Инвестиции в недвижимость сократились более чем на треть

В 1-м полугодии 2018 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России снизился на 36% в годовом сопоставлении. Расширение санкций США в отношении России и, как следствие, повышенная волатильность финансовых рынков снизили инвестиционную активность. Тем не менее, по прогнозу аналитиков, к концу года рост рынка восстановится и инвестиционный объем в 2018 г. составит 5 млрд долл.

По данным JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости сократился до 1,4 млрд долл. Сектор жилой недвижимости (участки под строительство жилья) стал наиболее популярным в 1-м полугодии 2018 г.: доля транзакций составила 34% от общего объема. Офисы оказались на втором месте — 32%, торговая недвижимость на третьем — 21%.

В региональном разрезе наиболее востребованными стали московские активы: 55% сделок было заключено на столичном рынке. Доля Санкт-Петербурга сохранилась на высоком уровне — 40%. Доля сделок с участием иностранных игроков составила 27%, что соответствует уровню 1-го полугодия 2017 г. По последним данным Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в июне 2018 г. составил 693,1 млрд руб., или 98,7% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года. Недавний основной драйвер отрасли — жилищное строительство — завершило свою июньскую программу по вводу общей площади жилых помещений с результатом 83,1% к июню прошлого года.

Стоимость жилья поднимется на четверть

Согласно данным бюллетеня «Деловой климат в строительстве во II квартале 2018 г.», подготовленного Центром конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ, индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве во II квартале 2018 г. продолжил снижаться. Значение индикатора уменьшилось на 2 п.п. относительно предыдущего квартала и достигло рекордно низкой за последние десять лет отметки (–22%). Фактически ИПУ в строительстве в отчетном периоде повторил значение индикатора во II квартале 2009 г., то есть в эпицентре финансово-экономического кризиса конца 2008 — начала 2009 гг. Исходя из мнений руководителей строительных организаций, одной из главных причин депрессивного поведения отрасли является слабый внутренний спрос на строительные услуги со стороны трех основных заказчиков — государства, корпоративного сектора и населения (в меньшей степени). Государство, хотя и вышло в 1-м полугодии на профицит бюджета, но груз финансовой ответственности перед социальной, производственной и оборонной сферами пока не дает возможности дополнительно увеличить затраты на строительство. К сожалению, в текущем году не предполагается ввод крупных отраслеобразующих объектов типа АТЭС, Керченского моста или к ЧМ по футболу 2018 г.

Платежеспособность домашних хозяйств и уровень ипотечной ставки пока не позволяют большинству российского населения активно заняться покупкой новой недвижимости в целях улучшения качества своей жизни, хотя в этом направлении в последнее время наблюдаются заметные позитивные тенденции.

«При анализе результатов предпринимательских опросов и официальных количественных данных Росстата складывается впечатление, что строительный рынок живет своей жизнью по своей экономической закономерности, вне зависимости от макроэкономических тенденций, наблюдаемых в стране», — отметили авторы бюллетеня. При этом они подчеркнули, что спросовые ограничения и относительная экономическая неопределенность, в которую постепенно погружается отрасль, в том числе в связи с переходом к проектному финансированию и изменением в правилах долевого строительства, заставляют подрядчиков искать новую модель ведения строительного бизнеса.

По мнению экспертов НИУ ВШЭ, существующие на рынке проблемы дают осторожные основания предполагать, что цена стоимости «квадрата» жилья в ближайшие полтора года может вырасти на 20—25%, интенсифицируя процесс банкротства строительных организаций.

Не стоит забывать, что постоянные демпинги и скидки привели к тому, что рентабельность строительных работ в I квартале (2,4%) была самой низкой среди 18 укрупненных видов экономической деятельности (для сравнения: рентабельность в «рыболовстве и рыбоводстве» за этот период составляла 50,9%). При этом доля убыточных строительных организаций в общем числе организаций в отрасли (35,7%) превышала соответствующий показатель по экономике в целом (34,9%).

Строительный рынок достиг «дна»

Данные статистики показывают, что строительство сейчас находится в резко негативной зоне, однако эксперты НИУ ВШЭ полагают, что рынок уже достиг «дна» и, вероятнее всего, в начале осени начнется постепенный подъем. Данный вывод основывается на следующих заключениях.

