1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 820

Изъятие земель в вопросах-ответах

Минэкономразвития России разместило на своем сайте Рекомендации по применению Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Рекомендации содержат ответы на 67 вопросов, связанных с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Приводим ответы на наиболее интересные вопросы.

Допускается ли изъятие земельных участков для муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов местного значения, если указанные объекты не предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории? Каковы варианты решения таких вопросов в кратчайшие сроки?

На основании ст. 9 Градостроительного кодекса РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Таким образом, в отсутствие документов территориального планирования муниципальных образований размещение объектов местного значения и, соответственно, изъятие необходимых для такого размещения земельных участков не представляется возможным.

Решение данного вопроса видится в скорейшем принятии документов территориального планирования, в соответствии с которыми допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Вместе с тем отмечаем, что в силу п. 2 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 указанной статьи (т.е. вне зависимости от документов территориального планирования и проектов планировки территории), должно быть обосновано не утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории, а:

1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);

2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);

3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);

4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Пункт 10 ст. 56.10 Земельного кодекса устанавливает срок, по истечении которого уполномоченные органы, не получившие подписанное соглашение об изъятии недвижимости, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка. Может возникнуть неопределенность в случаях, когда правообладатель изымаемой недвижимости, получив проект соглашения, не подписывает его, а представляет замечания к проекту в девяностодневный срок для рассмотрения проекта соглашения с учетом рассмотрения сторонами возможных замечаний и чрезмерно затягивает процедуру изъятия.

Согласно п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство, осуществляют действия, предусмотренные положениями указанного пункта ст. 56.7 Земельного кодекса, в том числе направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

В соответствии с п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, проект соглашения об изъятии недвижимости может быть направлен сторонам такого соглашения для подписания сразу после принятия решения об изъятии. При этом в соответствии с п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса правообладателю изымаемой недвижимости отводится девяносто дней на подписание проекта соглашения об изъятии, а не на его рассмотрение, по истечении которых в суд может быть предъявлен соответствующий иск к правообладателю изымаемой недвижимости.

Частью 2 ст. 56.6 Земельного кодекса установлено, что решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. Неопределенность возникает при решении вопроса об отнесении объектов к сооружениям, размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия. Как определить объекты в качестве сооружений, размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия?

Согласно п. 2 ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.

В данном случае имеются в виду сооружения, незначительно препятствующие использованию земельного участка в соответствии с целью изъятия и размещаемые, как правило, на условиях сервитутов: линии связи, электропередачи, трубопроводы, водопроводы и др.

Положениями ст. 56.10 Земельного кодекса предусмотрена возможность направления соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд только посредством почтовой связи. Возможно ли вручение такого соглашения непосредственно лицам, у которых имущество изымается, а также подписание соглашения об изъятии непосредственно в органе местного самоуправления?

Согласно п. 6 ст. 56.10 Земельного кодекса проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного п. 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма, если иное не предусмотрено п. 7 настоящей статьи.

Вместе с тем в соответствии с п. 7 ст. 56.10 Земельного кодекса организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении.

В соответствии с положениями ч. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса предусмотрено, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со ст. 56.9 Земельного кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.В то же время рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке имущества, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Таким образом, принимая во внимание вышеуказанные нормы, возникает вопрос: возможно ли при заключении соглашения об изъятии недвижимости руководствоваться «старым» отчетом об оценке, с момента составления которого прошло более шести месяцев, либо необходимо составлять «новый» отчет об оценке изымаемого имущества по истечении шести месяцев со дня составления предыдущего отчета об оценке?

Согласно ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При этом, в силу п. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса, отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 Земельного кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

На основании ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, предусмотренным ст. 49 Земельного кодекса, в том числе по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами. Учитывая изложенное, прошу дать разъяснения, какими федеральными законами предусмотрены иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

На основании п. 3 ст. 49 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 49 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, в том числе предусмотренным:

— Жилищным кодексом;

Федеральным законом от 14.03.95 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

Законом РФ от 21.02.92 № 2395-1 «О недрах»;

— Федеральным законом от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;

Федеральным законом от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— Федеральным законом от 07.06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

Федеральным законом от 29.12.2014 № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации».

Возникает вопрос о правомерности внесения изменений в решение об изъятии, в частности увеличения или уменьшения количества подлежащих изъятию объектов при отсутствии такого указания в порядке изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

На основании п. 9 ст. 56.6 Земельного кодекса переход прав на земельные участки, подлежащие изъятию, и (или) на расположенные на них объекты недвижимого имущества, а также образование из таких земельных участков или иных объектов недвижимого имущества новых земельных участков или объектов недвижимого имущества не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или о внесении изменений в ранее принятое решение об изъятии. Следовательно, решение об изъятии земельных участков распространяется на все существующие, создаваемые или образуемые на данном земельном участке объекты недвижимости (в том числе на образуемые из него земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости).

На основании п. 3 ст. 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие.

В случае если изначально не были изъяты все необходимые земельные участки, то изъятие остальных осуществляется не путем дополнения ранее принятого решения об изъятии, а путем принятия нового решения. В противном случае невозможно соблюсти порядок и сроки, установленные для осуществления изъятия.

В статье 56.8 Земельного кодекса не указана дата, на которую должна быть определена рыночная стоимость подлежащих изъятию земельных участков, объектов недвижимости и убытков. Так, в частности, рыночную стоимость возможно определить на дату принятия решения об изъятии, на дату уведомления правообладателей недвижимости или иную.

В соответствии с п. 7 ст. 56.8 Земельного кодекса размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. При этом сама оценка изымаемого имущества осуществляется в любое время от издания решения об изъятии до направления проекта соглашения об изъятии с учетом срока, предусмотренного п. 7 ст. 56.8 Земельного кодекса.

Согласно п. 4 ст. 56.10 Земельного кодекса одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, в связи с чем возникает вопрос, обязательно ли составлять отчет об оценке размера убытков или он может быть представлен в составе отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимого имущества.

Согласно подп. 2 п. 4 ст. 56.10 Земельного кодекса одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с п. 3 указанной статьи, направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 6.8 Земельного кодекса при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Учитывая изложенное, представляется, что предусмотренные подп. 2 п. 4 ст. 56.10 Земельного кодекса отчеты могут быть представлены в виде единого документа.

Имеется правовая неопределенность в части лиц-правообладателей, с которыми подлежит заключать соглашение об изъятии земельного участка, в случае если земельный участок находится в частной собственности, передан собственником в аренду и арендатором в субаренду.Так, п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса предусматривает что соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. При этом п. 7 и 8 ст. 56.11 Земельного кодекса указывают на то, что в случае если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости.Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с п. 7 ст. 56.11 Земельного кодекса.

В соответствии с п. 3 ст. 56.9 Земельного кодекса соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Таким образом, в случае если земельный участок находится на праве долевой собственности либо в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

При этом согласно подп. 6 п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности более чем пяти лиц, на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности заключать соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 7 ст. 56.11 Земельного кодекса в случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем изымаемой недвижимости обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных правообладателем изымаемой недвижимости с такими лицами договорах, прежний правообладатель изымаемой недвижимости вправе расторгнуть в одностороннем порядке заключенные им договоры при условии, что их исполнение станет невозможным в связи с изъятием указанной недвижимости.

Таким образом, в случае изъятия переданного в субаренду, находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка соглашение об изъятии заключается с арендатором такого земельного участка и указанный арендатор самостоятельно обеспечивает расторжение договора субаренды и соответственно расчет с субарендатором.