больше гарантий того, что заключение договора состоится, так как по общему правилу условия договора не могут быть изменены в одностороннем порядке. И если договором аренды сторонам не будет предоставлено право на изменение условий сделки в одностороннем порядке, арендодатель не сможет по своей воле изменить договор, которым стороны уже согласовали условие, позволяющее арендатору сдавать в период аренды помещения в субаренду (см., например, Определение ВС РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540 по делу № А73-5337/2016).

Отметим, что получать одобрение на субаренду не потребуется в случае, если и первичный, и производный договоры подписаны от имени арендодателя одним лицом, выступающим учредителем и руководителем и арендодателя, и арендатора (см. постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.03.2012 № Ф03-137/2012 по делу № А51-7827/2011).

Судебной практике известны случаи, когда включенное в договор аренды право передачи имущества в субаренду не признавалось согласием арендодателя. При этом суд пришел к выводу, что подобное условие свидетельствует только о том, что у арендатора имеется возможность совершить конкретную сделку при условии последующего ее согласования с арендодателем (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.05.2007 по делу № А82-2590/2004-45). Конечно, намного чаще встречаются решения, в которых суды подтверждают достаточность условий первичного договора аренды без необходимости получать согласие на каждую конкретную сделку (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2007 по делу № А56-45521/2006, ФАС Уральского округа от 27.10.2010 № Ф09-8820/10-С6 по делу № А07-551/2010).

Тем не менее, учитывая неоднозначность практики, формулировка договора аренды, специально указывающая на отсутствие необходимости в получении дополнительных согласований, является более надежной с точки зрения подтверждения отсутствия необходимости получить разрешение в виде отдельного документа. Подходящая формулировка может быть изложена следующим образом: «Арендодатель настоящим дает согласие на сдачу арендатором арендованного имущества в субаренду без дополнительных согласований с арендодателем».

По правилу п. 1 ст. 618 ГК РФ при досрочном прекращении основного договора аренды прекращается и производный от него договор субаренды. При этом субарендатор вправе заключить с арендодателем прямой договор на пользование имуществом, находившимся у него по ранее заключенному договору субаренды. Срок аренды по новому договору составит оставшуюся часть срока субаренды, остальные условия будут соответствовать прекращенному договору. При этом, как указывал ВАС РФ, данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 4381/11 по делу № А40-168376/09-89-1159).

Договоры аренды недвижимости, заключенные на неопределенный срок, пользуются популярностью на практике в связи с тем, что их не нужно регистрировать в Росреестре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»). Однако не следует забывать, что договор с таким условием о сроке уязвим в связи с возможностью досрочного внесудебного отказа от него любой из сторон с уведомлением противоположной стороны за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Очевидно, что указание в субдоговоре определенного срока аренды послужит интересам субарендатора с точки зрения усиления предсказуемости периода пользования имуществом. Поэтому при составлении договора субаренды в него рекомендуется включать условие об определенном сроке, а в случае, когда такой срок истек, но субарендатор продолжает пользоваться имуществом с согласия арендатора, — составить дополнительное соглашение о продлении срока субаренды на конкретный период. В противном случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Статья 618 ГК РФ предполагает и другой вариант оформления продолжения пользования субарендованным имуществом после досрочного расторжения первичного договора: в договор аренды можно включить условие, согласно которому преждевременное выбытие из правоотношений основного арендатора не прекращает договора субаренды. На практике такой способ может быть обусловлен заинтересованностью арендодателя в дополнительных гарантиях бесперебойного получения прибыли от сдачи имущества в аренду. В этой ситуации основной арендодатель становится арендодателем по договору субаренды, который в конечном счете переходит в статус основного договора аренды без необходимости заключения нового договора. Рассматриваемое условие может быть зеркально включено и в договор субаренды.

При любом способе сохранения в силе права пользования имуществом субарендатором, стороны субдоговора на этапе его заключения могут, основываясь на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ), включить в него положения, регламентирующие процедуру реализации этого права субарендатором. Например, могут быть предусмотрены обязанность арендатора уведомить субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и срок направления такого уведомления. При этом рекомендуется избегать пространных формулировок, таких как «незамедлительно уведомить», а указать, например, конкретное количество дней.

Таким образом, время, уделенное проверке согласия арендодателя на совершение сделки, изучению условий основного договора аренды, а также грамотному формулированию условий субдоговора, позволит субарендатору в будущем, в случае досрочного расторжения договора аренды, в полной мере воспользоваться возможностью продолжить пользование имуществом на прежних условиях, предоставленной ему законодательством.

Действия субарендатора на этапе расторжения основного договора аренды

По общему правилу действие договора субаренды во всем следует судьбе основного обязательства. Так, согласно ст. 618 ГК РФ в случае досрочного прекращения первичной аренды прекращается и вторичный договор субаренды, заключенный в соответствии с ним. А ничтожность договора аренды, в свою очередь, влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды.

