1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 233

Машино-места и торговые площади превратятся в полноценные объекты гражданских прав

Наряду со зданиями, строениями и сооружениями в перечень объектов недвижимого имущества войдут также отдельные помещения в зданиях и даже не изолированные строительными конструкциями площадки. Соответствующие изменения в законодательство должны вступить в силу с 2017 г. и без сомнений «оживить» рынок недвижимости. Ведь в случае их одобрения в гражданский оборот будут вовлечены новые объекты, например парковочные места или торговые площади, для регистрации прав на которые уже не понадобиться идти в суд.

Машино-места, торговые площади и другие неизолированные части нежилых помещений скоро могут стать самостоятельными объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Минэкономразвития России предлагает внести в законодательство понятия площадок и помещений, входящих в состав зданий или сооружений. Проект соответствующего федерального закона проходит независимую антикоррупционную экспертизу на портале regulation.gov.ru с 23 по 29 марта. Публичное обсуждение законопроекта «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)» (далее — Законопроект) уже завершилось.

Разработчики документа предлагают внести поправки в Гражданский, Жилищный, Градостроительный, Земельный кодексы, а также федеральные законы от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ), от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Неизолированные части помещений проблематично продать или сдать в аренду

Перечень объектов недвижимого имущества установлен в п. 1 ст. 130 ГК РФ. В настоящее время к ним относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др.

Любой объект недвижимости для того, чтобы он мог быть вовлечен в гражданский оборот и выступать в качестве предмета сделки, должен быть индивидуализирован. Если это условие не выполняется, соответствующий договор является незаключенным, поскольку стороны не оговорили его предмет. В связи с этим лица, которые намерены совершить какие-либо сделки, предметами которых являются части помещений, часто встречаются с затруднениями юридического характера — такие части невозможно индивидуализировать, а значит, и права на них в ЕГРП не внесут.

Довольно остро проблема индивидуализации объекта стоит перед владельцами (или потенциальными владельцами) машино-мест. Ведь они не ограничены стенами или какими-либо иными конструкциями, и, как было сказано выше, не признаются объектами гражданских прав (см. также «ЭЖ», 2014, № 46, с. 14).

Как показывает судебная практика, права на такие объекты можно зарегистрировать в виде доли в праве общей долевой собственности со всеми вытекающими последствиями (см. например, постановления АС Уральского округа от 29.01.2015 № Ф09-9398/14 по делу № А07-11361/2014, Северо-Западного округа от 29.08.2014 № Ф07-7721/2012 по делу № А56-45162/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2014 по делу № А32-19246/2013). Иногда заинтересованные лица пытаются зарегистрировать в качестве обременения всего объекта недвижимости свое право пользования машино-местом (постановление АС Уральского округа от 27.01.2016 № Ф09-7490/13 по делу № А50-10632/2012). И в некоторых случаях сторонам по договору все же удается зарегистрировать право на машино-место как отдельный объект (см., например, Определение ВС РФ от 08.12.2015 № 5-КГ15-165, постановление АС Московского округа от 06.11.2014 № Ф05-12589/14 по делу № А41-9357/14).

Законопроект упростит регистрацию прав на площадки и помещения

Действующее законодательство неоднозначно регулирует отношения по вовлечению в гражданский оборот частей зданий, сооружений, помещений. С одной стороны, оно предусматривает возможность описания в государственном кадастре недвижимости части объекта недвижимости и передачи ее в аренду, а с другой — не определяет неизолированную часть в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

Согласно сводному отчету, также размещенному на портале regulation.gov.ru, целью разработки и принятия Законопроекта является устранение упомянутой проблемы и препятствий при введении в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта недвижимости неизолированной части здания, сооружения. Кроме того, после вступления поправок в силу станет возможной и индивидуализация таких неизолированных частей зданий и сооружений.

Для этой цели перечень объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ) будет дополнен входящими в состав здания или сооружения определенными в соответствии с требованиями федерального закона помещениями и площадками. Определение площадки будет содержаться в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ. Согласно ему площадка — это определенная в соответствии с федеральным законом часть здания или сооружения, предназначенная для стоянки транспортных средств или размещения торговых объектов и не ограниченная строительной конструкцией.

Законопроект содержит поправки в Закон № 218-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2017 г. Согласно предлагаемым изменениям сведения о площадках будут включаться в кадастр недвижимости, а также в технический план (ст. 8, 24 Закона № 218-ФЗ).

Местоположение площадки в графической части технического плана будет устанавливаться с помощью графического отображения границы геометрической фигуры, соответствующей конфигурации площадки, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения — на плане здания или сооружения либо на плане соответствующей части здания или сооружения, с указанием расстояний между характерными точками границы площадки (линейных промеров частей границы) и расстояний от характерных точек границы площадки до не менее чем двух меток, закрепленных в перегородках или перекрытиях здания, сооружения.

Кроме того, важные поправки Законопроект должен внести в законодательство об участии в долевом строительстве. Машино-места в строящемся доме больше не будут рассматриваться как общее имущество в многоквартирном доме, а станут индивидуализированными объектами. Таким образом, дольщики смогут требовать от застройщика определенного машино-места. Соответственно, обеспечение исполнения обязательства застройщика будет распространяться не только на обязательство по передаче жилых помещений, но и неизолированных частей нежилых, в том числе машино-мест.

В связи с изменением правового режима неизолированных частей нежилых помещений — площадок — такие объекты смогут выступать в качестве предмета договора ипотеки.

Предполагается, что Законопроект вступит в силу с 1 января 2017 г.