1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 435

ЖСК с государственной поддержкой

Собственником кооперативного жилого дома и жилых помещений в нем (до выплаты паевых взносов) является кооператив как юридическое лицо. По существу, кооператив объединяет несобственников, то есть пользователей жилых помещений. Участие в кооперативах с государственной поддержкой имеет свои особенности, связанные с некоторыми ограничениями (для членов кооперативов и самих кооперативов). Рассмотрим эти особенности и в целом правовое положение таких кооперативов.

ЖСК, ЖК и другие

Одним из традиционных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является их участие в жилищно-строительных и жилищных кооперативах (ЖСК и ЖК). Жилищный кодекс РФ упорядочил деятельность ЖСК и ЖК, посвятив им разд. 5 (главы 11 и 12). Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (ч. 1.1 ст. 110 ЖК РФ). ЖСК создаются для строительства и последующей эксплуатации многоквартирного дома, а ЖК – для приобретения многоквартирного жилого дома и последующей его эксплуатации (ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ) Общее у них то, что оба кооператива являются добровольными объединениями граждан для совместного участия собственными средствами в улучшении своих жилищных условий. Создание таких кооперативов позволяет решить две задачи:

–удовлетворение потребностей граждан в жилье;

–управление многоквартирным домом.

Оба этих кооператива относятся к числу потребительских кооперативов (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ). Таким образом, законодатель определил границы сферы их деятельности. Возможно создание иных специализированных потребительских кооперативов в жилищной сфере, на которые правила главы 11 ЖК РФ не распространяются (ч. 5 ст. 110 ЖК РФ). К таким специализированным кооперативам относятся жилищные накопительные кооперативы, правовое регулирование которых осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (с последующими изменениями и дополнениями, внесенными Федеральным законом от 03.07.2016 № 292-ФЗ). Членами кооператива (и жилищного, и жилищно-строительного) могут быть не только граждане, но и юридические лица. Конечно же, последние будут вправе приобретать жилые помещения только с целью их использования для проживания граждан в силу ст. 17 ЖК РФ.

Господдержка – это хорошо

Кооперативы могут создаваться гражданами самостоятельно или при содействии органов государства (федеральных и субъектов РФ) или органов местного самоуправления. В последнем случае преимущественное право на вступление в кооперативы имеют граждане, указанные в ст. 49 ЖК РФ (ст. 111 ч. 2 ЖК РФ), то есть те, кто уже принят или может быть принят на квартирный учет как малоимущий и нуждающийся в жилье для получения жилого помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ). В то же время ч. 3 этой же статьи говорит о том, что жилые помещения жилищного фонда РФ или субъектов РФ по договорам социального найма предоставляются иным определяемым федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Для принятия на квартирный учет этих граждан не нужно признавать малоимущими. Но способы содействия со стороны публичной власти указанным категориям граждан ЖК РФ не устанавливает. Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон о содействии развитию жилищного строительства) была создана федеральная структура – Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), основная цель которого – развивать жилищное строительство, в том числе строительство недорогого социального жилья для определенных категорий граждан.

Установлен примерный перечень таких категорий граждан. И в соответствии с Законом о содействии развитию жилищного строительства Правительство утвердило Типовой устав жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством РФ (Постановление Правительства РФ от 06.06.2012 № 558). В целях снижения затрат граждан на приобретение жилья через кооперативы единым институтом развития в жилищной сфере был предпринят ряд мер государственной поддержки ЖСК (до 1 сентября 2016 года функции единого института развития в жилищной сфере возлагались на Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который в связи с принятием Федерального закона от 24.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений ...» был ликвидирован). Эта поддержка оказывается по нескольким направлениям:

–ЖСК передаются безвозмездно земельные участки;

–на основании письменного запроса кооператива безвозмездно перелаются архитектурные проекты и проектная документация объектов жилищного строительства (право их использования);

– оказывается содействие в подключении многоквартирных домов, объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное срочное пользование кооперативу, к сетям инженерно-технического обеспечения за границами указанного земельного участка.

Размер земельного участка, переданного безвозмездно кооперативу для строительства жилья, нормировался. Он должен был быть таким, чтобы быть достаточным для строительства многоквартирного жилого дома, все жилые помещения в котором соответствуют условиям отнесения жилых помещений к жилью экономического класса (п. 1 ст. 16.5 Закона о содействии развитию жилищного строительства (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 244- ФЗ). С 1 сентября 2016 года ЖСК с господдержкой получили право строить дома любой площади, исходя из своих потребностей, так как правило о выделении земельных участков для ЖСК, размером равным строительству жилья экономического класса, отменено (ч. 1 ст. 16.5 Закона о содействии развитию жилищного строительства (в редакции Закона № 221-ФЗ).

Право состоять в списке

В соответствии с ч. 4 ст.16.5 Закона о содействии развитию жилищного строительства категории граждан, которые могут быть приняты в члены кооперативов с государственной поддержкой, и основания включения таких граждан в списки имеющих право состоять в списках таких кооперативов определяет Правительство РФ. Правила формирования таких списков утверждаются федеральными государственными органами. Перечень таких граждан утвержден Постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 № 108 (с дополнениями, внесенными Постановлением Правительства от 29.08.2012 № 869). В этот перечень вошли работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, работники федеральных государственных органов, федеральных государственных общеобразовательных учреждений и др.

