Не все собственники долей в жилых помещениях могут претендовать на вселение. Такое беспрецедентное решение принято ВС РФ при рассмотрении спора, затеянного соседями по квартире из Новосибирска. Позиция высшего судебного органа может изменить уже ставшую привычной практику по заселению в жилые помещения собственников малозначительных долей.
История спора
Традиционно суды удовлетворяли иски собственников долей о вселении. Более того, другие жильцы должны были устранить любые препятствия в пользовании жильем для нового соседа. Такая судебная практика зачастую являлась почвой для неправомерного поведения собственников. Вселившись, граждане начинали диктовать соседям свои условия с целью получения всей квартиры в собственность по заниженной стоимости.
Ситуация изменилась с вынесением Определения ВС РФ от 07.06.2016 № 67-КГ16-3 по делу о вселении в квартиру гражданина, чья доля составила ее третью часть.
Конфликт начался в тот момент, когда участница долевой собственности в квартире продала свою долю постороннему мужчине, который пожелал вселиться в жилое помещение и пользоваться им, несмотря на протест других собственников –семейной пары, постоянно проживающей в квартире.
Женщина, продавшая истцу свою долю в размере 3/9 в трехкомнатной квартире, расположенной в Новосибирске, приходилась ответчикам родственницей. Покупатель, решивший вселиться во вновь приобретенное жилье, родственных связей с ними не имел. Квартира состояла из трех смежно-проходных комнат, и проход в помещения общего пользования (кухня, санузел, балкон) был возможен исключительно через комнату самой значительной площади. Понятно, что мирным путем такой спор не мог быть разрешен, и разбор конфликтной ситуации был перенесен в суд.
Первое рассмотрение спора прошло в Центральном районном суде г. Новосибирска. Обращаясь за правосудием, истец потребовал:
–вселить его в определенную комнату;
–возложить на ответчиков обязанность устранить препятствия в его пользовании квартирой;
–передать ему комплект ключей от квартиры;
–изолировать собак в место, исключающее их свободное перемещение по квартире.
Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 16.06.2015 по делу № 2-1661/2015~М-7879/2014 требования истца не были удовлетворены, но тот решил бороться дальше и обжаловал судебное решение в вышестоящую судебную инстанцию.
Судебная коллегия Новосибирского областного суда выводы своих коллег не поддержала и Апелляционным определением от 18.08.2015 по делу № 33-7162/2015 их Решение от 16.06.2015 отменила. Апелляционная инстанция удовлетворила требования нового собственника доли о вселении в квартиру и возложила на ответчиков обязанность по устранению препятствий для его проживания.
Супруги жить с посторонним человеком на одной территории не захотели и подали кассационную жалобу, в которой попросили отменить решение апелляционной инстанции как незаконное и оставить в силе решение первого суда.
Спор был передан на рассмотрение в ВС РФ, который после изучения материалов и обсуждения важных деталей дела пришел к выводу о том, что для удовлетворения кассационной жалобы имеются все основания. ВС РФ посчитал, что при рассмотрении спора нижестоящими судами были допущены существенные нарушения, которые повлияли на его исход, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов сособственников большей части квартиры.
Чем руководствовались суды?
Отказывая в удовлетворении требований гражданина, желающего вселиться в квартиру, Центральный районный суд г. Новосибирска исходил из того, что в квартире тот никогда не жил, а долю получил от предыдущего собственника по договору купли-продажи. Родственница супругов, продавшая мужчине долю, порядок пользования жилым помещением не определяла, доля в квартире не выделялась.
Апелляция пришла к выводу о том, что истец на законных основаниях являлся собственником приобретенной доли, а отсутствие определенного порядка пользования жильем не является причиной для отказа в удовлетворении его исковых требований.
ВС РФ с доводами апелляционной инстанции не согласился по следующим причинам.
Статья 30 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что собственник помещения, предназначенного для проживания, осуществляет права собственности в соответствии с назначением жилья и границами его использования. Согласно п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее –ГК РФ) жилые помещения, к которым относятся квартиры, предназначены для проживания граждан. В то же время, в соответствии с п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ, пользование и владение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется в порядке, обговоренном всеми его собственниками. Если к согласию в рассматриваемом вопросе жильцам прийти не удалось, то порядок владения и пользования жильем определяет суд.
Гражданин, которому принадлежит доля в помещении, вправе пользоваться и владеть частью общего имущества, но в пределах, соразмерных его доле, а если это фактически невозможно, то такой участник долевой собственности может потребовать от других собственников денежную компенсацию за владение и пользование имуществом, приходящимся на его законную долю.
В рассматриваемом случае мужчина имеет долю в квартире, чьими собственниками также являются муж и жена, с которыми он не связан свойством или родственными узами. В квартире, являющейся предметом спора, три комнаты. Доля гражданина в размере 3/9 в праве общей долевой собственности не позволяет выделить ему в квартире жилое помещение, соответствующее размеру доли. Наиболее подходящей по размеру является самая маленькая комната в квартире, но проход в нее, а также на балкон, в санузел и на кухню возможен только через две другие комнаты, принадлежащие на праве собственности семейной паре, которая делить территорию с соседом не желает.
Важное значение имеет тот факт, что мужчина в квартире никогда ранее не жил. По мнению ВС РФ, его вселение в спорную квартиру нарушает требования ст. 247 ГК РФ. Апелляционная инстанция не учла, что гражданин не смог бы пользоваться помещением, соразмерным своей доле, а также другими помещениями в квартире, не нарушая законных прав и интересов семейной пары.
Нарушения, допущенные Новосибирским областным судом, ВС РФ счел существенными. Высшая судебная инстанция установила, что Апелляционным определением от 18.08.2015 нарушаются права мужа и жены, постоянно проживающих в квартире.
Исходя из этого названный судебный акт был отменен, а дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ в Определении от 07.06.2016 № 67-КГ16-3 указал, что при невозможности предоставления помещения сособственнику с учетом всех обстоятельств (в том числе размера доли, планировки жилого помещения и т. п.) его право может быть реализовано иными способами, в частности, путем требования соответствующей денежной компенсации либо о перепланировке жилого помещения.
Насколько важен размер доли?
Доля может оказаться в собственности гражданина вследствие различных юридических фактов. Например, при наследовании, разделе имущества, в результате сделки дарения и др. Закон наделят собственника всеми правомочиями относительно его собственности. Таким образом, казалось бы, хозяин доли в жилом помещении может ею владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. Однако на практике собственник ограничен в своих возможностях.
Вопрос о размере доли в праве общей собственности имеет большое значение при рассмотрении споров о вселении. Незначительная доля в жилом помещении, согласно анализу судебной практики, – менее 10%. Именно в ситуациях, когда речь шла о такой малозначительной доле, суды часто соглашались с одной из спорящих сторон и выносили решение о компенсации. Идти в суд и требовать денежную компенсацию с сособственников в случае, если доля в праве собственности превышала 10%, практически не имело смысла из-за прогнозируемого проигрыша.
Вынесенное ВС РФ беспрецедентное решение может внести значительные изменения в существующую практику разрешения «квартирных вопросов» судами. Ранее невозможность реального пользования жильем не расценивалась как препятствие для вселения нового собственника доли в квартиру. Высший суд установил, что право участника общей долевой собственности на проживание не является безусловным и находится в зависимости от размера доли, а также иных факторов и позиции других жильцов. Это соответствует принципу соразмерности гражданских прав и при наличии иного способа защиты не нарушает баланса интересов всех лиц. Теперь вселение в жилые помещения собственников долей малых размеров может стать проблематичным.