Офисы в московских высотках заняли первое место в мире по падению их цены

Согласно опубликованному международной консалтинговой компанией KnightFrank исследованию о состоянии рынка аренды в офисных небоскребах мира (GlobalCitiesReport 2015. Skyscrapers) по итогам II полугодия 2014 г. Москва заняла восьмое место в мире по арендным ставкам на офисы в небоскребах с показателем 976 долл. за кв. м в год, и первое — по падению ставок. Эксперты констатируют снижение цены аренды вслед за падением спроса. За I квартал 2015 г. ставка аренды потеряла уже 18%.

Средняя ставка аренды на офисы в небоскребах Москвы за I квартал 2015 г. упала на 18% и составила в среднем 800 долл. за кв. м в год. Самым дорогим городом по ставкам аренды офисов в небоскребах по-прежнему остается Гонконг с показателем 2694 долл. за кв. м в год. Там высокий уровень арендных ставок обусловлен низкой долей вакантных площадей и ограниченностью площади центрального делового района.

Самые высокие темпы роста арендных ставок на офисы небоскребов продемонстрировал Нью-Йорк: с июля 2014 г. рост ставок составил 20%, достигнув 1613 долл. за кв. м в год. По мнению экспертов, бум арендных ставок в небоскребах Нью-Йорка обусловлен активными темпами строительства высотных бизнес-центров в городе, которое подогревается растущим спросом на аренду со стороны компаний, оказывающих финансовые и другие узкопрофессиональные услуги, а также креативных агентств и фирм из ИТ-сферы.

И это общемировая тенденция. Только в Дубае с начала 2000-х было построено 190 небоскребов, в Шанхае — более 90. В Лондоне — 23 небоскреба. В Нью-Йорке в 2014 г. на рынок вышли четыре небоскреба, в том числе Всемирный торговый центр. Во всем мире нахождение офиса компании в небоскребе становится дополнительной мотивацией и способом удержания сотрудника, так как, арендуя офис в современном качественном объекте, компания демонстрирует свою заботу о сотрудниках, предоставляя комфортные условия работы.

По данным KnightFrank, в Москве за период с 2007 по 2014 гг. было построено девять небоскребов с офисными площадями, до конца 2016 г. ожидается ввод в эксплуатацию еще двух высоток (учитывались здания высотой более 107 м с высотой потолков 2,7 м). На конец 2014 г. общая площадь небоскребов с офисами в Москве составила 829 038 кв. м.

«В Москве мы не наблюдаем повышенного спроса на верхние этажи небоскребов, как это происходит, например, в Нью-Йорке или Гонконге, — отметил Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. — Более того, часть арендаторов предпочитают блоки в нижней и средней час­тях зданий, примерно до 20 этажа. Это связано с тем, что для многих сотрудников компаний постоянное нахождение на высоте сопряжено со стрессом, беспокойством за свое здоровье и безопасность в случае экстремальных ситуа­ций, например, эвакуации во время пожара. Также на спрос оказывает влияние более высокая ставка аренды на верхние этажи, которая всегда была больше на 15—20% за счет видовых характеристик. Сегодня клиенты не готовы переплачивать за вид из окна, а предпочитают экономить».

В регионах падение спроса на офисы-небоскребы пока не ощущается. Прежде всего из-за более низкой арендной ставки и ограниченного количества площадей. Например, в питерском «Атлантик Сити» средняя стоимость квад­ратного метра в год была проиндексирована за последний год на 5—7% и составила 18 000 руб. Но спрос здесь даже продолжает понемногу расти. Как сообщили «ЭЖ» в администрации небоскреба, заполненность бизнес-центра на данный момент составляет около 95%. Такую динамику здесь объясняют удобством расположения и развитой инфраструктурой.

Напомним, что по данным Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде обитания (Council on Tall Buildings and Urban Habitat, CTBUH), озвученным в 2014 г., сегодня в России построено 101 высотное здание «ростом» выше 100 м. 83 из них находятся в столице, остальные — в регионах: в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Грозном, Красногорске, Самаре, Волгограде, Красноярске, Сочи и Казани. Самый высокий небоскреб за пределами столицы находится в Екатеринбурге — 52-этажный бизнес-центр «Высоцкий» высотой 188 м. Объект введен в эксплуатацию в 2011 г. Но в скором будущем Екатеринбург обновит свой же рекорд: в завершаю­щей стадии строительства находится башня «Исеть». Ввод объекта запланирован на 2015 г., его высота — 209 м.

К сведению

В 2009 г. в мире насчитывалось 19 небоскребов высотой более 305 м. Сегодня их уже 79, причем 40% из них находятся в Китае и 28% — в ОАЭ.

Ставки офисной аренды в премиальных небоскребах мира, 2-е полугодие 2014 г.

Город		Ставки аренды, долл. США за кв. м/ год	Динамика арендных ставок, июль — декабрь 2014, %
1	Гонконг	2694	11,3
2	Нью-Йорк	1613	20,0
3	Токио	1334	4,8
4	Лондон	1169	7,7
5	Сан-Франциско	1043	2,1
6	Сингапур	1013	6,1
7	Сидней	986,5	0,8
8	Москва	976	–3,0
9	Лос-Анжелес	785	10,6
10	Шанхай	739	2,9
11	Пекин	725	–1,2
12	Чикаго	699	8,3
13	Париж (La Défense)	656	–1,8
14	Франкфурт	626	13,2
15	Мумбай	554	5,1
16	Дубай	468	0,0
17	Куала Лумпур	406	20,9
18	Сеул	357,5	9,2
ИСТОЧНИК: KnightFrankResearch, 2015