Минэкономразвития России разработало законопроект, которым предлагается «усовершенствовать» институт сервитута — права ограниченного пользования чужим земельным участком — так, чтобы облегчить процедуру размещения линейных объектов на земельных участках. Для этих целей в ЗК РФ появится отдельная глава, регулирующая тонкости публичных сервитутов.
Предоставление земельных участков для размещения линейных объектов необязательно должно быть связано со сменой собственника или изъятием земли. Решить проблему административных барьеров, препятствующих размещению линейных объектов и, как следствие, обеспечению населения и промышленности жизненно важными услугами, Минэкономразвития России предлагает за счет корректировки регулирования прав на землю, а именно введения института публичных сервитутов. Соответствующие поправки в законодательство содержатся в законопроекте «О внесении изменений в федеральные законы в части упрощения размещения линейных объектов и объектов недропользования» (далее — Законопроект), который размещен на портале regulation.gov.ru и до 16 марта проходит процедуру публичного обсуждения (ID проекта 02/04/03-16/00046679).
Законопроект предполагает введение в Земельный кодекс РФ новой главы «Публичные сервитуты», которая будет регулировать вопросы установления, порядка использования и прекращения публичных сервитутов в целях размещения линейных объектов. Также Законопроект содержит изменения в Градостроительный, Лесной кодексы РФ, федеральные законы от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Планируется, что указанные изменения вступят в силу в январе 2017 г.
Процедуры оформления земли под линейные объекты должны быть проще
В пояснительной записке к Законопроекту довольно подробно описаны недостатки нынешнего порядка оформления прав на земельные участки в целях размещения линейных объектов.
Так, до 1 марта 2015 г. сроки оформления доступа к земельному участку и оформления прав на земельный участок и построенный линейный объект составляли до двух лет, из которых непосредственно строительные работы занимают лишь один-два месяца. Таким образом, оформление прав в целом на линейный объект длилось около 16 месяцев. В случае необходимости изъятия земельного участка срок оформления прав затягивался еще на 2—5 лет.
Федеральными законами от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (см. подробнее «ЭЖ», 2015, № 18, с. 12) и от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в законодательство, в соответствии с которыми срок предоставления земельного участка в аренду сократился на четыре месяца. Сроки изъятия земельных участков сократились до одного года. Таким образом, исчисляемый в соответствии с новыми положениями срок оформления прав на земельные участки и строящиеся линейные объекты составляет около года.
По мнению авторов Законопроекта, слишком сложную процедуру можно упростить, если устанавливать в пользу собственников линейных объектов публичные сервитуты.
Нынешнее регулирование сервитутов ставит под угрозу линейные объекты
Сервитут — понятие вовсе не новое, потому нельзя сказать, что предложение Минэкономразвития России является революционным. Однако правовое регулирование сервитутов мягко говоря недостаточно (в ГК РФ они упоминаются лишь в нескольких статьях), и для упорядочивания правоотношений по предоставлению земельных участков его мало. Более того, проблемы в регулировании и вовсе не позволяют такие сервитуты использовать.
Например, хоть сервитут и является выгодным с точки зрения оформления прав на него для размещения линейных объектов, некоторые обстоятельства сдерживают его применение.
Во-первых, для установления сервитута необходимо наличие зарегистрированного права на земельный участок и точное описание его границ. В то время как этому требованию удовлетворяет примерно половина земельных участков.
Во-вторых, примерно 30% территории России приходится на так называемые земли, то есть пространство, не разделенное на земельные участки, в отношении которых сервитут в частном правовом порядке не может быть установлен.
В-третьих, сервитут согласно ст. 274 ГК РФ — это право ограниченного пользования соседним участком. Хотя в случае с размещением линейных объектов таких собственников среди собственников линейных объектов не бывает.
В-четвертых, даже если частный сервитут установлен принудительно, собственник обремененного земельного участка вправе требовать его отмены, что ставит под угрозу существование линейного сооружения на всем его протяжении.
Публичный сервитут будут предоставлять только юридическим лицам
В разработанном Минэкономразвития Законопроекте предлагается конкретизировать условия установления, использования и прекращения публичного сервитута. Указанные условия преимущественно будут содержаться в новой главе IV.I «Публичные сервитуты». Согласно новым нормам публичный сервитут должен будет устанавливаться независимо от наличия господствующей недвижимости, то есть вне зависимости от наличия у обладателя прав собственности на соседний земельный участок, здания или сооружения, для использования которых необходимо установление публичного сервитута.
Обладателем публичного сервитута сможет быть только юридическое лицо, а устанавливать сервитут будут уполномочены органы исполнительной власти или органы местного самоуправления. Плата за предоставление публичного сервитута не предусмотрена.
Переоформление прав возможно будет до 2030 г.
Помимо изменений в законодательство о регистрации прав на недвижимость, лесное и градостроительное законодательство, Законопроект также содержит обновленную редакцию некоторых статей Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Например, организации, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении сооружения, в том числе линейные, которые в соответствии с законодательством могут размещаться на условиях публичного сервитута, имеют право оформить по своему желанию права на землю на условиях публичного сервитута по правилам, установленным федеральными законами, при условии, что сооружения были введены в эксплуатацию или права на них были зарегистрированы до 1 января 2017 г. При этом переоформление прав по этим правилам может быть осуществлено до 1 января 2030 г.
Кроме того, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если оно не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекращается с момента вступления в силу решения об установлении публичного сервитута.
Договор аренды земельного участка, права на которые переоформляются на условиях сервитута, считается расторгнутым со дня принятия решения об установлении публичного сервитута.
