1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 14984

Порядок оспаривания кадастровой стоимости станет прозрачнее

Новые правила исчисления налога на недвижимое имущество породили огромное количество дел об оспаривании результатов государственной оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предполагая очередной всплеск подобных заявлений, Верховный суд Российской Федерации готовит обширные разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении таких дел. Обсуждение проекта постановления по вопросам оспаривания кадастровой стоимости состоялось 2 июня 2015 г.

Волна судебных дел по оспариванию кадастровой стоимос­ти, которая захлестнула суды всех уровней за последний год, была предсказуема. Пос­ле принятия поправок в законодательство, согласно которым налог на недвижимое имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимос­ти, многие компании впервые серьезно задумались о проблемах, связанных с тем, что кадастровая стоимость некоторых объектов в разы превышает их рыночную стоимость. В результате суды по всей стране констатируют увеличение числа заявлений о пересмотре кадастровой стои­мости. Например, в Московском областном суде на рас­смотрении находится свыше 408 дел данной категории. В Красноярский краевой суд в период с 6 августа 2014 г. поступило более 150 подобных заявлений. Как поясняют красноярские судьи, на сегодняшний день по существу рассмотрено 98 из них, и это больше, чем общее количество всех иных гражданских дел, рассмот­ренных судом. Более половины решений обжаловано. Поэтому обобщения сложившейся за этот период судебной практики очень актуально. Принятие подготовленного проекта постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости» (далее — Проект) поможет избежать многих судебных ошибок, будет способствовать правильному рассмот­рению дел об оспаривании результатов кадастровой оценки кадастровой стоимости недвижимости, считают участники Пленума.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Вопросы, которые нашли отражение в проекте постановления, вызвали активную дискуссию среди судей, налоговых юристов, в сообществе предпринимателей и научных кругах. Один из наиболее обсуждаемых вопросов — о том, кто может подать заявление о пересмотре кадастровой стоимос­ти. Разъяснения по нему даны в Проекте.

Так, в нем указано, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимос­ти (далее — заявление о пересмот­ре кадастровой стоимости) вправе обратиться юридичес­кие и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязаннос­ти. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из взаимосвязи положений ст. 24.18 закона об оценочной деятельности и норм гражданского и налогового законодательства, суд пришел к выводу о том, что заявление о пересмотре может подать участник долевой собственнос­ти, бывший собственник объекта недвижимости, либо арендатор объекта недвижимости, находящейся в частной собственности, если арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поясняет И. Данилова, судья Верховного суда РФ. Был сохранен подход судебной практики арбит­ражных судов, основанный на позиции Конституционного суда, согласно которому арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Именно вопрос о правах арендатора был наиболее острым. Как рассказал судья Красноярского областного суда А. Малякин, предлагались различные варианты, ограничивающие круг арендаторов, обладающих таким правом: «Несмот­ря на то что принятие подобных предложений существенно сократило бы число обращений, следует признать, что они имеют под собой слабое правовое основание. Поэтому и были, на наш взгляд, справедливо отвергнуты. Об этом свидетельствует предлагае­мая редакция абз. 6 п. 6 Проекта, направленная на обеспечение доступа к правосудию лиц, права и законные интересы которых затрагиваются результатами государственной кадастровой оценки».

Также даны разъяснения относительно оспаривания результатов кадастровой оценки участником долевого строительства. Судья Московского областного суда Л. Ракунова поясняет, что согласно абз. 5 ­
п. 6 Проекта участник долевой собственности самостоятельно участвует в правоотношениях и может реализовывать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. Эта правовая позиция, по мнению Московского областного суда, основана на анализе норм права, регулирующих институт долевой собственности. В соответствии
с Налоговым кодексом участник общедолевой собственности на конкретный объект недвижимости, имеющей соответствующую кадастровую стоимость, обязан участвовать в уплате налогов соразмерно со своей долей. Таким образом, заинтересованное лицо вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и в отсутствии очевидно выраженного согласия иных собственников, как в комиссию по рассмотрению споров об установлении кадастровой стоимос­ти, так и в суд.

«Как справедливо указано в п. 17 Проекта , если участники долевой собственности, вступившие в дело в качестве заинтересованных лиц, возражают в установлении иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, данные доводы подлежат оценке судом, но при этом сами по себе не могут служить основанием для отказа в удовлетворении таких требований», — отмечает Л. Ракунова.