Во-первых, исходя из теории экономических циклов, любые спады, впрочем, как и подъемы, не продолжаются вечно, в определенное время всегда наблюдается перелом тенденции. Во-вторых, отдельные операционные показатели подрядной деятельности, не являющиеся компонентами ИПУ, во втором квартале начали улучшаться. В-третьих, у населения за последние четыре года (период падения реальных доходов) образовался заметный навес отложенного спроса на жилье, который в ближайшее время при продолжении роста доходов может «обрушиться» на строителей.

У государства в условиях наблюдаемого профицита бюджета и позитивной ценовой конъюнктуры на основные товары российского экспорта появляется больше мотивации для входа в строительные проекты, особенно инфраструктурные. Корпоративный сектор в связи с очевидной макроэкономической стабилизацией и хотя и слабым, но ростом производства и услуг, начинает постепенно вспоминать о расширении и модернизации своей деятельности за счет строительства новых объектов.

В-четвертых, в последнее время появились некоторые признаки оживления в виде экономической деятельности «производство стройматериалов».

Оптимистичный прогноз представили и аналитики JLL. По их мнению, к концу года рост рынка восстановится и инвестиционный объем в 2018 г. составит 5 млрд долл.

К слову, исходя из результатов опроса строителей, после трех предыдущих кварталов замедления тенденции спада инвестиционной активности в отрасли произошел ее перелом на ускорение. В отчетном квартале баланс оценки изменения данного показателя опустился относительно значения предшествующего квартала на 4 п.п. и составил –6%. Вместе с тем 27% руководителей подрядных организаций сообщили о том, что инвестирование как явление полностью отсутствовало.

На момент опроса средняя обеспеченность организаций отрасли финансированием составила пять месяцев. Наибольшая доля (28%) предприятий была профинансирована на срок от одного до трех месяцев, 7% — более года. По сравнению с I кварталом 2018 г. в отрасли увеличилась доля предпринимателей, сообщивших об уменьшении заимствования финансовых средств. В итоге баланс оценки предпринимателями изменения обеспеченности организаций кредитными и заемными финансовыми средствами снизился на 2 п.п. (–3%). При этом каждый пятый участник строительного бизнеса вообще не пользовался кредитами.

Динамика объема инвестиций (инвестиционные сделки, исключая покупки земельных участков, СП, прямые продажи жилья конечным пользователям), 2017—2018 гг., млн долл.

К сведению

Россия заняла 4-е место в Восточной Европе по инвестициям в недвижимость

В 1-м полугодии 2018 г. по объему инвестиций в коммерческую недвижимость Россия заняла четвертое место в Восточной Европе. Таковы данные Cushman & Wakefield.

В 1-м полугодии 2018 г. инвестиции в коммерческую недвижимость Восточной Европы составили 7 млрд евро, что на 24% меньше аналогичного периода прошлого года. Из этого объема больше половины пришлось на долю Польши (3,7 млрд евро), которая сохраняет статус крупнейшего инвестиционного рынка региона. На втором и третьем местах — Чехия (675 млн евро) и Румыния (531 млн евро) соответственно. На четвертом — Россия, где в 1-м полугодии инвестиции составили 495 млн евро, из которых более 50% приходится на офисный сегмент (260 млн евро).

«Российский инвестиционный рынок продемонстрировал медленный старт. Мы пересмотрели прошлый прогноз объема инвестиций в 4,5 млрд евро. С учетом того, что в 1-м полугодии было заключено инвестиционных сделок менее чем на 500 млн евро и значительное количество крупных сделок находится в стадии подготовки», — прокомментировал данные рейтинга Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований по Восточной Европе Cushman & Wakefield. По его оценке, по итогам года Россия достигнет уровня в 4 млрд евро.

В Восточноевропейском регионе инвестиции распределены относительно равномерно между внутренними, внутрирегиональными (европейскими) и внешними (из Америки, Азии, Африки и т.д.). В 2018 г. возросла доля внеевропейских инвестиций с 33 до 49%. В долгосрочной перспективе именно внешние инвестиции демонстрируют наибольший рост по мере того, как этот рынок открывается для новых игроков.

В России по-прежнему доминируют отечественные инвесторы. Такая ситуация сложилась начиная с 2009 г., хотя именно европейские инвесторы сформировали рынок в 2004—2007 гг. По мнению экспертов, доля иностранных инвестиций в России в ближайшие годы не будет превышать 20—25%, пока рынок снова не откроется для иностранного капитала.