1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2795

Получить разрешение на строительство на земельном участке не получится, если его собственник уже отказался от исполнения договора аренды земли

При расторжении договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя прекращается обязанность арендатора совершать в будущем действия, которые предусмат­ривались договором. Сохраняют силу лишь те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения, в том числе обязанность арендатора возвратить имущество (Определение ВС РФ от 30.01.2015 № 301-ЭС14-1773 по делу № А43-15911/2013).

Суть дела

В сентябре 2012 г. общество (далее — заявитель, общество, арендатор) заключило с администрацией города (далее — ответчик, арендодатель) договор аренды земельного участка для строительства нежилого здания. Стороны определили срок действия договора до 27 апреля 2013 г.

По истечении этого срока арендодатель направил обществу письмо, в котором заявил о прекращении договорных отношений по причине невыполнения арендатором обязательств по заключению и исполнению инвестиционного проекта. Арендатор получил уведомление 13 мая 2013 г., и в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ спустя три месяца договор прекратил свое действие.

В июле 2013 г., за месяц до дня прекращения договора, общество обратилось в администрацию города с заявлением о выдаче разрешения на строительство нежилого здания на арендованном участке. И приложило к заявлению договор аренды. Однако ему было отказано в выдаче разрешения в связи с отсутствием правоустанавливающего до­кумен­та на земельный участок.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в суд.

­Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

К полномочиям органов местного самоуправления относится в том числе выдача разрешения на строи­тельство (п. 1 ст. 8 ГрК РФ).Такое разрешение подтверждает соответствие проектной до­кумен­тации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Для получения разрешения на строи­тельство застройщик направляет заявление о его выдаче в уполномоченный орган. К заявлению прилагается правоустанавливающий до­кумен­т на земельный участок (ч. 7, 9 ст. 51 ГрК РФ). Орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения при отсутствии таких до­кумен­тов, их несоответствии требованиям градостроительного плана земельного участка, в случае получения разрешения на строительство линейного объекта, который не соответствует требованиям проекта планировки территории и проекта ее межевания, а также если до­кумен­ты не соответствуют требованиям, устанавливаемым в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ).

К заявлению о выдаче разрешения на строительство заявитель приложил договор аренды земельного участка, который должен был прекратить свое действие спустя месяц после подачи заявления о выдаче разрешения на строительство. Поскольку уведомление о прекращении договорных отношений было получено заявителем 13 мая 2013 г., то в силу ст. 610 ГК РФ договор прекратил свое действие 13 августа 2013 г., то есть по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. Следовательно, договор не может рассматриваться как правоустанавливающий до­кумен­т на земельный участок.

Арбитражный апелляционный суд удовлетворил жалобу истца, решение отменил, а требования заявителя удовлетворил.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему. Договор, в котором отсутствует такое условие, считается действующим до определенного в нем момента окончания сторонами обязательства (ч. 3 ст. 425 ГК РФ). При этом ГК РФ не относит истечение срока действия договора к основаниям прекращения обязательства.

Судьи обратили внимание, что стороны по договору аренды прямо не предусмотрели, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств, следовательно, договор продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства — возведения на территории земельного участка нежилого здания и его ввода в эксплуатацию.

Кроме того, окончание срока аренды не освобождает стороны от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по нему. Соглашение о расторжении данного догово­ра арендодатель и арендатор не подписывали. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отношения по договору аренды сохраняли силу и на момент обращения общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Суд не принял в качестве основания для отказа в выдаче разрешения на строительство и то обстоя­тельство, что договор аренды не является до­кумен­том, позволяю­щим осуществлять строительство, поскольку его завершение невозможно до момента истечения срока аренды (п. 13 ст. 51 ГрК РФ).

Кассационная инстанция не нашла оснований для отмены постановления апелляционного суда и оставила жалобу ответчика без удовлетворения.

Правовой режим земель в период строительства имеет особеннос­ти, установленные земельным законодательством. Так, в ст. 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию, если срок освоения предусмотрен договором. А основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в таких целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или догово­ром. Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении этого договора, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08).

Позиция Верховного Суда

Верховный суд РФ отменил постановления апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда оставил в силе. По мнению судей, первая инстанция сделала обос­нованный вывод о том, что спорный договор аренды не может рассматриваться в качестве правоустанавливающего до­кумен­та на земельный участок.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными нормативно-правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон возможно только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1, 2 ст. 407 ГК РФ).

Закон предусматривает два способа прекращения обязательства по требованию одной из сторон до­говора: односторонний отказ от исполнения обязательств (ст. 310, п. 1 ст. 450 ГК РФ) и расторжение договора в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Арендодатель воспользовался односторонним отказом.

Судьи обратили внимание на положения постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее — постановление № 35). Когда односторонний отказ допус­кается законом или соглашением сторон, он влечет те же последствия, что и расторжение договора по решению суда, следовательно, правовые позиции этого постановления подлежат применению по делу (п. 2 постановления № 35).

Из пунк­тов 3 и 8 постановления № 35 следует, что по смыслу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Вместе с тем условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды), сохраняют свое действие. При расторжении договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование, лицо, получившее имущество по договору, обязано в разум­ный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При расторжении договора аренды взыс­канию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня его фактического возвращения, а также убытки и неустойка за просрочку исполнения арендатором всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, при отказе от договора аренды недвижимого имущества обязательства сторон прекращаются, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты платежей за пользование имуществом. Вывод судов о том, что у арендатора земельного участка сохраняется обязательство по строительству объекта, по мнению судей экономической коллегии ВС РФ, является необоснованным.

Кроме того, срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить вне зависимости от воли сторон. Поскольку определенная сторонами цель арендных отношений — строительство объекта — не является событием, которое должно неизбежно наступить, суд апелляционной инстанции необос­нованно признал договор действую­щим до окончания строи­тельства. Если такое обстоятельство возникло, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).