1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 168

Эта сложная доля…

Изменения в порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вызывают много вопросов, и количество этих вопросов будет расти, поскольку реформа этой сферы только началась. Однако в некоторых случаях вопросы порождаются не новизной в рассматриваемой процедуре регистрации, а несовершенством юридической техники нормы и погрешностями в ее толковании. Например, так происходит со сделками, в которых задействованы доли имущества.

История изменений

Пункт 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в первоначальной редакции предполагал получение согласия от всех сособственников при регистрации права на долю, при этом такое согласие могло быть выражено каждым сособственником в регистрирующем органе или заверено нотариально. Однако это входило в противоречие с действующими в то время нормами ГК РФ, системное толкование ст. 250 которого указывает на то, что собственник не должен спрашивать разрешения о продаже доли у сособственников, он обязан предложить им купить долю. Они либо приобретают долю, либо отказываются от ее покупки, и тогда собственник вправе продавать ее другим лицам, уже не спрашивая их согласия на подобную сделку. Но установленные правила государственной регистрации фактически способствовали нарушению прав добросовестного собственника доли, поскольку его сособственники могли уклоняться от выражения своего согласия, что приводило к приостановлению государственной регистрации права на несколько месяцев, а это могло стать причиной убытков.

Поэтому первым изменением, которое было внесено в Закон № 122-ФЗ было именно устранение этого противоречия с ГК РФ. Федеральный закон от 05.03.2001 № 20-ФЗ, «О внесении изменения в статью 24 Федерального закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменил порядок государственной регистрации. Изменение предполагало необходимость представления документов, которые свидетельствовали о том, что процедура информирования сособственников о продаже доли соблюдена.

Однако на этом история изменений нормы о порядке государственной регистрации права общей собственности не закончилась.

Следующие изменения предполагали, что сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Последние изменения в части регулирования порядка регистрации права общей собственности на недвижимое имущество были внесены в 2016 году (Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), новая редакция породила достаточно большое количество разночтений о порядке применения данной нормы. Интересующий нас абз. 1 новой редакции п. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ звучит теперь так: «Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению».

Таким образом, согласно предыдущей редакции нотариальное удостоверение требовалось при отчуждении доли только постороннему лицу, теперь в новой редакции – при любом отчуждении долей, в том числе и в ситуации, когда отчуждаются все доли, требуется обязательная нотариальная форма.

Важные вопросы

Возникает вопрос: должна ли быть соблюдена нотариальная форма договора при отчуждении одним собственником имущества нескольким покупателям?

С учетом того что изначально цель этой нормы была в необходимости обеспечения контроля за соблюдением прав сособственников на преимущественное право покупки доли, в случае если доли отчуждаются единоличным собственником целого имущества, ничьи права это не может нарушить, а значит, нотариальная форма не нужна.

Однако на практике ответ не столь однозначен.

К сожалению, в открытых источниках позицию законодателей, которые решили изменить данную норму, не удалось найти, поскольку пояснительная записка была приложена только к первоначальной версии законопроекта, целью разработки которого было уточнение нормативного регулирования правового статуса участников оценочной деятельности, а также распределения полномочий между субъектами такой деятельности, внесение изменения в Закон № 122-ФЗ не предполагалось.

Однако ко второму чтению эта норма уже вошла в законопроект в приведенной выше редакции.

В связи с этим высказывается две позиции:

Договор нотариально удостоверять необходимо, поскольку происходит отчуждение долей всеми участниками, даже если участник один.

Сторонников этой позиции не смущает тот факт, что:

  • если собственник один, то нет общей собственности, поскольку согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; согласно п. 4 указанной выше статьи общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона;

  • при продаже жилых помещений доли фактически образуются только после государственной регистрации договора, поскольку п. 2 ст. 558 ГК РФ определяет, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.;

  • если буквально следовать букве закона, то рассматриваемая нами редакция п. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ гласит: «всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке», а в случае с несколькими покупателями и одним продавцом сделок осуществляется несколько.

Договор нотариально удостоверять не нужно. Эту позицию разделяем и мы, и даже Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, уполномоченная осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Федеральная служба), на сайте которой в разделе часто задаваемых вопросов было отмечено, что «…общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (статья 133 ГК РФ). Выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или влечет несоразмерный ущерб имуществу (статья 252 ГК РФ). Единоличный собственник неделимой вещи распоряжается самой вещью. Соответственно при отчуждении продавцом всего принадлежащего ему объекта недвижимости (в целом) в собственность нескольким покупателям такой договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению (если не осуществляется отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным), поскольку осуществляется распоряжение объектом недвижимости, а не долей в праве общей собственности на него».

Однако на практике при регистрации можно столкнуться с тем, что она будет приостановлена из-за того, что данный отдел регистрации прав на недвижимость исходит из первой позиции, и рассмотренный выше подход Федеральной службы, даже размещенный на ее официальном сайте, не является для него обязательным.

В такой ситуации необходимо отстаивать свои права. Эффективным и быстрым способом является жалоба в вышестоящий орган.

Еще один вопрос, который недавно был разрешен в связи с применением п. 1 ст. 24 Закона № 122 вопрос о нотариальном тарифе.

Федеральная нотариальная палата 22 июня 2016 года распространила Письмо № 2173/03-16-3,
согласно которому при удостоверении договора отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей нотариальный тариф (государственная пошлина) взимается однократно исходя из суммы договора, а не из количества участников долевой собственности, отчуждающих свои доли.