1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 209

Черных риэлторов накажут по закону!

Проблема небезопасности сделок с недвижимостью стоит в России давно и остро. В зоне особого риска находятся социально незащищенные граждане (пенсионеры, инвалиды, выпускники детских домов). Воспрепятствовать таким преступлениям практически невозможно. Но появилась надежда на изменение ситуации. В Государственную Думу РФ внесен на рассмотрение законопроект, устанавливающий обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, участниками которых являются пенсионеры и инвалиды.

Одиноких граждан защитят

Проблема так называемых черных риелторов – квартирных мошенников, отбирающих жилье у одиноких пенсионеров, инвалидов и социально неадаптированных людей, стоит в России очень остро с 1990-х годов, когда сформировался рынок продажи и покупки недвижимости. Предоставление права на приватизацию жилых помещений сделало присвоение чужой недвижимости с последующей перепродажей выгодным бизнесом, которым сразу же заинтересовались криминальные структуры. Надо отметить, что для того были созданы все условия самим государством, отменившим еще в 1995 году обязательность нотариального удостоверения сделок по купле-продаже недвижимости.

Черные риелторы и квартирные рейдеры

Долгое время черные риелторы действовали весьма активно и практически безнаказанно, поскольку отсутствовала нормативно-правовая база, позволявшая защищать интересы одиноких пожилых людей и инвалидов. В результате пожилые люди и инвалиды, а также лица с алкогольной и наркотической зависимостью, являющиеся собственниками квартир, привлекательных для черных риелторов, становились объектом мошеннических действий, в их отношении совершались серьезные преступления, в том числе убийства. При этом воспрепятствовать таким преступлениям было практически невозможно – правоохранительные органы могли вмешаться в ситуацию лишь после того, как преступление уже было совершено.

Криминальные хроники 1990–2000-х годов переполнены сообщениями о безвестно пропадающих пожилых людях, инвалидах, лицах с проблемами в социальной адаптации. Их недвижимость переоформлялась на подставных лиц и быстро продавалась, что становилось серьезным препятствием на пути к выявлению всех обстоятельств совершенных преступлений. Пожилые люди и инвалиды не могли защитить себя от преступных посягательств, особенно если проживали одни и не имели поддержки со стороны других родственников. Известны случаи, когда для маскировки совершавшихся преступлений собственников квартир вывозили в другие населенные пункты и держали там фактически на положении рабов.

Чуть позже получило широкое распространение и квартирное рейдерство, заключающееся в приобретении рейдерами долей в квартирах или домовладениях с последующим созданием невозможных условий жизни для соседей. В большинстве случаев соседи, столкнувшись с действиями рейдеров, были вынуждены просто оставлять свои доли или продавать их по заниженной цене.

Особенное распространение такая схема присвоения чужой недвижимости получила в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других крупных российских городов, где недвижимость котируется по высоким ценам. В настоящее время для купли-продажи недвижимости достаточно простого письменного договора, что открывает колоссальные возможности для злоупотреблений и преступлений. Ведь на пожилого человека или инвалида, к тому же проживающего в одиночестве, очень легко оказать самое разное давление – от обмана до угроз и насилия. В некоторых случаях людей просто убивают, но чаще оставляют на улице или переселяют в куда более плохие условия. Следовательно, принятие законопроекта будет обладать колоссальным социально-профилактическим значением, направленным как на борьбу с преступностью, так и на укрепление социальной стабильности в стране, защиту прав и интересов граждан.

Для чего вносится законопроект?

Ситуация теперь может стремительно нормализоваться – в Государственную Думу РФ внесен на рассмотрение законопроект, устанавливающий обязательное нотариальное удостоверение сделок с куплей-продажей недвижимости у пенсионеров и инвалидов. Согласно законопроекту изменения должны быть внесены в ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Разработка данного законопроекта велась давно. Его смысл совпадает с позицией Совета Федерации Федерального Собрания РФ, которую сенаторы неоднократно заявляли на обсуждении вопросов регистрации недвижимости. Рынок регистрации недвижимости, по мнению разработчиков законопроекта, должен контролироваться государством, что позволит навести порядок в сфере контроля за продажей-покупкой объектов недвижимости.

Напомним, что в 1995 году нотариусы были исключены из процесса сделок с недвижимостью, что привело к достаточно негативным последствиям. Решение об отмене обязательной нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью, как считают инициаторы законопроекта, было ошибочным и привело лишь к росту фактов мошенничества при покупке-продаже квартир, активизации квартирных рейдеров. Поэтому теперь посредством принятия данного законопроекта решено изменить сложившуюся ситуацию и вновь вернуть роль нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью. В настоящее время ряд сделок, в которых участвуют несовершеннолетние и ограниченно дееспособные граждане, уже подлежат нотариальному удостоверению в обязательном порядке.

В чем смысл законопроекта?

В пояснительной записке к законопроекту подчеркивается, что цель вносимых изменений – защитить права и интересы одиноко проживающих граждан, являющихся получателями страховой пенсии по старости или инвалидности. Именно эта категория лиц в настоящее время является наиболее уязвимой для действий черных риелторов, в результате которых пожилые люди и инвалиды остаются без жилья, а иногда и становятся жертвами более серьезных преступлений.

В статье 54 Закона № 218-ФЗ прописана необходимость нотариального удостоверения сделок по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним лицам, подопечным или ограниченно дееспособным гражданам. Однако значительная категория потенциальных жертв мошеннических действий остается «за бортом» государственной защиты – о получателях социальной пенсии по старости и пенсии по инвалидности в данном законе не говорится. В конечном итоге законодатели и заинтересовались сложившейся ситуацией, в которой наиболее уязвимая категория граждан оставалась без надлежащей государственной защиты и представляла легкий объект для преступных посягательств.

