1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип

Собственникам частных домов не дали права на общее имущество по умолчанию

| статьи | печать | 3432

Конституционный суд РФ рассмотрел вопрос о соответствии Конституции РФ положения закона, которое обуславливает право собственности на недвижимость его госрегистрацией. Эта норма, по мнению судей, не нарушает конституционного права на жилище собственников частных домов, которым нужно регистрировать право собственности и на жилье, и на общее имущество, необходимое для его эксплуатации.

Положения законодательства о регистрации прав на недвижимость, согласно которым госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимые объекты, обслуживающие несколько индивидуальных жилых домов, не противоречат Конституции РФ и не нарушают конституционное право граждан на жилье. Такой вывод содержится в постановлении КС РФ от 10.11.2016 № 23‑П.

Распродажа земли в кондоминиуме стала поводом для обращения в суд

Собственники нескольких частных домовладений в 2003 г. создали товарищество собственников жилья для управления имуществом общего пользования. На общем собрании участники ТСЖ приняли решение приобрести в границах поселка, в котором расположены их дома, земельный участок и иное недвижимое имущество, включая асфальтированные дороги, пешеходные дорожки и другие объекты инфраструктуры. После заключения договора купли-продажи право ТСЖ на приобретенное имущество было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Также на основании другого договора купли-продажи ТСЖ приобрело земельный участок площадью 48 354 кв. м. Впоследствии этот участок был разделен на две части. Право собственности на больший из них (45 114 кв. м) было зарегистрировано за ТСЖ.

Спустя два года после приобретения земли ТСЖ продало больший земельный участок со всем находящимся на нем недвижимым имуществом сторонней организации — обществу с ограниченной ответственностью, которое, в свою очередь, тоже разделило участок, а затем реализовало землю третьему лицу, за которым было зарегистрировано право собственности на участки.

Двое собственников домовладений обратились в суд с иском о признании недействительными ряда сделок об отчуждении недвижимости, применении последствий их недействительности, а также с иными требованиями, сводящимися, по существу, к возврату из чужого незаконного владения обслуживающих жилые дома объектов инфраструктуры, отчужденных ТСЖ третьим лицам. После повторного рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в удовлетворении требований было отказано. Суды исходили из того, что спорное имущество было передано третьим лицам его собственником, каковым согласно записи в ЕГРП являлось ТСЖ. Истцы же, не являясь собственниками и законными владельцами спорного имущества, не вправе истребовать его из чужого незаконного владения. Один из истцов обратился в Конституционный суд РФ с жалобой о несоответствии положениям Конституции РФ п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации прав), который устанавливает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Нарушение данной нормой положений Конституции, по мнению заявителя, заключается в том, что в силу неопределенности содержания, порождающей в правоприменительной практике неоднозначное толкование, данная норма допускает возможность отчуждения в пользу лиц, не контролируемых членами товарищества собственников жилья и иными домовладельцами и не заинтересованных в обеспечении их достойного уровня жизни, объектов инфраструктуры, обслуживающей жилые дома, расположенные на соответствующей территории. Кроме того, такое правовое регулирование лишает собственников домов возможности судебной защиты прав на имущество, которое в силу закона находится в их общей долевой собственности.

Право собственности на инфраструктуру в жилом поселке нужно регистрировать

Судьи обратили внимание на различие правового регулирования регистрации прав на общее имущество в многоквартирных домах и общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких домовладений. В многоквартирном доме общее имущество (крыша, стены, лестницы и т.д.) имеет ограниченную оборотоспособность, его отчуждение третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в доме, невозможно. Поэтому закон не связывает возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД с его государственной регистрацией — такое право следует за правом собственности на отдельные жилые помещения.

В отличие от общего имущества многоквартирных домов, инфраструктура, обслуживающая индивидуальные жилые дома, в силу своей пространственной обособленности имеет другие характеристики. Поэтому закон не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. Право собственности на объекты такой инфраструктуры возникает в общем порядке. Поскольку большинство из них относятся к недвижимым вещам, то право собственности на них подлежит государственной регистрации.

ТСЖ, образованное домовладельцами, вправе реализовать свое имущество

Специфика правового регулирования в сфере индивидуального жилищного строительства заключается в необходимости создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома на земельных участках, разрешенное использование которых допускает возведение таких домов, и отвечающей потребности их владельцев в благоприятных условиях проживания.

С этой целью законодательство предусматривает возможность создания товариществ собственников жилья собственниками нескольких жилых домов, если эти дома расположены близко, на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Такое товарищество создается с определенной целью — для согласования владельцами домов порядка осуществления своих прав на недвижимость, для осуществления деятельности по сохранению, содержанию и приращению имущества, распределения соответствующих издержек между домовладельцами и т.д. Судебная практика не признает ТСЖ хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от его членов.

Созданное домовладельцами ТСЖ выступает участником отношений по созданию и приобретению обслуживающего индивидуальные жилые дома имущества в интересах собственников этих домов. Отсутствие собственных экономических интересов не препятствует товариществу приобретать право собственности на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации. Те же собственники индивидуальных жилых домов (в том числе не являющиеся участниками ТСЖ), которые считают, что их права нарушены действиями данного товарищества по отчуждению объектов обслуживающей эти дома инфраструктуры, вправе оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество, что и сделал заявитель в рассматриваемом деле.

Судьи пришли к выводу, что положения Закона о госрегистрации прав, которые оспаривались заявителем, не предполагают, что регистрация права собственности ТСЖ на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры препятствует использованию собственниками таких домов судебной защиты их гражданских прав. Соответственно, Конституции РФ данные положения не противоречат.
День
Неделя
Месяц