Ранее вопрос о том, кто может привлекаться к участию в деле в качестве заинтересованного лица, решается не­однозначно. Проект постановления регулирует этот момент исходя из толкования норм
ст. 24.12, 24.17 и 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Росийской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности): в п. 7 разъяснено, что таким лицом является прежде всего орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В положения о сроках оспаривания и дате определения кадастровой стоимости внесут ясность

Правовая природа споров об оспаривании кадастровой стои­мости, их подсудность, подведомственность, сроки рассмот­рения дел определены в п. 1—5 Проекта. В частности в п. 3 указывается, что заявление подается в Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности (ст. 28 ГПК РФ, ч. 2 ст. 24 КАС РФ). Спор должен быть разрешен судом в течение двух месяцев.

В пункте 8 Проекта разрешен вопрос о сроках обращения в суд. В частности, разъяснено, что с учетом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, установленной ст. 24.12
Закона об оценочной деятельности, заявление может быть подано в суд в течение действия оспариваемой кадастровой стоимости и до утверждения результатов очередной кадастровой оценки. «При этом нарушение уполномоченными органами сроков проведения очередной кадастровой оценки не является основанием для отказа в принятии заявления. В этом случае срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен», — уточняет И. Данилова.

Еще один сложный вопрос правоприменительной практики — о дате определения кадастровой стоимости. Он нашел свое отражение в п. 12 Проекта. В частности, судам разъяснено, что по сути ст. 24.17 Закона об оценочной деятельности дата определения кадастровой стоимости отдельного объекта не может служить датой утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой стоимости объектов недвижимос­ти, указанных в ст. 24.19 Закона.

«Хотелось бы обратить внимание на абз. 3 п. 12 Проекта, —отмечает А. Малякин. — В нем указано, что датой определения кадастровой стоимости земельных участков, которые в момент формирования Перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценки были учтены в кадастре, но по каким-то причинам в этот перечень не вошли, следует считать дату формирования Перечня (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Данные разъяснения являются ценными, учитывая, что в законе обозначенный вопрос прямо не урегулирован, хотя подобная ситуация встречается нередко. Вместе с тем в указанном пункте Проекта назван только «земельный участок», но в обосновании приведена норма закона, касающаяся объектов недвижимости вообще. Полагаем, что разъяснения по данному вопросу правильно было бы распространить не только на земельные участки, но и на иные объекты недвижимости».

Кроме того, в правоприменительной практике в судах ранее неоднозначно решался вопрос о действии во времени нормативно-правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. В связи с этим с учетом правовой позиции Конституционного суда РФ в п. 18 Проекта разъяснены особенности вступ­ления в силу действия этого документа для всех различных направлений. Например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления аренды результаты государственной кадастровой оценки действуют во времени с момента вступления их в силу.

«Поскольку в силу конституционного императива законнос­ти установления налогов и сборов предъявляются требования не только к ходу и процедуре принятия и содержания нормативных актов, но и к порядку их введения в действие. Этим обуславливается необходимость определения законодателем разумного срока, по истечении которого возникает обязанность каждого платить налоги и сборы», — считает Л. Ракунова.

С учетом положений ст. 24.20 Закона об оценочной деятель­нос­ти в п. 25 Проекта сформулировано важное правило о том, что по делу о пересмот­ре кадастровой стоимости резолютивная часть решения должна содержать сведения об установленной судом величине кадастровой стоимости объекта недвижимости, период ее действия, а также о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. «С целью защиты прав юридических лиц, органов государственной влас­ти и органов местного само­управления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, судам даны разъяснения, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения таких лиц в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», — поясняет И. Данилова.

Досудебный порядок урегулирования споров

Разъяснения, содержащиеся в п. 9 и 10 Проекта, позволяют решить проблему противоречивого толкования судами абз. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка урегулирования споров. «Сформулирована позиция, согласно которой в правоотношениях по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости индивидуальный предприниматель относится к категории граждан (физичес­ких лиц). Поэтому на него не распространяются требования абз. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию, предусмотренного для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления», — рассказывает судья Верховного суда РФ И. Абакумова.

Однако есть еще моменты, которые требуют дальнейшего уточнения, считает Н. Бабичева, заместитель директора Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России: «Пункт 9 Проекта устанавливает, что если комиссия не приняла документы по причине отсутствия правоустанавливающих документов, то досудебный порядок считается несоблюденным. На практике в случае с арендатором таким документом может являться договор аренды, а арендодателем по данному договору будет выступать как раз административный ответчик. При этом в случае изменений характеристик объекта арендодатель может затягивать подписание соответствующих изменений к договору, комиссия — трактовать эту ситуацию, как отсутствие корректных правоустанавливающих документов. Таким образом, досудебный порядок будет считаться несоблюденным. Возможно, необходимо дополнительно рассмот­реть данный пункт».

