1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2991

Если цена аренды госимущества установлена нормативным актом, это не значит, что она регулируемая

Главный консультант управления частного права ВАС РФ Елена Поветкина объяснила, почему требование о заключении договоров аренды госсобственности на торгах не отменяет преимущественного права арендаторов на продление договора, как понять, относится арендная плата к регулируемой или нет, и при каких обстоятельствах размер платы за пользование государственной или муниципальной недвижимостью может изменяться чаще раза в год.

Статья 621 ГК РФ закрепляет за арендатором, если иное не предусмотрено законом, преимущественное перед другими лицами право на заключение аренды имущества на новый срок по истечении срока аренды. А Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрено: договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением некоторых случаев, перечень которых приведен в законе (ст. 17.1). На первый взгляд, действуя одновременно, две нормы противоречат друг другу. Либо пос­ле окончания договора аренды госсобственности новый договор аренды будет заключен на торгах, в ходе которых вовсе не обязательно победителем станет старый арендатор. Либо ему все-таки возможно будет продлить договор аренды по правилам ст. 621 ГК. На самом деле ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не отменяет для арендаторов госимущест­ва действие ст. 621 ГК РФ, а уточняет, каким образом реализуется их преимущественное право. Такой вывод озвучила в ходе своего выступления на конференции «Управление государственной и муниципальной собственностью 2014 весна» главный консультант управления частного права ВАС РФ Елена Поветкина.

Изменения регулируемой арендной платы регистрировать не нужно

В ситуации, когда право аренды государственного или муниципального имущества выставлено на торги, арендатор все равно будет пользоваться преимущественным правом. Если оно нарушено, прежний арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на торгах, на себя. Это верно даже в том случае, когда сам он в торгах не участвовал. Правда, заключить договор в этом случае придется на тех условиях, которые были определены в ходе торгов. Такое право ему дается и в абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, и в ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Об этом же говорят разъяснения в п. 4.4 и п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление № 73), внесенные в него постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01 2013 № 13 (далее — Постановление № 13). Избежать этого можно, только если до заключения договора с победителем торгов прежнему арендатору будет предложено заключить договор аренды на условиях, определенных на торгах.

Постановление № 13, дополнившее постановление № 73, разъясняет еще целый ряд вопросов судебной практики, связанных с арендой государственного и муниципального имущества, наиболее остро вставших в 2010—2011 гг. (см. также «ЭЖ», 2013, № 12, с. 7). О некоторых последствиях, которые они влекут для практики аренды государственного и муниципального имущества, также рассказала Е. Поветкина.

Постановление № 13 внесло ясность в вопрос о том, необходимо ли при изменении регулируемой цены на аренду земельных и лесных участков сторонам договора заключать соглашения об этом и регистрировать их в Росреестре. Размер арендной платы за находящиеся в собственности государства лес и землю устанавливается не в результате переговоров между сторонами, а на основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ и ст. 73 Лесного кодекса РФ, и устанавливается Правительством РФ, органами государственной власти субъектов или органами местного самоуправления, в чьем ведении находятся земли.

Ранее высказанная позиция ВАС РФ закрепляла, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то и любое соглашение, изменяющее этот договор, в том числе об изменении арендной платы, также должно быть зарегистрировано. Но нужно ли арендатору и арендодателю госимущества заключать каждый раз соглашение об изменении цены и регистрировать его? Ведь зачастую показатели, на основании которых рассчитывается цена, меняются независимо от условий, вероятно, уже согласованных в таком договоре. Например, договор на аренду земельного участка заключается исходя из того, что он относится к определенному виду разрешенного использования. Но если впоследствии вид разрешенного использования или категория земель, к которым отнесен участок, изменится, то должен измениться и размер регулируемой арендной платы. Надо ли в этом случае заключать соглашение к этому догово­ру и регистрировать его?

Если арендная плата представляет собой регулируемую по правилам ст. 424 ГК РФ цену, то она изменяется автоматически. И в Постановлении № 13 (п. 19, внесенный в Постановление № 73) сделали вывод, что нет необходимости заключать соглашение относительно регулируемой цены и каждый раз согласовывать изменение платы. Нужно лишь определить в договоре, с каким видом имущества, цена на аренду которого регулируется законодательством, мы имеем в данном случае дело.

