Застройщик не может возвести дом более высокой этажности, чем предусмотрено разрешительными документами

| статьи | печать

В случае внесения изменений в проектную документацию в части увеличения этажности строений застройщику необходимо получить новые разрешения на строительство. Корректировать ранее оформленные разрешения закон не позволяет — к такому выводу пришел Президиум ВС РФ в постановлении № 301-ПЭК15 от 11.11.2015 по делу № А65-4542/2014.

Суть дела

Общество с ограниченной ответственностью (далее — общество, застройщик, заявитель) на основании разрешений, полученных в 2009 и 2012 гг., осуществляло строительство жилых домов. В 2014 г. застройщик скорректировал проектную документацию, увеличив этажность строений и пересчитав необходимые нагрузки на фундамент. На документацию с внесенными в нее изменениями было получено положительное заключение негосударственной экспертизы.

Общество обратилось в управление градостроительных разрешений исполнительного комитета города (далее — управление, ответчик) с заявлением о внесении изменений в разрешения на строительство в связи с новыми техническими характеристиками возводимых строений.

Управление направило в адрес общества уведомление, в котором перечислило документы, необходимые для оформления новых разрешений на строительство. Расценив данное уведомление как отказ во внесении изменений в уже имеющиеся разрешения, общество обжаловало его в суд.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции оставил требования заявителя без удовлетворения и признал, что действия ответчика соответствовали закону. С учетом характера внесенных в проектную документацию изменений (увеличение этажности) застройщику необходимо было получить новое разрешение на строительство. При этом внесение изменений в указанный документ осуществляется в строго определенных случаях, перечисленных в ГрК РФ (ч. 21.5—21.7, 21.9 ст. 51). Данный перечень является исчерпывающим и не включает в себя корректировку проектной документации на строительство в связи с изменениями качественных характеристик объекта строительства. Следовательно, названные обществом обстоятельства не являются основанием для внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.

Апелляционный суд отменил решение нижестоящей инстанции. В ГрК РФ действительно отсутствуют нормы, регламентирующие переоформление разрешений на строительство объекта, который уже строится. Однако, по мнению суда, это не означает, что общество не могло привести проектную документацию в соответствие с изменениями параметров застройки территории.

Если необходимость отклониться от утвержденных ранее параметров строящегося объекта выявлена уже в процессе строительства, то такое отклонение возможно на основании вновь утвержденной застройщиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений (ч. 7 ст. 52 ГрК РФ). При этом в ГрК РФ отсутствует запрет на внесение изменений в разрешение на строительство, следовательно, управление должно было удовлетворить требование общества и привести разрешение на строительство в соответствие с утвержденной проектной документацией. Таким образом, отказ ответчика был признан незаконным и противоречащим положениям ГрК РФ.

Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив апелляционное постановление. Судьи пришли к выводу, что общество не вносило изменения в проектную документацию, а фактически представило новый проект. В связи с этим ответчик законно требовал от застройщика представить вместе с заявлениями соответствующий пакет документов, согласованный главным архитектором города.

Позиция Верховного суда

Не согласившись с вынесенным постановлением, общество обратилось в ВС РФ с кассационной жалобой. В ней застройщик пояснил, что в ГрК РФ действительно отсутствуют нормы, устанавливающие порядок внесения изменений в разрешение на строительство объекта в случае корректировки проектной документации. Однако это не является основанием для отказа заявителю в приведении строительной документации в соответствие с внесенными изменениями в проект, в том числе ввиду новых параметров застройки территории. ГрК РФ не содержит запрета на внесение изменений в разрешение на строительство в связи с изменением проектной документации.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Судебная коллегия) утвердила судебный акт апелляционной инстанции, отменила решение суда первой инстанции и постановление окружного суда.

По мнению Судебной коллегии, суд первой инстанции и окружной суд неверно применили положение ГрК РФ, закрепляющее порядок получения разрешения на строительство (п. 7 ст. 51 ГрК РФ). Содержание указанной нормы не позволяет обосновать отказ управления, поскольку она не содержит положений, регулирующих спорную ситуацию. Застройщик уже прошел необходимую процедуру и получил разрешение на строительство, предварительно представив все требуемые документы. Дальнейшая корректировка проектной документации, обоснованность которой подтверждена положительным заключением негосударственной экспертизы, привела к необходимости внести изменения в разрешение на строительство. Перечень перечисленных в ГрК РФ случаев, когда такое изменение возможно, не является закрытым. Таким образом, Судебная коллегия посчитала, что обжалуемый отказ управления был незаконным.

На этот раз с Определением коллегии не согласилось управление и подало надзорную жалобу в Президиум ВС РФ. В жалобе управление ссылалось на то, что в ГрК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, при которых допускается внесение изменений в разрешение на строительство. Кроме того, двукратное увеличение нагрузки, предусмотренное проектной документацией, может повлечь обрушение здания, поскольку фундамент строящегося объекта запроектирован на строительство жилых домов значительно меньшей этажности. В связи с этим требуется проведение экспертизы фундамента и его несущей прочности.

Президиум ВС РФ (далее — Президиум) оставил в силе решение суда первой инстанции, отменив судебный акт апелляции и Определение ВС РФ. Президиум пояснил, что порядок, основания выдачи разрешения на строительство, внесения в него изменений предусмотрены ст. 51 ГрК РФ. При этом разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и предоставляет застройщику право осуществлять строительство. В данном случае обществу были выданы разрешения на возведение девятиэтажного пятисекционного жилого дома, 16-этажного жилого дома и девятиэтажного семисекционного жилого дома.

Между тем ГрК РФ допускает отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства. Следовательно, прямо предусмотренные ГрК РФ основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими. Однако отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации должно обуславливаться необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Общество же просило внести изменения в выданные ему разрешения на строительство в связи с желанием увеличить этажность и количество секций жилых домов. При этом не было доказано, что отклонения указанных параметров объектов капитального строительства от проектной документации были необходимы.

В представленных обществом положительных заключениях негосударственной экспертизы не отражено, что экспертами учитывалось уже осуществленное застройщиком возведение части объектов и была проведена проверка уже возведенной части измененному проекту. Изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности как объектов капитального строительства в целом, так и уже возведенной части. Внесение изменений в разрешение на строительство возводимых застройщиком жилых домов могло привести к возникновению угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме того, общество должно было доказать, что уже построенная часть объектов соответствует условиям измененной проектной документации и требованиям градостроительных и строительных норм и правил, предъявляемым к надежности и безопасности зданий (извещение органов государственного строительного надзора о начале строительства).

Президиум пришел к выводу, что управление не нарушило положения действующего законодательства, отказав обществу в корректировке разрешения на строительство.

День
Неделя
Месяц