Одним из самых популярных способов приобретения жилья в России по-прежнему остается участие в долевом строительстве. Стоимость квартиры на этапе ее строительства в разы ниже, нежели стоимость жилья на вторичном рынке, что делает такой способ покупки для многих граждан самым оптимальным для улучшения жилищных условий. Однако нередко участники долевого строительства вместо квартиры получают бесконечные судебные тяжбы с застройщиком, особенно сейчас, в условиях затянувшегося финансового кризиса. Попытаемся разобраться, как участник долевого строительства может защитить свои права.
Превентивные меры
Основным законом, регулирующим отношения сторон по долевому строительству, является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве). С 2017 года в указанный Закон были внесены значительные изменения, одна часть которых вступила в силу с 1 января 2017 года, а другая совсем недавно – с 1 июля 2017 года (о счетах-эскроу, минимальном размере уставного капитала застройщика, едином реестре застройщиков).
Механизмы защиты прав дольщика, закрепленные в Законе о долевом строительстве, условно можно разделить по моменту, когда их следует применять, а именно: способы защиты, применяющиеся до заключения договора (их можно назвать превентивными мерами), а также способы защиты, применяющиеся непосредственно в процессе исполнения договора.
Поскольку участие в долевом строительстве сопряжено с определенными рисками (в большей степени денежными), на наш взгляд, лучше принять все возможные меры для сведения к минимуму возможности реализации таких рисков.
К таким превентивным мерам можно отнести проверку проектной декларации, которая, помимо прочего, включает в себя информации о застройщике и о проекте, а также проверку договора.
Всю информацию о своей деятельности, в том числе проектную декларацию и проект договора, а также информацию обо всех своих объектах, разрешения на строительство, заключения органов государственной власти о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства, застройщик должен размещать в сети Интернет на своем официальном сайте (ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). За нарушение указанного положения застройщик будет нести ответственность в виде административного штрафа по КоАП РФ.
Проверка застройщика. Прежде чем подписывать с застройщиком договор, рекомендуем проверить его репутацию и надежность. В Интернете всегда можно найти информацию о застройщике – сколько лет он работает на рынке строительства, сколько проектов было им реализовано, а строительство скольких приостановлено, и уже согласно найденной информации принимать окончательное решение.
Обращаем внимание, что с 2017 года Закон о долевом строительстве (ст. 3) установил критерии, которым должен соответствовать застройщик, а также его руководящие органы, для привлечения средств граждан в целях строительства. В частности, с 1 июля 2017 года установлены минимальные размеры уставного капитала застройщика, необходимые для привлечения денежных средств граждан для строительства.
Данные об уставном капитале застройщика, а также о его руководящих органах можно узнать на официальном сайте ФНС РФ, введя ИНН или ОГРН застройщика (https://egrul.nalog.ru/), данные о судебных процессах с участием застройщика (в том числе о банкротстве, принудительном взыскании налоговых платежей) – на сайте системы «Электронное правосудие» (http://kad.arbitr.ru/), а данные реестра недобросовестных поставщиков – на сайте Единой информационной системы в сфере закупок (http://zakupki.gov.ru/epz/dishonestsupplier/quicksearch/search.html).
Кроме того, с 1 июля 2017 года федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, должен вестись Единый реестр застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц – застройщиков, соответствующих требованиям Закона о долевом строительстве. Состав сведений Единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Правительством РФ. Соответствующий подзаконный акт пока не принят, следовательно, такой реестр пока не сформирован.
На официальном сайте застройщика должна быть размещена следующая информация о нем:
–фирменное наименование (наименование), место нахождения застройщика, а также режим его работы;
–государственная регистрация застройщика;
–учредители (участники) застройщика;
–проекты строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
–вид лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, орган, выдавший эту лицензию, если такая деятельность имеется;
–финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Кроме того, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.
Изучение указанных документов позволит сделать вывод о деятельности застройщика, о его активах, проверить полномочия руководства.
Убедитесь, что застройщик получил разрешение на строительство. В Москве, например, это можно проверить на сайте Комитета государственного строительного надзора города Москвы (http://stroinadzor.mos.ru/razresheniya_na_stroitelstvo/).
Также рекомендуем поискать в сети Интернет отзывы о деятельности застройщика, найти и посетить его строящиеся объекты, навести справки о застройщике у работников стройки.
Проверка проекта. Информация о проекте включает в себя следующее:
–цель проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты экспертизы проектной документации;
–разрешение на строительство;
–права застройщика на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, данные о собственнике земельного участка, кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
–местоположение объекта недвижимости и его описание;
–количество в составе объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также описание технических характеристик указанных самостоятельных частей;
–функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
–состав общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;
–предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
–возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
–планируемая стоимость строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
–перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
–способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
–иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объекта.
Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства, заключение экспертизы проектной документации, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
При изучении документов необходимо обязательно сопоставить данные застройщика, с которым планируется заключение договора, с данными, указанными в документах, – данными собственника земельного участка или арендатора, данными, указанными в разрешении на строительство.
Также рекомендуем обратить внимание на категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка – строить можно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения (с ограничениями).
Проверка договора. Если после изучения информации о застройщике и проекте вы приняли решение о заключении договора, то хотелось бы отметить, что максимальную защиту прав и интересов гарантирует только заключение договора по Закону о долевом строительстве. Договор, заключенный в соответствии с указанным Законом, должен содержать следующие необходимые условия:
–определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
–срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
–цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
–гарантийный срок на объект долевого строительства;
–способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным.
