1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1265

Меняем лифт общими усилиями

Нередко право собственности на офисные здания делят между собой несколько организаций. В таком случае расходы на содержание общего имущества, его ремонт или замену несут все собственники объекта недвижимости. В письме от 10.08.2012 № 03-03-06/1/392 Минфин России разобрался, как должны учитываться денежные средства, предназначенные на покупку нового лифта, аккумулируемые на счете одного из владельцев здания.

Собираем средства на новое имущество

В комментируемом письме Минфин России рассмотрел такую ситуацию. Компания на правах собственности владеет частью офисного здания. При этом она осуществляет обслуживание и содержание здания. Поэтому именно ей и пришлось решать вопрос, связанный с необходимостью замены лифта, являющегося общим имуществом. К 2015 г. срок эксплуатации лифта истекает, и необходимую сумму денежных средств для его замены собственники решили собирать в течение четырех лет равномерными взносами. Стоимость нового лифта распределили пропорционально доле занимаемых площадей между всеми собственниками. Определенную таким образом сумму организация ежемесячно выставляет всем собственникам в акте на хозяйственное содержание помещений. Получается, что у нее аккумулируется вся необходимая сумма, которая в 2015 г. будет истрачена на новый лифт. Возникает вопрос: что делать с деньгами, которые до 2015 г. будут поступать от других собственников здания? Как учесть их для целей налогообложения прибыли?

Финансисты отметили: чтобы понять, как нужно учитывать поступающие компании денежные средства для целей налогообложения прибыли, необходимо разобраться с порядком отражения в учете объекта основных средств (ОС), признаваемого общим имуществом.

Лифт относится к общему имуществу здания (это подтвердили и высшие арбитры в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64), а значит, может учитываться в его составе. Общее же имущество, как считают финансисты, является самостоятельным инвентарным объектом у каждого владельца. Такой порядок учета предусмотрен в п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». При этом стоимость общего имущества определяется пропорционально доле организации в праве собственности на само здание. Амортизация на такой объект ОС должна начисляться в общеустановленном порядке.

Собственники помещений вправе устанавливать режим использования общего имущества здания в порядке, предусмотренном ст. 44—48 ЖК РФ. В качестве особенностей режима может быть установлено в том числе и участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Поэтому расходы на замену лифта признаются модернизацией общего имущества здания. А денежные средства, перечисленные компании другими собственниками помещений в размере, соответствующем их доле в здании, следует рассматривать как авансы выданные и полученные.

К сожалению, на этом рассуждения Минфина заканчиваются и вопрос налогового учета поступающих денежных средств компании, осуществляющей обслуживание и содержание здания, так и остался открытым. Возьмем на себя миссию финансистов.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что при расчете налога на прибыль нужно придерживаться правил, предусмотренных для отражения авансов. При методе начисления взносы сособственников здания на приобретение нового лифта можно не учитывать в составе доходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ. А при применении кассового метода эти суммы придется учесть при определении базы по налогу на прибыль (п. 2 ст. 273, подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Спорим с Минфином

Мы считаем, что в этом случае полученные денежные средства нельзя рассматривать как авансы. Ведь авансы по своей сути представляют денежные средства, полученные в счет предварительной оплаты товаров (работ, услуг). Но в нашей ситуации организация, осуществляющая обслуживание общего имущества, не заключает с сособственниками ни договора купли-продажи лифта, ни договора на оказание услуг по его установке.

Более того, такой подход приведет организации с кассовым методом учета доходов и расходов к негативным налоговым последствиям. Дело в том, что в комментируемом письме Минфин России пояснил, как в дальнейшем собственники помещений будут учитывать расходы на приобретение и установку лифта. Исходя из позиции специалистов финансового ведомства названные затраты каждый собственник учтет соразмерно своей доле как расходы на модернизацию по правилам главы 25 НК РФ.

Получается, что если организация, осуществляющая обслуживание и ремонт общего имущества, применяет кассовый метод, то все полученные от сособственников авансы попадут в налогооблагаемый доход, а расход будет состоять только из суммы затрат, приходящейся на ее долю.

Но такой подход, на наш взгляд, нарушает основной принцип налогового законодательства — равенство налогообложения (п. 1 ст. 3 НК РФ).

Чтобы избежать негативных налоговых последствий, можно заключить с каждым сособственником агентский договор, который будет предусматривать обязанность организации, осуществляющей обслуживание общего имущества, приобрести для каждого собственника помещений часть лифта и осуществить его установку. В этом случае перечисленные денежные средства не будут являться авансами.

Учет расходов: возможны варианты

Также вызывает сомнение позиция Минфина России о том, что расходы на замену лифта признаются модернизацией общего имущества. На наш взгляд, порядок учета таких затрат будет зависеть от того, как изначально была учтена стоимость лифта: в составе общего имущества или же как самостоятельный объект. Право на использование второго варианта дает все тот же п. 6 ПБУ 6/01. В нем сказано, что, если объект имеет несколько частей с различными сроками полезного использования, каждая такая часть может учитываться как самостоятельный инвентарный объект. Сроки службы здания и лифта отличаются. Поэтому лифт может быть принят к учету в качестве объекта ОС каждым владельцем в части, пропорциональной его доле в праве собственности на здание.

При таком развитии событий при демонтаже старого лифта произойдет выбытие объекта ОС. А при установке нового лифта произойдет ввод в эксплуатацию объекта ОС.