Данными постановлениями Правительства предусмотрены и основания для включения в перечень граждан, имеющих право создавать жилищно-строительные кооперативы на льготных условиях. Эти основания касаются стажа работы в указанных организациях, наличия или отсутствия определенного недвижимого имущества, нахождения на квартирном учете для предоставления жилья по договору социального найма или возможности быть принятым на такой учет в силу ст. 51 ЖК РФ. При этом на квартирный учет гражданин может быть принят органом местного самоуправления по месту своего жительства или соответствующими организациями либо федеральным государственным органом, в ведении которого находятся такие организации (ч. 4 ст. 49 ЖК РФ).

Правила формирования списков граждан, которые могут стать членами ЖСК с государственной поддержкой, были приняты в 2012–2014 годах соответствующими федеральными государственными органами. Речь идет о работниках бюджетных организаций, стаж работы которых в этих организациях составляет не менее пяти лет; у них нет земельного участка, предоставленного органом исполнительной власти или органом местного самоуправления для индивидуального жилищного строительства; гражданах, принятых на квартирный учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных до 1 марта 2005 года или после 1 марта 2005 года по основаниям, предусмотренным ст. 51 ЖК РФ. Решение о создании ЖСК принимает собрание учредителей, которыми могут быть только граждане, включенные в списки лиц, имеющих право на создание таких кооперативов. При этом число членов кооператива не может быть менее пяти и более количества создаваемых на земельном участке, передаваемом кооперативу, и предназначенных для проживания одной семьи жилых помещений в строящемся кооперативом многоквартирном доме (п. 24 Типового устава жилищно-строительного кооператива). Собрание учредителей принимает решение о создании ЖСК и об утверждении его устава. Устав кооператива должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать его как юридическое лицо. Членами кооператива со дня его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива.

За счет паевых взносов

Гражданин может быть принят в члены кооператива один раз. Для достижения целей деятельности кооператив имеет право заключать с органами государственной власти, органами местного самоуправления и иными организациями соглашения, предусматривающие меры по оказанию содействия развитию жилищного строительства, строительству объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья, а также условия реализации таких мер. Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве жилого дома. Эти денежные средства в виде паевых взносов должны быть внесены членами кооператива на банковский счет кооператива в срок, который устанавливается соответствующим кооперативом (п. 49 Типового устава жилищно-строительного кооператива). После окончания строительства размер пая уточняется с учетом стоимости построенного дома.

Размер первого паевого взноса в счет оплаты пая составляет не менее 20% размера пая члена кооператива (п. 53 Типового устава жилищно-строительного кооператива в редакции Постановления Правительства от 17.06.2014 № 556). За счет паевых взносов членов кооператива обеспечиваются затраты кооператива на строительство жилья, выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, подключение (технологическое присоединение) объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и технологическое присоединение объектов жилищного строительства к электрическим сетям (подп. 1.1 п. 50 Типового устава устава жилищно-строительного кооператива). Член кооператива вправе владеть только одним паем. Один пай дает право на приобретение в собственность одной квартиры. Члены кооператива не могут передавать пай лицу, не включенному в списки граждан, имеющих право на вступление в кооператив с государственной поддержкой, за исключением случаев наследования пая.

В случае приобретения у члена кооператива пая самим кооперативом распоряжаться таким паем возможно только путем передачи его гражданам, которые включены в списки лиц, имеющих право на вступление в кооператив в соответствии с ч. 4 ст. 16.5 Закона о содействии развитию жилищного строительства.

Рынок диктует условия

Но реальна ли возможность участия в таких кооперативах малоимущих граждан (нуждающихся в улучшении жилищных условий), то есть тех граждан, доход которых не дает им возможности в течение определенного срока (он определяется субъектом РФ) накопить необходимую сумму для приобретения жилья на рынке? Конечно, с помощью таких кооперативов законодатель хотел в том числе уменьшить очереди на квартиры по договорам социального найма, так как жилищный фонд для этой категории граждан по существу не строится. И в условиях рыночной экономики эти граждане должны сами решать свои жилищные проблемы.

В то же время по Конституции Российская Федерация является социальным правовым государством, в котором право человека на жилье является гарантированным. Поэтому государство берет на себя заботу об обеспечении условий для реализации данного права в отношении указанной категории граждан. Жилищный кодекс предусматривает условия и основания принятия социально не защищенных граждан на квартирный учет (ч. 2 с. 49, ст. 51 ЖК РФ), но предоставления жилья они ждут десятки лет, и даже те из них, кто имеет право на внеочередное получение жилья, не всегда его получают и по решению суда (о чем свидетельствует судебная практика).

Строительство многоквартирного дома, даже если на земельном участке есть все необходимые коммуникации, требует больших затрат. Находящиеся в федеральной собственности и переданные регионам земельные участки могут предоставляться бесплатно под строительство ЖСК на льготных условиях, если у них есть все необходимые коммуникации. Следовательно, об этом должны позаботиться региональные или местные власти. Но если местный бюджет не сможет субсидировать подключение к инфраструктуре, то оплачивать все это придется членам кооператива. ЖСК для тех, кто не может позволить себе купить квартиру по рыночной цене, дает возможность создать такой кооператив на льготных условиях (в силу действующего законодательства), но в настоящее время такой кооператив возможен, скорее всего, для тех категорий граждан, которые указаны в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ (не малоимущих, но нуждающихся в жилье по основаниям ст. 51 ЖК РФ).