1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 72

Работы по предписанию

По предписанию Госжилинспекции управляющая компания выполнила ряд работ в многоквартирном доме за счет собственных средств, а затем включила эту стоимость в единое платежное поручение отдельной строкой и выставила собственникам на оплату. Правомерны ли действия управляющей компании?

А. Рогачиков, г. Иваново

Ответ. Действия управляющей компании неправомерны. Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения, и собственники жилых помещений ежемесячно оплачивают за техническое обслуживание дома. Предполагается, что часть этих средств должна идти на текущий ремонт МКД. Исходя из этой нормы получить с жителей МКД денежные средства, потраченные на ремонт по предписанию ГЖИ, не получится.

Данный вывод основывается на том, что, если УК взялась управлять домом, она приняла на себя ответственность за создание безопасных и комфортных условий для жизни в нем. Если состояние общего имущества таково, что возникает угроза безопасности жизни и здоровью граждан, а также разрушения конструкций МКД, повреждения имущества, управляющий МКД как лицо, ответственное за надлежащее содержание общего имущества, обязан принять меры по устранению нарушений. Если необходимость выполнения работ обусловлена естественным износом здания, ее можно было разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности, поэтому работы должны проводиться без взимания с собственников помещений дополнительной платы.

В судебной практике большинство судебных споров с участием управляющих компаний МКД связаны с оспариванием предписаний органов ГЖН о выполнении тех или иных работ по ремонту общего имущества. Как показывает практика, большинство предписаний признаются законными и подлежащими исполнению. Это выглядит так: жильцы МКД направляют жалобу в контролирующий орган, который проводит проверку, выявляет нарушение правил содержания общего имущества и выносит предписание о выполнении конкретных работ. УК возражает, приводя основной довод: общее собрание собственников помещений не принимало решение о проведении ремонта, соответственно, источник финансирования работ не определен.

Такой вывод основан на положении п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в котором говорится, что к компетенции общего собрания собственников помещений отнесено принятие решения о текущем ремонте общего имущества в МКД. Между тем на практике действует принцип (сформулирован в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10), согласно которому все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться УК независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

В этом есть определенный смысл. Ведь в большинстве случаев работы, указанные в предписании, вызваны естественным износом общего имущества и должны выполняться УК за счет собираемой платы без взимания дополнительных платежей.

Если УК дважды получит штраф за неисполнение предписания о выполнении ремонтных работ, соответствующий дом может быть исключен из реестра лицензий. Если таких домов наберется больше определенного лимита, УК может лишиться лицензии. Поэтому теперь к предписаниям следует относиться серьезно. Если нет намерений их исполнять, их нужно оспаривать.