Ключевые основания расторжения рассматриваемого вида договоров сформулированы в ст. 619, 620 ГК РФ. К ним относятся случаи инициативы арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным либо неоднократным неисполнением, ненадлежащим исполнением условий сделки или с нарушением назначения имущества, значительно ухудшает его, или же более двух раз не вносит оплату по истечении срока, установленного договором. Арендатор, в свою очередь, вправе потребовать досрочного расторжения договора, когда пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или условиями договора невозможно или затруднительно в силу того, что арендодатель его не предоставляет либо создает препятствия в использовании или же в силу обнаруженных арендатором впоследствии неоговоренных недостатков предмета аренды, а также при возникновении иных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Арендатор также будет иметь право на досрочное расторжение договора, если арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту переданного в аренду имущества. В случае же, если такая обязанность возложена на арендатора, который ее не исполняет, то полномочие на расторжение получает арендодатель. Договором аренды могут быть установлены и другие основания для расторжения по требованию любой из сторон. Кроме того, арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор по соглашению без указания причин на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Характерно, что судебная практика исходит из того, что договор субаренды подлежит расторжению независимо от основания расторжения первичного договора аренды. Отметим, что последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же (см. постановление ФАС Уральского округа от 08.08.2007 № Ф09-6146/07-С6 по делу № А60-35596/2006).

Тем не менее, как уже отмечалось, в случае, когда основной арендатор выбывает из правоотношения, вторичный арендатор вправе заключить прямой договор с арендодателем в части имущества, находящегося в его пользовании, на прежних условиях субаренды и в пределах ее срока. При неправомерном отказе арендодателя субарендатор может обратиться суд с иском о понуждении к заключению договора. Суды в таких случаях часто поддерживают субарендаторов (см., например, Определение ВАС РФ от 18.01.2013 № ВАС-17908/12 по делу № А31-10453/2011, постановление АС Московского округа от 29.06.2016 № Ф05-8083/2016 по делу № А40-28789/14-155-240). Конечно, есть и исключения. Так, нельзя заставить арендодателя заключить договор аренды с прежним субарендатором, если залоговый кредитор арендодателя-должника возражает против совершения сделки (см. Определение ВАС РФ от 23.01.2014 № ВАС-19555/13 по делу № А41-13525/12). Кроме того, суд не удовлетворит требование субарендатора, если собственник решил снести недвижимое имущество, сдаваемое в аренду (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 № 15395/09 по делу № А40-29387/08-82-273).

Судебная практика исходит из того, что арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении прямого договора аренды (см. Определение ВАС РФ от 24.02.2014 № ВАС-1373/14 по делу № А09-537/2013). В то же время в случае досрочного расторжения договора аренды арендодатель не имеет права истребовать имущество у субарендатора при отсутствии доказательств того, что тот отказался от заключения договора аренды (постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2009 № Ф10-795/09 по делу № А64-4078/08-14). Субарендатор может продолжать пользоваться имуществом, параллельно оформляя документы для прямой сделки с арендодателем. В такой ситуации может возникнуть недопонимание, кому и в каком порядке субарендатор должен вносить арендные платежи, либо бухгалтерия не сможет провести оплату в связи с тем, что новый договор залежался на подписи у руководства. Промедление с оплатой в случае, когда субарендатор после прекращения основного договора аренды продолжает пользоваться имуществом, но, не имея договора с арендодателем, не может провести платеж, либо в ситуации неясности, кому и в каком порядке вносить платежи, может привести к тому, что невнесенная вовремя арендная плата будет признана неосновательным обогащением за счет арендодателя (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2013 по делу № А56-7940/2012).

Поэтому субарендатору рекомендуется не медлить с направлением арендодателю предложения о заключении прямого договора аренды, как только ему стало известно о расторжении основного договора аренды, даже если уведомление от основного арендатора не поступило. В последнем случае лучше проявить инициативу в прояснении ситуации, обратившись к арендодателю с запросом.

При продолжении субарендных отношений по второму типу из указанных выше вариантов, когда по условиям сделки субаренда не прекращается с выбытием основного арендатора из правоотношения, регламент перевода прав на основного арендодателя часто содержится в первичном договоре. Так, в него могут быть включены обязанность арендатора уведомить субарендатора о прекращении договора и срок такого уведомления, с указанием реквизитов для перечисления арендной платы, иные положения. Запрошенная субарендатором у арендатора на этапе подписания субдоговора копия договора аренды поможет пролить свет на рассматриваемые условия с тем, чтобы субарендатор мог определить наиболее эффективный порядок действий в случае заступления на место основного арендатора.

Таким образом, расторжение основного договора аренды не приговор для субарендатора. Продолжить пользование имуществом он сможет на основании ст. 618 ГК РФ, конечно, при условии, что на стадии совершения сделки было уделено должное внимание проверке требуемых разрешений, положений основного договора аренды, а также составлению надлежащих формулировок условий субдоговора.

День
Неделя
Месяц