1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 113

Правовое регулирование дачного товарищества

Новый законопроект «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве», несмотря на незатейливое название, крайне важен и давно ожидаем. Рассмотрим его основные положения.

За что берут деньги?

Одним из наиболее сложных и противоречивых вопросов в области размещения и управления загородными домами, резиденциями, поселениями и иными сферами ведения так называемого дачного хозяйства является вопрос взаимоотношений жителей вновь созданных дачных поселков с администрацией данных поселков или управляющей компанией, зачастую навязанной против воли жителей – собственников домов и земельных участков.

Крайне распространенной является практика, по которой застройщик земельного участка создает некое общество (коммерческое или некоммерческое), которое собирает денежные средства с жителей данного поселка практически лишь на том основании, что данный поселок огорожен забором и на въезде-выезде из него поставлен шлагбаум. Фактически денежные средства собираются с граждан за право проезда к жилым домам и земельным участкам, принадлежащим данным гражданам на праве собственности. Что, безусловно, нарушает их права и законные интересы. В случае же, если эта так называемая эксплуатирующая организация выполняет иные виды работ, например уборку внутрипоселковых дорог, то суммы, выставляемые жителям, часто носят не вполне адекватный, а если поселок имеет статус элитного, то и астрономический характер.

Важнейшим обстоятельством является то, что ранее данные поселки юридического статуса не имели. Земельные участки вне зависимости от наличия забора и шлагбаума относились к землям поселения, администрирование которых осуществляется органами муниципальной власти (местной, городской, поселковой администрацией). В их компетенцию входит содержание дорог, их освещение и контроль за поставками ресурсов (газа, воды, электричества и пр.).

Что же делать с теми образованиями, так называемыми коттеджами поселками, которые предоставляют своим резидентам дополнительные услуги, как и чем они регулируются, какие полномочия у лиц, осуществляющих их управление?

Важные нововведения

Комментируемый законопроект определяет гражданской-правовое положение некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гражданско-правовое положение учредителей и членов этих организаций, а также отношения, связанные с участием в этих организациях и управлением ими (корпоративные отношения), то есть фактически вводит правила конкретного правового регулирования. Кроме того, данный законопроект регулирует градостроительные отношения, возникающие при застройке дачных и садовых участков в той мере, в которой это не урегулировано законодательством о градостроительной деятельности (п. 4 ст. 1 законопроекта «О садоводстве, огородничестве, дачном хозяйстве»).

Первая и наиболее важная новелла: организация, создаваемая для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства должна быть некоммерческой корпоративной организацией, она является видом товарищества собственников недвижимости.

Это значит, что предпринимательская и иная деятельность, направленная на извлечение прибыли и осуществляемая юридическим лицом на свой страх и риск для данных организаций, запрещена. Целью создания товарищества является обеспечение интересов его участников – собственников недвижимости – земельных участков и расположенных на них домов и иных строений.

В целях устранения правовой неопределенности законопроект дает ряд классификаций. Так, садовым домом является размещенное на садовом земельном участке здание, предназначенное для отдыха и кратковременного проживания. В отличие от дачного дома садовый дом не подлежит разделу на квартиры.

В части границ поселка, или, корректнее, товарищества, законопроект предусматривает следующее определение: границами товарищества являются границы планировочной единицы, в отношении которой был утвержден проект планировки территории, разработанной для данного товарищества. При этом следует особо отметить, что проект планировки территории утверждается местной администрацией и не может быть установлен произвольно.

Учредителями товарищества являются граждане, принявшие решение об учреждении товарищества и совершившие действия, необходимые для его создания (осуществившие его регистрацию в качестве юридического лица). Члены товарищества – граждане, обладающие правом участия в данном товариществе и являющиеся собственниками земельных участков.

Членство в товариществе является добровольным, однако в обязательном порядке подлежат уплате вступительный (единовременно) и членские взносы (на постоянной основе). Устав товарищества также может содержать положение об обязательных или необязательных целевых взносах, их размерах и порядке их оплаты. При этом законопроект предусматривает закрытый перечень оснований, на которые могут данные денежные средства расходоваться: обеспечение нужд самого товарищества или обязательные платежи (государственные пошлины) за постановку земельного участка на учет, либо арендные платежи.

Статья 29 законопроекта предусматривает возможность бесплатной передачи товариществу садовых, огородных или дачных земельных участков из государственной собственности в частную собственность, собственность товарищества (в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ). При этом распределение данных земельных участков внутри товарищества осуществляется общим собранием учредителей товарищества. Данные земельные участки могут быть застроены в соответствии с Градостроительными регламентами, установленными местными/муниципальными органами исполнительной власти для данной территории. Право собственности на данные дома приобретают лица – участники товарищества, которым предоставлены соответствующие земельные участки. Имущество общего пользования является в соответствии со ст. 32 данного законопроекта собственностью товарищества.

В случае, если лицо, проживающее на территории данного поселка или товарищества не является его членом, но пользуется всеми благами, оно обязан нести расходы пропорционально своей доле на основании заключения договора, которое является обязательным. Это очень хорошая новация, поскольку она позволяет проверить объем и стоимость оказываемых услуг.

Данный законопроект является востребованным, поскольку он устанавливает права и обязанности, а также утверждает правила правового регулирования сегмента, ранее не охваченного законодательством в полном объеме.