1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1113

Федеральную землю оценивают дорого и продают нерасторопно

Правительство установило правила формирования цены при продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Теперь арендаторы и владельцы домов на таких территориях могут выкупить участки без торгов, с ощутимой скидкой. Но эксперты считают, что такие нововведения скажутся на спросе незначительно, поскольку цена на федеральную землю даже с учетом дисконта необоснованно высока, а вовлечение земель ограничено бюрократическими препонами.

Опубликовано подписанное премьер-министром Дмитрием Медведевым постановление Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственнос­ти, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» (далее — постановление № 279). Документ был ожидае­мым и необходимым развитием новелл Земельного кодекса Российской Федерации.

Кому какие полагаются теперь скидки

Теперь по новому общему правилу цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости. Исключением стали земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Их можно приобрести за 60% от кадастровой стоимос­ти. Такую же скидку получили собственники расположенных на участке зданий и сооружений, возведенных в соответствии с разрешенным использованием. 40-процентную скидку получили и юрлица — собственники зданий или сооружений, являющихся объектами федерального или регионального значения и расположенных на приобретаемом земельном участке. Еще большую скидку получили юридические лица и некоммерческие организации, получившие земельные участки для комплексного освоения территории. Они смогут приобрес­ти занимаемую федеральную землю за 2,5% ее кадастровой стоимости.

До утверждения настоящих Правил в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица имели право приобретать соответствующие земельные участки только по цене, равной кадастровой стои­мости. Предполагается, что новые правила ценообразования повысят спрос на федеральные земли, а доходы от их продаж и начисления имущественного налога пополнят бюджет.

«В текущих кризисных условиях пополнение федерального бюджета за счет эффективного использования федеральных земель является приоритетной задачей федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих функцию собственника в отношении федерального имущества, а именно земельных участков, — пояснили „ЭЖ“ цель новации эксперты Knight Frank. — Постановление № 279 направлено на определение новой рыночной кадастровой стоимости федеральных земельных участков, прежде всего, находящихся в долгосрочной аренде у юридических и физических лиц, с целью перерасчета арендной платы и, как следствие, увеличение объема арендных платежей за право владения и пользования федеральными земельными участками».

Вырастет ли спрос на федеральную землю

Кадастровая стоимость земельных участков достаточно высока, и для большинства участников рынка недвижимос­ти (как для граждан, так и для юридических лиц) приобретение земли по такой цене нецелесообразно, а подчас и невозможно в силу материального положения, особенно в кризис. Эксперты констатируют падение покупательской способнос­ти, спроса, и, как следствие, рыночной стоимости земли. Это чувствуется везде, особенно в регионах, где кадастровая оценка земель в 2014 г. проводилась в те месяцы, когда кризисные явления в экономике еще не проявились в полной мере. В результате кадастровая стоимость земельных участков оказалась значительно выше их рыночной стоимости.

«В качестве примера можно привести земельный участок площадью 6,52 га, расположенный в Ростове-на-Дону, который фонд „РЖС“ уже дважды безуспешно выставлял на аукцион, — рассказывает Анна Устинова, генеральный директор ООО „Кадастровый центр Дона“. — При этом начальная цена аукциона базировалась на рыночной оценке (в соответствии с требованиями Федерального закона № 161-ФЗ) и на аукционе 30 марта 2015 г. составляла 59,8 млн руб. Однако даже за эту цену покупателя на земельный участок не нашлось, и аукцион был признан несостоявшимся, так как не было подано ни одной заявки. Что же говорить о возможности продажи данного земельного участка по кадастровой стоимости, которая в несколько раз выше рыночной и в настоящее время, по данным ГКН, составляет 204 710 155 руб.»

Эксперты отмечают, что цена федерального участка (даже со скидкой в 60% от кадастровой стоимости) в десятки раз выше, чем стоимость приобретения аналогичного земельного участка у субъекта. Это выяснили в «Кадастровом центре Дона», когда рассчитали выкупные цены земельных участков с одинаковыми характеристиками, но находящихся в разной собственности, по правилам, действующим в Ростовской области, и по правилам, установленным постановлением № 279.

«Вероятнее всего, граждане, желающие приобрести у государства землю в собственность, сначала будут оспаривать в установленном порядке кадастровую стоимость (в административном и судебном порядке), а лишь пос­ле внесения адекватной стоимости в государственный кадастр недвижимости (ГКН) инициировать процесс выкупа», — предполагает А. Устинова.

Несомненно, намного активнее будет идти процесс выкупа земельных участков, которые в соответствии с Правилами будет возможно приобретать по цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости. Однако данные варианты не так сильно распространены, поскольку основная часть таких земель уже распределена среди граждан, и, скорее всего, это затронет лишь те садоводческие и дачные товарищества, которые образовались сравнительно недавно и в которых имеется в наличии соответствующий массив земель.

Бюрократия играет против спроса

Эксперты отмечают, что основной проблемой получения права пользования и владения на земли у федеральных органов власти является не кадастровая стоимость участков, а непрозрачные бюрократические механизмы их предоставления.

«Сложно говорить о том, что постановление № 279 сделает более доступной процедуру непосредственно предоставления федеральных земельных участков. Проблема организации процесса вовлечения федеральных земель в хозяйственный оборот лежит глубже и требует коренного реформирования структуры принятия решений органами исполнительной влас­ти, повышения прозрачности и отчетности органов, исполняю­щих функции собственника в отношении федерального имущества», — убеждены эксперты Knight Frank.

Многие эксперты согласны с мнением Knight Frank и добавляют, что вовлечение федеральных земель в хозяйственный оборот затрудняется не столько их высокой ценой, сколько низкой мотивацией госслужащих Росимущества и Минэкономразвития из-за отсутствия четких показателей эффективности их работы. Собеседники «ЭЖ» отмечают, что зарплаты федеральных госслужащих, которые обеспечивают работу органов, ответственных за вовлечение в хозяйственный оборот федеральных земель, малы и не коррелируются в зависимости от успешных продаж. Кроме того, отсутствует мониторинг действующих бюрократических норм и регламентов на предмет коррупциогенности, их анализ и корректировка.

Комментарий

Галина Алтухова, генеральный директор «Эксперт-Кадастр»

О кадастровой стоимости земель

На рыночную стоимость земли влияют множество факторов. Главные из них — местоположение, влияние внешних факторов. Рыночная стоимость конкретного земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке, характера конкуренции продавцов и покупателей. При оценке учитываются инженерно-геологические условия для застройки, состояние участка, его конфигурация, рельеф, наличие подъезда непосредственно к участку, близость и интенсивность движения транспорта, инфраструктура, уровень шума и еще многие другие характерис­тики и факторы.

Кадастровая же стоимость не является индивидуальной. Она рассчитывается по удельному показателю кадастровой стоимости 1 кв. м, который, в свою очередь, определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Подразумевается, что кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. Еще несколько лет назад у нас, в Курской области, кадастровая стоимость в отдельных районах была даже ниже. На данный момент кадастровая стоимость некоторых земельных участков, особенно в сельской местнос­ти, зашкаливает и в разы превышает рыночную цену. Оспаривать результаты оценки можно и нужно. Сделать это можно не только в суде, но и обратившись в комиссию, занимаю­щуюся рассмотрением споров о результатах установленной кадастровой стоимости. Сделать это собственник может в течение полугода с момента ее занесения в государственный кадастр недвижимости.