1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 27

Прошлый год стал самым успешным для рынка ипотеки

По данным Банка России, в 2017 г. выдано 1,09 млн кредитов на 2,02 трлн руб. (+37% к 2016 г.). Это новый рекорд ипотечного рынка (в 2014 г. выдано 1,76 трлн руб.). Общий объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 трлн руб. (+16% к концу 2016 г.). Впрочем, желающих приобрести жилье в кредит еще больше. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в прошлом году банки удовлетворили около 2/3 заявок граждан на ипотеку. По прогнозу Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), потенциальный спрос на жилье в ближайшие пять лет могут реализовать с помощью ипотеки более 8 млн семей.

По данным Банка России, в 2017 г. выдано 1,09 млн ипотечных кредитов на сумму 2,02 трлн руб. Это на 27% больше, чем в 2016 г., в количественном выражении и на 37% — в денежном. Общий объем выдачи ипотеки в 2017 г. превысил прежний рекорд 2014 г. на 15%. В декабре 2017 г. поставлен новый рекорд объемов выдачи ипотеки: выдано ипотечных кредитов на 290 млрд руб., что на 28 млрд выше уровня декаб­ря 2014 г. (226,6 млрд руб.).

Как говорится в материалах АИЖК, с мая 2017 г. месячные темпы роста (по отношению к аналогичному периоду прошлого года) выданных кредитов составляют около 40% и более. Общий объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 трлн руб. (+16% к концу 2016 г.) из которых 1,12 трлн руб. составляют ипотечные кредиты, выданные под залог долевого участия при приобретении жилья на первичном рынке (+21% к концу 2016 г.). Качество ипотечного портфеля на балансах банков продолжает улучшаться, что свидетельствует об отсутствии предпосылок образования «ипотечного пузыря». Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 января 2018 г. снизилась до 2,19% (годом ранее — 2,65%). По неипотечным кредитам населению этот показатель составляет 11,6%.

В начале 2017 г. Банком России введены повышенные коэффициенты резервирования по кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%). Эти меры будут способствовать предупреждению формирования кредитных рисков и дальнейшему росту качества ипотечного портфеля: по статистике Банка России, вероятность возникновения просроченной задолженности по ипотеке в течение месяца по кредитам с первоначальным взносом до 10% более чем в два раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом в 20—30%.

В десяти регионах выдается 48% всей ипотеки в России. Это активно развивающиеся регионы (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тюменская область, Республика Татарстан, Свердловская область, Республика Башкортостан, Краснодарский край, Новосибирская область, Красноярский край), в которых находятся крупнейшие агломерации России. Именно там сосредоточена большая часть спроса населения на жилье.

Снижение ставок продолжится

Высокие темпы роста объемов выдачи являются результатом продолжающегося активного снижения ставок, которые сравнялись на первичном и вторичном рынке к концу 2017 г. По кредитам на новостройки ставка выдачи в декабре составила 9,77% (–1 п.п. к декаб­рю 2016 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке — 9,8% (–2,26 п.п.). Средняя ставка по всем выданным кредитам в декабре — 9,79%. Средняя ставка по выданным в 2017 г. кредитам составила 10,64%. Это на 1,84 п.п. ниже уровня 2016 г. (12,48%).

В конце первой половины 2017 г. на рынке стало активно развиваться рефинансирование — процедура снижения ставки по действующему кредиту. По оценкам АИЖК, снизить ставку в рамках данного продукта смогли около 75 000—85 000 семей, выдано кредитов в рамках рефинансирования на общую сумму до 140—150 млрд руб.

По прогнозу аналитического центра АИЖК, средняя ставка по ипотеке к концу года может снизиться до 8%, а объемы увеличатся до уровня 2,5—2,7 трлн руб. Устойчивое снижение инфляции ниже целевого таргета позволяет Банку России продолжать снижать ключевую ставку, считают эксперты. Снижение ставки является ориентиром, показывающим дальнейшее снижение стоимости фондирования банков, а значит, ставка по ипотеке также продолжит снижаться.

Напомним, что в конце прошлого года совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку на 25 б.п., до 7,5% годовых. В ЦБ отметили, что годовая инфляция остается на устойчиво низком уровне, а инфляционные ожидания постепенно снижаются. Вероятность превышения годовой инфляцией 4% в текущем году существенно снизилась.