Недостоверные сведения

В пункте 13 Проекта дано понятие недостоверных сведений об объекте недвижимос­ти и примерный перечень таких сведений. Верховный суд РФ относит к ним, например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (мес­тоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние, его нахождение в границах санитарно-защитных зон и пр.), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

«Важное значение имеют разъяснения, содержащиеся в этом пункте, о том, что исходя из толкования ст. 28 Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о государственном кадастре) и ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также техничес­кие ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр, следует расценивать, как недостоверные сведения об объекте недвижимости», — подчеркивает И. Данилова.

За чей счет?

При подготовке Проекта тщательно прорабатывался вопрос о распределении судебных расходов по делам по пересмотру кадастровой стоимости. По итогам обсуждения выработана позиция, которая изложена в п. 31 Проекта.

Так, по делам об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной требования заявителя фактически сводятся к реализации в судебном порядке его права на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки. Учитывая, что по данной категории дел заинтересованные лица не имеют противоположного юридического интереса, судебные расходы возлагаются на заявителя. В остальных случаях по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вопрос о судебных расходах решается в соответствии с общими правилами главы 7 ГПК РФ и главы 10 КАС РФ «Полагаем, что данные выводы в полной мере подтверждаются анализом действующего законодательства. Федеральный законодатель, действующий при определении налоговых обязанностей в рамках своих дискреционных полномочий, вправе устанавливать показатели оценки имущественных прав налогоплательщика, необходимых для целей налогообложения, исходя из экономических или физических данных, характеризующих данный объект налогообложения, основываясь также на определениях и понятиях используемых не только в налоговом, но и в некоторых других отраслях законо­дательства, — считает Л. Ракунова. — Государственная кадастровая оценка земель не лишена экономичес­ких оснований, установление кадастровой стоимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов кадастровой оценки. Правовое регулирование вопросов регулирования определения кадастровой стоимос­ти, позволяет налогоплательщику, исходя из свободы его усмотрения, определиться, уплачивать ли ему налоги, исчисленные из государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, или из его рыночной стоимос­ти. Поскольку заинтересованное лицо обращается с заявлением об установлении судом иной стоимос­ти объекта недвижимос­ти, отличной от его стоимости, установленной по итогам государственной кадастровой оценки, и обязан представить доказательства в обоснование права требования (отчет оценщиков, положительное заключение эксперта саморегулируемой организации), соответственно, расходы по представлению суду такого рода доказательств должен нес­ти заявитель.

А имея в виду, что представленные доказательства оцениваются судом на предмет их достаточности, достовернос­ти и допустимости, а в случаях, требующих специальных познаний, посредством назначения судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимос­ти объектов, по нашему мнению, расходы на проведение экспертизы должны быть так же отнесены на за­явителя».

К сведению

Вопрос о необходимости предоставления экспертного заключения по оценке в суд пока остается открытым

В пункте 11 Проекта предлагается перечень документов, которые требуется представить в суд вмес­те с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. В их числе, например, кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов, документы, подтверждающие наличие технической ошибки, если таковая имеется. Кроме того, одним из обязательных документов, который необходимо в случаях, установленных уполномоченным органом, представить при обращении в суд, является экспертное заключение. Однако, Н. Бабичева, заместитель директора Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России отмечает, что установленные Минэкономразвития случаи обязательной экспертизы подразумевают подачу документов только в комиссию, а не в суд. Кроме того, сейчас рассмат­ривается возможность исключения из этого списка экспертного заключения саморегулируемой организации.

Также докладчик отметил, что похожая проблема усматривается и в п. 23 Проекта: «В связи с тем что целью рассмотрения заявления об установления кадастровой стоимости равной рыночной, является именно фиксация рыночной стоимости в качестве новой кадастровой, возможно, целесообразно исключить из вопроса экспертизы анализ представленного в суд отчета. Так как отдельный анализ отчета, представленного в суд оценщиком, не решает задачу получения достоверной величины стоимости, а объем непосредственных экспертных исследований и их стоимость в данной ситуации вырастают. Если же этот пункт будет принят в таком виде, то в результате экспертизы с определением рыночной стоимости практически всегда будет получена третья экспертная величина, отличная от заявленных сторонами.