Обращаем внимание, что с 2017 года дольщик лишен права одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке в случае соблюдения застройщиком всех условий этого договора и законодательства.
При этом Закон о долевом строительстве допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов также путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право на получение жилых помещений, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Однако указанные способы не являются часто используемыми.
Если вам будут предлагать заключить не договор участия в долевом строительстве, а продать квартиру каким-либо другим способом (предварительный договор купли-продажи квартиры, продажа векселя, инвестиционный договор, договор бронирования), есть вероятность того, что застройщик таким образом пытается обойти закон и лишить вас гарантий, которые предоставляются только дольщикам.
Максимальную степень защиты гарантирует только заключение договора участия в долевом строительстве.
В процессе исполнения договора
К сожалению, даже при тщательной проверке застройщика, договора и проекта ни один дольщик не может быть застрахован от нарушения застройщиком сроков сдачи объекта, банкротства застройщика и других проблем.
Попробуем разобраться, какие способы защиты дольщик может применить в процессе исполнения договора.
Взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого участия в строительстве.
Самым распространенным нарушением договора со стороны застройщика является нарушение им сроков передачи объекта долевого участия в строительстве, установленных договором.
В этом случае следует обратиться в суд за взысканием с застройщика неустойки за нарушение сроков передачи объекта в размере 1/300 ставки рефинансирования от стоимости объекта за каждый день просрочки. Для граждан неустойка рассчитывается в двойном размере. Помимо неустойки, с застройщика можно взыскать компенсацию морального вреда и штраф по Закону о защите прав потребителей (за неудовлетворение требований потребителя в досудебном порядке).
За присуждением указанной неустойки можно обращаться в суд несколько раз в отношении разных периодов вплоть до непосредственной передачи объекта строительства (то есть до подписания акта приема-передачи).
Следует отметить, что, к сожалению, на основании заявления застройщика суды довольно-таки часто снижают размер заявленной дольщиком неустойки несмотря на указание Верховного Суда РФ, что подобное снижение в спорах с потребителями возможно только в исключительных случаях.
Обращаем внимание, что застройщик может по договоренности с дольщиком перенести сроки передачи объекта, однако если вы подпишете дополнительное соглашение о продлении сроков, то неустойка за этот период не будет подлежать взысканию.
Расторжение договора. В случае нарушения застройщиком своих обязательств участник долевого строительства (в зависимости от сути допущенного застройщиком нарушения) вправе либо отказаться от договора в одностороннем порядке, либо для расторжения договора обратиться в суд.
Так, дольщик в одностороннем внесудебном порядке вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
–просрочки передачи объекта долевого строительства на срок более двух месяцев;
–передачи объекта строительства, построенного с отступлением от условий договора или нарушением требований законодательства, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают объект непригодным для использования;
–существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
–досрочного прекращения поручительства, если застройщик не заключил новый договор поручительства.
Для отказа от исполнения договора дольщик должен направить застройщику уведомление заказным письмом с описью вложения. В течение 20 дней застройщик должен вернуть дольщику денежные средства, уплаченные по договору, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Указанные проценты начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств до дня их возврата застройщиком. Для граждан проценты уплачиваются в двойном размере.
Участник долевого строительства вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора в следующих случаях:
–прекращения или приостановления строительства объекта, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
– существенного изменения проектной документации объекта, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади;
– изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта.
В случае расторжения договора в судебном порядке денежные средства возвращаются дольщику в таком же порядке, как в случае одностороннего отказа от договора, но в течение 10 дней.
Если застройщик нарушит сроки возврата денежных средств дольщику, то у него возникнет обязанность по уплате процентов за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а для граждан – в двойном размере.
Признание сделки недействительной. В случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. При признании сделки недействительной застройщик будет обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им по договору, и проценты, такие же как при одностороннем отказе от договора, рассмотренном ранее.
По требованию гражданина также могут быть признаны недействительными сделка, заключенная в нарушение правил о привлечении денежных средств граждан для строительства, и договор долевого участия, содержащий условия, противоречащие информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.
Проблема остается актуальной
В заключение хочется отметить, что проблема дольщиков, не получивших свои квартиры, продолжает оставаться актуальной и привлекает к себе внимание государства. Так, 21 июля Государственной Думой в третьем чтении был принят закон о создании компенсационного фонда в долевом строительстве.
Законопроект устанавливает обязанность застройщиков платить в компенсационный фонд взносы в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Компенсационный фонд должен содействовать завершению строительства домов, если застройщик обанкротился, или выплачивать дольщикам возмещение.
Случаи банкротства застройщиков в настоящее время являются частыми. Как отмечает «Коммерсантъ», «доля вошедших в стадию банкротства застройщиков жилья в 2016 году выросла вдвое, достигнув 1,8%. Суммарно на их балансе сейчас 4,5 млн кв. м незавершенного жилья. Число банкротящихся подрядных организаций на фоне начавшегося кризиса неплатежей выросло на 17%».
Пока, к сожалению, ситуация вряд ли существенно изменится – строительство является довольно долгим процессом, а времени с момента вступления в силу изменений законодательства прошло слишком мало. На данный момент такой способ покупки квартиры, как участие в долевом строительстве, остается высокорискованным.