Статья 163 Гражданского кодекса РФ объясняет нотариальное удостоверение сделки как осуществление проверки законности совершения сделки, в том числе законности права на совершение сделки у каждой из сторон сделки. Удостоверять сделку нотариально имеют право нотариусы или лица, обладающие по закону возможностью ведения нотариальной деятельности. Нотариус или лицо, его заменяющее, должен объяснить сторонам сделки все нюансы и правовые последствия совершаемого акта продажи или приобретения недвижимости, проверить подлинность документов. Кроме того, нотариус может лично оценить ситуацию, и если ему покажется, что продавец квартиры действует под давлением, он может отказаться регистрировать сделку и вызвать сотрудников правоохранительных органов.

Нотариальному удостоверению, в случае принятия Государственной Думой РФ данного законопроекта, будут подлежать сделки, осуществляемые не только несовершеннолетними и ограниченно дееспособными лицами, но и лицами, проживающими в одиночестве и являющимися получателями страховой пенсии по старости (инвалидности) либо социальной пенсии по старости (инвалидности), а также по состоянию своего здоровья не способными осуществлять в полной мере проведение сделок по купле-продаже объектов недвижимости.

Безусловным плюсом законопроекта является и то, что он не потребует существенных затрат из средств федерального бюджета. То есть государство не будет нести серьезной финансовой нагрузки на реализацию мер данного законопроекта, что в текущей экономической ситуации также является вполне ощутимым плюсом.

Как отразится законопроект на квартирном рынке?

Очевидно, что принятие данного законопроекта позволит значительно увеличить уровень правовой защищенности одиноко проживающих пенсионеров и инвалидов. Самое главное, что такой законопроект, в случае его принятия, позволит предотвращать преступления в отношении социально неадаптированных граждан еще на стадии купли-продажи квартир или домовладений. Конечно, могут быть самые разные ситуации, вплоть до вовлеченности нотариусов в преступную деятельность, но в целом все равно защищенность граждан возрастет.

В последние годы значительно повысились требования к нотариусам, а также и контроль за их деятельностью. Это заставило большинство нотариусов работать честно, факты сотрудничества с преступными группировками стали очень редкими и довольно быстро выявляются и пресекаются правоохранительными органами. За это время заметно увеличилось и доверие граждан к нотариальной форме удостоверения сделок с недвижимостью. Это объясняется улучшившимся качеством работы нотариусов, возросшей их ответственностью.

В результате к концу первого квартала 2017 года количество нотариально удостоверенных сделок составило 204 тыс., что подтверждает востребованность такой формы проведения сделок среди граждан. Люди рассчитывают, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью позволит им значительно обезопасить себя от преступных посягательств и повысить прозрачность сделок. И это действительно так, поскольку нотариусы регулярно предотвращают преступные посягательства, защищают права и интересы граждан при заключении сделок. Известно немало примеров, когда именно у нотариусов выявляется попытка продажи недвижимости по поддельным документам, после чего информация передается в правоохранительные органы. То есть участие нотариуса во многих случаях выступает в качестве важной профилактической меры, способной предотвратить совершение мошеннических сделок и более серьезных преступлений.

Принятие законопроекта существенно изменит ситуацию на квартирном рынке страны, поскольку затруднит возможность мошеннических и манипуляционных действий со стороны черных риелторов и квартирных рейдеров. Сделки с недвижимостью, заключаемые с пенсионерами и инвалидами, станут более прозрачными, что приведет к укреплению защищенности пожилых собственников недвижимости и инвалидов и блокирует инициативы квартирных мошенников и рейдеров по незаконному присвоению чужого недвижимого имущества.

В то же время принятие нового законопроекта оставляет и ряд вопросов. В первую очередь возрастает нагрузка на нотариусов, тогда как прежде был взят курс на снижение загруженности нотариусов. Получается, что государство вновь возвращается к нотариальному заверению сделок с недвижимостью, что усложняет сам процесс купли-продажи недвижимости. Кроме того, численности нотариусов может просто не хватить, особенно в крупных городах, где ежедневно совершается большое количество сделок по купле-продаже объектов недвижимости. Например, в одной только Москве в первом квартале 2017 года было заключено более 32 тыс. договоров долевого участия. То есть можно себе представить, какие объемы работы лягут на столичных нотариусов!

В этой ситуации не очень понятно, как нотариальные палаты будут справляться с ощутимо возросшей на них нагрузкой. Однако инициаторы законопроекта убеждены, что возвращение нотариусам права регистрировать сделки с недвижимостью полностью следует в фарватере мировой практики развития нотариата. Устранение нотариусов от регистрации сделок с недвижимостью сразу же повлекло за собой многочисленные нарушения и злоупотребления при продаже недвижимости, вплоть до случаев откровенного квартирного мошенничества. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью позволяет практически минимизировать риски посягательств на недвижимость граждан со стороны черных риелторов и квартирных рейдеров.

Наконец, участие нотариусов в сделках по купле-продаже недвижимости существенно повышает и безопасность работы самих риелторов, действующих в рамках закона, а также сотрудников Росреестра. Нотариальное удостоверение сделки позволяет и риелторам, и сотрудникам Росреестра заниматься своими прямыми обязанностями, не сосредотачиваясь на вопросах обеспечения безопасности сделки.