Такой вывод, поясняет Е. Поветкина, сделан исходя из того, что если размер арендной платы — это регулируемая цена, то стороны не могут согласовывать в договоре условие об ином ее размере. Иначе оно будет являться ничтожным, поскольку противоречит закону. По общим правилам ГК РФ размер платы по договору аренды недвижимости является существенным условием, без согласования этого условия договор не будет считаться заключенным. Очевидно, что необходимость признания договора незаключенным, если в документе не обозначен размер арендной платы, в случае с регулируемой арендной платой отсутствует. А предметом свободного соглашения сторон при таких обстоятельствах могут стать другие условия догово­ра, но не цена.

При нерегулируемой арендной плате нормативные правовые акты (НПА), которые устанавливают порядок определения цены, представляют собой способ изложения волеизъявления публично-правового образования — собственника условий, на которых он готов заключить договор аренды. А значит, если в договоре окажутся согласованными сторонами иные условия, то в отличие от ситуации с регулируемой ценой аренды, это не повлечет признания таких условий недействительными. И они должны будут применяться до конца действия до­говора. Или до того, как стороны в отдельном соглашении (подлежащем регистрации по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ) договорятся об иных условиях определения цены.

Причем арендатор не несет ответственности за то, что в условиях договора оказались согласованными иные условия, чем предусмотрены выраженным в НПА волеизъявлением собственника. Иск о возмещении убытков публично-правовое образование может предъявить только к чиновнику, который подписал такой договор и совершил тем самым должностное правонарушение. Для арендатора ничего измениться в результате этого не может.

Не вся плата, размер которой устанавливается НПА, относится к регулируемой

Е. Поветкина обратила внимание на то, что Пленум ВАС РФ называет только два вида предметов аренды, плата за которые носит регулируемый характер — земельные и лесные участки. Несмотря на то что критерии определения арендной платы на иные объекты недвижимости, принадлежащие публично-правовым образованиям, также могут быть зафиксированы в нормативно-правовых актах, цена аренды в этом случае все равно не считается регулируемой и определяется по соглашению сторон. Кроме того, согласно разъяснению в п. 18 Постановления № 73, нерегулируемой является и цена аренды, определяемая на торгах.

Главный признак, указывающий на регулируемый характер арендной платы, — упоминание об этом в федеральном законе. Как поясняет Е. Поветкина, Постановление № 73 различает два вида НПА: федеральный закон, который предусматривает необходимость регулирования (сейчас это только ЛК РФ и ЗК РФ), и НПА, устанавливающие содержание этого регулирования. К последним может относиться как федеральный закон, так и НПА собственника — федерального органа исполнительной власти, субъекта РФ или муниципалитета.

Это различие становится особенно значимым, когда необходимо определить, в какой момент арендная плата стала регулируемой. Начало регулирования с точки зрения Постановления № 73 отсчитывается с момента вступления в силу предусматривающего его федерального закона, а не с даты введения конкретной нормы, устанавливающей содержание этого регулирования. Исходя из этого, в нем разрешаются вопросы, связанные со старыми договорами аренды, заключенными до того, как появились нормы законов, регулирующих размер арендной платы. Если закон, предусмат­ривающий регулирование цены, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК условия этого догово­ра об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Если же договор аренды был заключен после начала регулирования цены, но до того, как уполномоченным органом власти будет утвержден порядок ее определения, то он уже подпадает под регулирование. И размер арендной платы, начиная с введения в действие этого порядка, будет формироваться согласно содержащейся в нем формуле, ставке и т.д. Даже если до того он устанавливался иным образом (п. 16 Постановления № 73).

Например, цена за аренду участка земли, принадлежащей некоему субъекту федерации, будет весь срок действия до­говора аренды формироваться согласно содержащимся в нем условиям, если он был заключен до 25 октября 2001 г — даты вступления в силу Земельного кодекса РФ. Допустим, что порядок определения размера арендной платы за землю этот субъект утвердил с 1 января 2006 г. Тогда стоимость аренды для всех договоров, заключенных после 25 октября 2001 г., будет регулируемой и с 1 января 2006 г. начнет определяться согласно этому порядку. Причем автоматически, без заключения и регистрации каких-либо соглашений (п. 19 Постановления № 73).

