1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1889

Оспаривание кадастровой стоимости — новые правила игры в действии

Споры об установлении кадастровой стоимос­ти в размере рыночной всегда относились к категории сложных. После внесения масштабных изменений в законодательство летом 2014 г. вопросов стало еще больше. Но постепенно ответы на некоторые из них обретают более четкие формы. В том числе благодаря первым судебным решениям по ­новым нормам.

Установление госорганами завышенной кадастровой стоимости, полученной на основе массовой оценки, и, как результат, возложение бремени завышенного налогообложения на владельцев недвижимости неизбежно влечет столкновение интересов хозяйствующих субъектов с публичными интересами государства. На практике в таких спорах возникало много запутанных ситуаций, связанных не только с определением самой кадастровой стоимости (методикой оценки и расчета), но и с применением норм, регламентирующих процесс оспаривания.

Как известно, и это уже не раз обсуждалось в прессе и научных кругах, в главу III.1 Федерального закона от 29.07.98 № ­135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ) в 2014 г. были внесены существенные изменения в части государственной кадастровой оценки.

В настоящей статье мы не будем касаться анализа указанных изменений, так как они уже были рассмотрены ранее (см. «ЭЖ», 2014, № 29, с. 05), а подробнее остановимся на спорных моментах практики применения новых статей главы III.1 Закона № 135-ФЗ.

Сомнений больше нет: споры о кадастровой стоимости рассматривают суды общей юрисдикции

Начнем с главного: в какой суд теперь обращаться. До августа 2014 г. не было однозначного понимания того, к подведомственности каких судов относятся дела о признании кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной. В новой редакции Закона № 135-ФЗ сказано: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде (ст. 24.18). Ранее закон оперировал понятием «арбитражный суд» (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ в предыдущей редакции).

На уровне толкования нормы закона существовало понимание, что на практике будут применяться общие правила подведомственности. Следовательно, споры предпринимателей о кадастровой стоимости будут рассматриваться арбит­ражными судами. Но законодатель уточнил указанную норму, внеся поправки в ГПК РФ. Статья 26 ГПК РФ («Гражданские дела, подсудные верховному суду рес­публики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа») дополнена п. 8, согласно которому судам общей юрисдикции стали подведомственны дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Изменения вступили в силу с 6 авгус­та 2014 г.

Кроме того, в письме от 02.10.2014 № 7-ВС-4473/14 Верховный суд РФ указал, что законодатель, упот­ребляя термин «суд» в новой редакции закона, подразу­мевает именно «суд общей юрисдикции» в качестве надлежащего судебного органа по рассмотрению споров о кадастровой стоимос­ти. Официально текст письма не опубликован, но суды ссылаются на него при рассмотрении споров (см. постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 по делу № А19-11517/2014).

Выводы об изменении подведомственности также подтверждаются свежей судебной практикой (постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 по делу № А19-11517/2014, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 по делу № А56-52338/2014, Апелляционное определение Брянского областного суда от 16.09.2014 по делу № 33-3374/14 и т.д.).

Таким образом, теперь установлена исключительная подведомственность вышеуказанных споров судам общей юрисдикции.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимос­ти на примере г. Москвы на стадии первой инстанции в настоя­щее время будет выглядеть так:

а) дело подсудно суду общей юрисдикции;

б) обращаться необходимо в Московский городской суд;

в) судья рассматривает дело по общим правилам искового производства.

Арендаторы земельных участков вправе оспаривать кадастровую стоимость

Рассуждая об оспаривании кадастровой стоимости, нельзя не обратить внимание на судебную практику, которая уточнила круг лиц, имеющих право на оспаривание кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмот­рению споров о результатах определения кадастровой стоимости:

а) юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;

б) органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

в) физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Как следует из судебной практики, этот перечень уточнен специальным кругом субъектов

— к ним отнесены также лица, арендующие земельные участки.

