1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 24

Квартирным мошенникам усложнят жизнь

Мало, кто не слышал о «черных риелторах», которые обманом и угрозами заставляют стариков, инвалидов и иных социально незащищенных граждан отказываться от собственного жилья в пользу подставных лиц. Чтобы, наконец, решить эту проблему и предотвратить случаи незаконного изъятия недвижимого имущества у данной категории россиян, в весеннюю сессию 2018 года Госдума РФ намерена рассмотреть законопроект, предусматривающий обязательное нотариальное удостоверение сделок с жилой недвижимостью этих людей.

Просто, но опасно

Речь идет о проекте Федерального закона № 261549-7 «О внесении изменений в статью 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее –Законопроект № 261549-7), который на деле является «отголоском» почти позабытого сегодня законопроекта, предусматривавшего обязательное нотариальное удостоверение сделок с любой недвижимостью.

Напомним, что обязательное нотариальное удостоверение таких сделок было отменено в России еще в 1995 году. Сейчас оформить жилую недвижимость в собственность можно по самому обычному, составленному в простой письменной форме договору купли-продажи, который не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.

Однако подобное положение дел устраивает, похоже, только «черных риелторов». Так, на основании сложившейся судебной практики по переходу прав собственности на жилье многие юристы высказывают мнение о том, что изъятие из законодательства требования о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью обеспечивает мошенникам обширное поле для деятельности. При этом отсутствие в таких сделках третьей стороны, которой мог бы стать нотариус, дает возможность для мошенничества как со стороны продавца (когда документы просто безосновательно забираются им из органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости), так и со стороны покупателя (последний, банально, может и не передать не разбирающемуся в тонкостях российского законодательства продавцу ту денежную сумму, о которой стороны изначально договорились).

Планы реализованные и нереализованные

Примечательно, что некоторое время назад, когда в юридических кругах активно обсуждались новые главы Гражданского кодекса РФ (далее –ГК РФ), в числе предлагаемых поправок была как раз та, что касалась нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Почему же в итоге такая норма в ГК РФ так и не появилась? Думается, что это связано с тем, что подобные законодательные инициативы возлагают на нотариусов дополнительные обязанности по проверке обстоятельств заключаемых сделок, соответствия действительной воли лица волеизъявлению, изложенному в договоре купли-продажи объекта недвижимости, а также по совершению необходимых запросов. Для выполнения всех этих действий необходимо присутствие на сделке обеих сторон. Однако на сегодняшний день документы по сделке в регистрирующий орган может подать и одна сторона, если от имени другой стороны она будет действовать по доверенности. То же самое и с подписанием документов, а именно договора, на основании которого происходит отчуждение недвижимого имущества.

Нотариальная надпись на завизированном сторонами договоре по сути должна стать некой доказательной силой нотариального акта, которая призвана сделать невозможной отмену соответствующих сделок через судебные иски по признанию сделки недействительной. Нотариальная надпись, как представляется, смогла бы обеспечить достоверность данных государственных реестров в сфере недвижимости, что, на мой взгляд, позволило бы защитить права участников сделок с недвижимостью.

Следует обратить внимание на то, что в настоящее время государственная регистрация права собственности не тождественна переходу права собственности, как это было еще совсем недавно –в 2013 году. Сейчас право собственности на недвижимость переходит в основном с момента подписания договора, чем и пользуются недобросовестные «черные риелторы». Принятие предлагаемых поправок привело бы к тому, что нотариус стал бы по сути независимым третьим лицом по сделке, что существенно усложнит ее заключение в условиях принуждения.

На сегодняшний день нотариальное удостоверение сделки применяется (и соответствующие нововведения, кстати, тоже были сделаны относительно недавно) в отношении сделок с участием несовершеннолетних, а также сделок с долями объектов недвижимости.

Указанные изменения были внесены в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее –Закон № 218-ФЗ) Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ (далее –Закон № 172-ФЗ), который дополнил ст. 54 Закона № 218-ФЗ положением о том, что «сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Удостоверять или не удостоверять?

С учетом всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что введение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, действительно, могло бы значительно уменьшить долю сделок, инициированных «черными риелторами», то есть минимизировать риск мошеннических действий с жильем. Но захотят ли взять на себя такую ответственность нотариусы? Думается, что нет. Именно в этом и загвоздка: пока нотариусы не захотят принять на себя подобные обязательства, нотариальная форма сделок будет носить лишь формальный статистический характер, что на деле приведет лишь к удорожанию сделки, а практической выгоды никакой иметь не будет.

Более того, насколько известно, Законопроект № 261549-7 в настоящее время не содержит обязательств нотариуса по приему документов для совершения сделки с недвижимостью и в случае, если та покажется ему подозрительной, письменного отказа нотариус вынести не вправе. Таким образом, нотариусы, скорее всего, просто не захотят заниматься удостоверением сделок с недвижимостью, а, как показывает судебная практика, обжаловать устные отказы любого исполнительного, государственного и иного органа невозможно. Данное обстоятельство представляется существенным изъяном рассматриваемых нововведений.

В любом случае необходимо будет также создать и своеобразный нотариальный реестр по заверенным нотариусом сделкам с недвижимостью, скажем, наподобие залогового реестра.

Надо отметить также, что проводимая до сих пор государством политика заключалась в стремлении к максимальному упрощению процедуры перехода права собственности на недвижимость. Введение в сделку третьего лица (в нашем случае –нотариуса) никак не способствует указанному упрощению, а, наоборот, усложняет этот процесс, то есть предлагаемый в Законопроекте № 261549-7 подход никак не соотносится с заданным государством вектором в отношении объектов недвижимости и перехода прав собственности на него. Более того, некоторые юристы высказывают мнение о том, что нотариус фактически будет дублировать функции государственного регистратора, если на нотариуса, конечно, не будет возложена обязанность по проверке обстоятельств заключения сделки.

Одинокие люди преклонного возраста и инвалиды являются одними из самых незащищенных категорий населения (в том числе и в рамках правового поля). Именно поэтому в перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, Законопроектом № 261549-7 предлагается добавить сделки:

–связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, попечительства, патронажа;

–по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего одиноко проживающему гражданину, являющемуся получателем страховой пенсии по старости (инвалидности) либо социальной пенсии по старости (инвалидности).

Для этого ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ, введенную Законом № 172-ФЗ и вступившую в силу меньше года назад (с 1 января 2017 года), вновь предлагается изложить в новой редакции.

Остается неясным при этом, кто и как должен квалифицировать граждан в качестве «одиноко проживающих», а также, как и кем должно проверяться, получает ли гражданин страховую или социальную пенсию по старости либо инвалидности.

На мой взгляд, Законопроект № 261549-7 в этой части является «сырым». Конечно хорошо, что уязвимым в правовом плане гражданам государство может дать и дает дополнительную защиту от незаконного завладения «черными риелторами» их жильем, но, как это обычно бывает, есть и оборотная сторона медали. Подобная нотариальная «перестраховка», очевидно, усложнит таким гражданам жизнь в случае, если они захотят улучшить свои жилищные условия, так как она существенно затруднит процедуру сделки по отчуждению объектов недвижимости, принадлежащих лицам, относящимся к категориям, предусмотренным Законопроектом № 261549-7.

Иными словами, законодателю еще есть, над чем подумать.