Регулируемая арендная плата может применяться и к договору, заключенному до вступ­ления в силу федерального закона, предусматривающего регулирование. Но только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. А также тогда, когда арендодателю в договоре было предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (абз. 5 п. 16 Постановления № 73)

Как поясняет Е. Поветкина, аналогично действуют НПА публично-правовых образований, вводящие или изменяющие правила определения арендной платы. Они сразу применяются к действующим договорам, подпадающим под регулирование размера аренды, и не требуют изменения этих договоров.

Размер арендной платы может меняться в пользу арендатора чаще, чем раз в год

В пункте 21 Постановления № 73 говорится, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмот­ренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. При этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма, по мнению Пленума ВАС РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

По словам Е. Поветкиной, это разъяснение имеет защитный характер в ситуациях, когда арендодатель законом наделен правом изменять размер аренды в одностороннем порядке, то есть в случае регулируемых цен. Регулируемые цены чаще, чем раз в год, меняться не могут. Зато когда арендодатель — частное лицо готов пойти на снижение арендной платы, например, чтобы сохранить стабильность отношений с арендатором, такое снижение по соглашению сторон может происходить и чаще чем раз в год.

Кроме того, Постановление № 73 не исключает возможнос­ти привязки и нерегулируемой арендной платы к неким переменным, изменяющимся вне договора. Вполне допустимо согласование сторонами арендной платы таким образом, чтобы ее размер с определенной периодичностью пересчитывался на основе рыночных цен.

Платеж за право аренды — это часть арендной платы

Множество споров породила практика проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного имущества. Само по себе это не противоречит законодательству: п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмат­ривает, что стороны свободны в том, как они определяют размер арендной платы. Она может определяться в части как переменная, а в части как постоянная. О возможности сочетания разных способов арендной платы Президиум ВАС РФ высказался в постановлении от 04.06.2013 № 18221/12 по делу № А68-2003/12. Платежи могут быть разбиты на постоянно уплачиваемые повременные и сумму, которая будет выплачена вперед или в конце срока аренды, или каким-то иным образом. Но возникает вопрос: что же продается и продается ли вообще на торгах под видом права на аренду? Это плата за товар или за вход в магазин? И если деньги, например, уплачены, а договор не заключен, возможно ли потребовать их назад? Или заплатив за право аренды, арендатор на деле ничего не купил?

Е. Поветкина считает, что разъяснения Постановления № 73 (в частности, п. 18), свидетельствуют о том, что выставленное на торги право на заключение договора аренды есть не что иное, как составная часть арендной платы, которая должна определяться исходя из наличия другой ее час­ти. Следовательно, неверно говорить о том, что если договор не заключен или прекращен досрочно, то эта часть не подлежит возврату. Плата за право заключения договора аренды — это все равно плата за пользование предметом аренды, и то, что не использовано, должно быть возвращено арендатору.

Правда, у сторон и рассмат­ривающих споры между ними судов может вызвать затруднения формула, по которой должен осуществляться пересчет подлежащей возврату суммы. Наиболее простой вариант — сложить обе части и разбить на весь срок аренды. А если договор расторгнут досрочно, то определить, сколько арендатор из того, что заплатил, использовал, и остальное вернуть. Но не исключено, считает Е. Поветкина, что в зависимости от целей использования арендованного имущества логика может быть более сложной.

судебное решение

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 5081/12 по делу А14-4198/2011

Предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок, находившийся в собственности субъекта РФ, под проектирование и строительство сроком на пять лет. Договором аренды была преду­смотрена обязанность арендатора помимо внесения арендных платежей, в течение семи дней пос­ле заключения договора внести также единовременный платеж. После госрегистрации договора арендатор обратился к арендодателю с требованием возвратить сумму единовременного платежа. На что арендодатель возразил, что деньги были им получены на основании соглашения.

Руководствуясь тем, что плата за право заключить договор аренды является незаконной, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к субъекту РФ в лице Департамента имущественных и земельных отношений с требованием взыскать сумму неосновательного обогащения арендодателя, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, а вот ФАС и ВАС РФ не согласились с ними. В заявлении о предоставлении земли предприниматель указал на свое согласие с оплатой права на заключение договора. Те же условия были и в самом догово­ре, и арендатор их выполнил добровольно. Арендную плату стороны вправе определить в том числе путем установления единовременного и периодических платежей.