Раньше суды не признавали права на судебную защиту за арендаторами земельных участков по следующим основаниям:

  • арендатор не является собственником земельного участка, значит, его интересы в части кадастровой стоимости не нарушаются;
  • поскольку арендная плата за арендуемый земельный учас­ток была изначально согласована сторонами договора исходя из кадастровой стоимости, то изменение кадастровой стоимости на уровне госрегулирования, в том числе в большую сторону, не является нарушением прав арендатора. Это предпринимательский риск, вытекающий из договора.

Но в последнее время в этом вопросе для арендаторов наметилась положительная тенденция. Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2012 указал, что к лицам, чьи права затрагиваются или могут быть затронуты решениями комиссий и судебными актами, можно также отнести арендаторов земельных участков, правообладателей, владею­щих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуе­мого владения. Также к ним можно отнести лиц, не имеющих оформленных прав на земельный участок, которым принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на этом участке.

Более того, ВАС РФ в этом постановлении указал, что суд может самостоятельно определить иных лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты при рассмотрении заявления об оспаривании таких решений.

После указанного судебного акта появилось постановление ФАС Московского округа от 25.07.2014 по делу № А40-100745/13. В нем суд, хотя и косвенно, но дал понять, что истец, будучи арендатором земельного участка, вправе защищать свои права посредством оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Это возможно, если его права и обязанности (арендная плата) напрямую зависят от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Что оспаривать: решение комиссии или кадастровую стоимость?

Еще один важный момент связан с тем, как оспаривать кадастровую стоимость. Как ни странно, но на практике продолжает оставаться спорным вопрос о способе оспаривания кадастровой стоимости (путем признания равной ее рыночной).

До 2011 г. суды придерживались мнения, что спор об изменении кадастровой стоимости земельного участка должен рассматриваться только в рамках дела об оспаривании постановления муниципального органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки земельных участков.

В связи с появлением правовой позиции Президиума ВАС РФ в постановлении от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 процедура оспаривания кадастровой стоимости получила конкретизацию. ВАС РФ указал, что заявители вправе отдельно оспаривать кадастровую стоимость земельного участка. При этом такое требование рассматривается по общим правилам искового производства. Вроде бы все ясно, но на практике продолжают возникать казусы.

К примеру, Арбитражный суд Московской области в одном из дел удовлетворил заявление лица, поданное в порядке главы 24 АПК РФ (оспаривание ненормативного правового акта) к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мос­ковской области (далее — комиссия) и Уп

равлению Росреестра по Московской области. Заявитель требовал признать незаконным решение комиссии о результатах определения кадастровой стоимости и обязать комиссию принять решение об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (решение Арбитражного суда Московской области от 22.09.2014 по делу № ­А41-40062/14).

При этом Арбитражный суд г. Мос­квы в решении от 05.09.2014 по делу № ­А40-63645/14 сделал противоположные выводы, указав, что за­явителем избран неправильный способ защиты нарушенного права (оспаривание решения комиссии). Объяснил он это тем, что, по существу, заявитель, не соглашаясь с установленной кадастровой стоимостью, просит определить кадастровую стоимость спорных земельных участков. Суд указал, что такие требования рассматриваются в исковом порядке, в том числе с распределением бремени ­доказывания.

Обозначенные спорные вопросы возникают в том числе из-за отсутствия точного понимания, что именно должно оспариваться — решение комиссии или непосредственно сама кадастровая стоимость? Неясным остается и вопрос о том, кто должен выступать в качестве надлежащего ответчика в спорах об оспаривании кадастровой стоимости.

Так, на практике, при оспаривании кадастровой стоимости важно понимать, является ли комиссия по рассмотрению споров самостоятельным государственным органом, который вправе отвечать за принятые ей решения — в том числе в суде — или нет? Например, Президиум ВАС РФ в постановлении от 11.02.2014 № 13839/13 по делу № А33-11257/2012 сделал вывод, что комиссии не являются самостоятельными госорганами или организациями. Суд указал, что при оспаривании принятых комиссией решений в судебном процессе на стороне осуществляющего публичные полномочия органа, чье решение оспаривается, должен участвовать соответствующий территориальный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

При этом Арбитражный суд г. Москвы в решении от 05.09.2014 по делу № А40-63645/14 пришел к обратному выводу, что комиссия является коллегиальным органом, независимым от Управления Росреестра.