Объемы ипотечного рынка активно растут наряду с числом желающих приобрести жилье в кредит. По информации 4100 кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в 2017 г. уровень одобрения банками заявок граждан на предоставление ипотечных кредитов увеличился на 3,0 п.п., до 67,5%. В 2016 г. данный показатель находился на уровне 64,5%. Таким образом, в прошлом году банки удовлетворили более 2/3 заявок граждан, желающих приобрести жилье в кредит. По словам генерального директора НБКИ Александра Викулина, последние два года аналитики отмечают постоянно растущий уровень одобрения ипотечных заявок, что наряду со снижением уровня процентных ставок говорит о более либеральном подходе банков к жилищному кредитованию.

Ипотечный рынок далек от насыщения

Проявлять активность кредиторов подталкивает огромный нереализованный спрос населения на жилье. По сравнению с зарубежными странами, в России низкая обеспеченность жильем (25 кв. м на человека по сравнению с более чем 35—50 кв. м) и высокая доля одно- и двухкомнатных квартир в жилищном фонде (63% по сравнению с 2—3% в США и Канаде, 17% во Франции). Более 30% из 3,7 млрд кв. м жилого фонда построено до 1970 г. и не отвечает современным требованиям.

Согласно опросу населения, проведенного ВЦИОМ по заказу АИЖК, 45% российских семей (около 25 млн) хотели бы улучшить жилищные условия. При этом многим семьям не требуется дополнительная квартира, они хотят увеличить площадь своего жилья (44% желающих улучшить жилищные условия) или уровень комфортности проживания (26%).

В ближайшее время спрос на улучшение жилищных условий будет только возрастать — все больше граждан захотят жить в современном стандартном жилье в комфортной городской среде. Согласно опросам потенциальный спрос на жилье в следующие пять лет могут реализовать более 12 млн семей, при этом с помощью ипотеки — более 70% (8,6 млн).

Из 12 млн семей, желающих улучшить свои жилищные условия, около 3 млн планируют приобретение дополнительной квартиры (для детей, родственников), остальные хотят улучшить свои жилищные условия. Желание жить в современном и комфортном жилье формирует спрос на новостройки: о готовности приобрести жилье на этапах строительства или только что построенное жилье заявило 9,6 млн семей. Это 80% совокупного спроса на жилье в ближайшие пять лет.

Росту востребованности ипотеки на первичном рынке жилья будет способствовать деятельность созданного в конце 2017 г. Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Согласно результатам опроса предоставление государственных гарантий завершения строительства жилья в 1,4 раза увеличивает спрос населения на жилье на ранних этапах строительства.

Одновременно доступность ипотеки будет способствовать все более активному ее использованию как способа решения жилищного вопроса. По оценкам АИЖК, более 50% сделок с жильем в новостройках уже осуществляется с помощью ипотеки, на вторичном рынке доля ипотечных сделок всего за год увеличилась с 25 до 30—35%.

Молодежь положительно относится к ипотечному кредитованию: согласно опросам среди молодежи до 35 лет готовы при необходимости воспользоваться ипотекой до 45%, в то время как среди старшего поколения (45—59 лет) таковых лишь 20%. Результатом этого является то, что ипотечный заемщик молодеет: если в 2000—2005 гг. доля заемщиков в возрасте до 35 лет составляла менее 15%, то в настоящее время их уже более половины. Более трети заемщиков, взявших ипотеку в 2016—2017 гг., не старше 30 лет.

И если в начальный период развития в начале 2000-х гг. ипотека была продуктом для ограниченного круга лиц с высокими доходами, а кредиты оформлялись по ставкам 30% и более, то сейчас это массовый продукт и самый востребованный механизм по улучшению жилищных условий. Опрос ВЦИОМ показал, что если в 2012 г. приобретение квартиры средней площади (54 кв. м) было доступно для 29% семей, то в 2016 г. — для 35%, а в 2017 г. — уже для около 40%. При этом целевым ориентиром Стратегии развития жилищной сферы, основные направления реализации которой были одобрены на заседании Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам 20 декабря 2017 г., является достижение уровня доступности ипотеки до 50% к 2025 г.