1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 93

Переоформить земельный участок придется

Если организация обладает земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, то она не вправе распоряжаться этим участком. В частности, сделка по передаче в аренду такого участка может быть признана недействительной. Это подтверждено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 N 16810/07.

Подтверждением этого тезиса стало долгое судебное разбирательство.

Государственный вуз, до вступления в силу Земельного кодекса РФ владевший на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в 2002 г. сдал в аренду часть этого участка обществу с ограниченной ответственностью.

Арендный договор ежегодно продлевался сторонами, при этом изменялись размеры переданного в аренду земельного участка. Всего было заключено четыре дополнительных соглашения к первоначальному договору.

Московская прокуратура в судебном порядке добивалась признания сделки недействительной и возврата арендатором земельного участка. При этом истец выступал за признание недействительным первоначального договора и всех дополнительных соглашений.

Суд первой инстанции признал недействительным последнее дополнительное соглашение (заключенное в июне 2006 г.) и применил последствия недействительности сделки, обязав ООО передать вузу участок указанной в этом соглашении площади. Такую же позицию занял суд апелляционной инстанции.

Затем в кассационном порядке эти судебные решения отменили, а истцу полностью в иске отказали, ссылаясь на ст. 270 ГК РФ (см. Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2007 N КГ-А40/9879-07 по делу N А40-13447/07-7-109).

По инициативе истца дело было пересмотрено в Высшем Арбитражном Суде РФ и в результате решения судов первой и апелляционной инстанции оставлены в силе, а Постановление суда кассационной инстанции отменено (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 N 16810/07).

Президиум ВАС РФ руководствовался следующими аргументами.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к одному из видов вещных прав лиц, не являющихся собственниками данных земельных участков (п. 1 ст. 216 ГК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам или юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (п. 1 ст. 268 ГК РФ).

Вуз на законных правах владел земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса РФ (что было подтверждено соответствующим государственным актом). После вступления в силу Земельного кодекса данное право у вуза сохранилось в силу п. 3 ст. 20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, другие обособленные природные объекты и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ).

Данное согласие у вуза было, но после введения в действие ЗК РФ наличие такого согласия не дает юридическим лицам право распоряжаться земельными участками, находящимися у них в постоянном (бессрочном) пользовании.

Нормами ГК РФ в данном случае руководствоваться было нельзя, так как владение, распоряжение и пользование земельными участками, а также совершение с данными участками сделок регулируется гражданским законодательством только в том случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законами о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

А п. 4 ст. 20 ЗК РФ установлен прямой запрет на распоряжение (одним из способов распоряжения является сдача в аренду) земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании, т.е. лица (граждане и юридические лица), владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе им распоряжаться.

К тому же еще в марте 2005 г. в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" было дано разъяснение по поводу этого запрета.

Следовательно, суд кассационной инстанции не вправе был отменять судебные акты, принятые судами первой и апелляционной инстанций.

Из всего вышеизложенного арендодатели и арендаторы могут сделать следующие выводы.

Лица, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут сдавать данные в земельные участки в аренду только после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и его переоформления на право аренды земельного участка или приобретения земельного участка в собственность с учетом правил, установленных ст. 36 ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Обратите внимание! Такое переоформление является не правом, а обязанностью лица, владеющего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Срок переоформления законодатель продлил до 1 января 2010 г. (Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ).

Арендаторам, чтобы избежать подобных судебных разбирательств и на законном основании арендовать земельный участок, следует требовать от арендодателя переоформления данного земельного участка либо в собственность, либо в аренду.