1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 758

Аренда или кабала?

Предприниматели и организации, основным видом деятельности которых является розничная торговля, занимают торговые помещения, как правило, на правах аренды. В Москве нехватка торговых площадей в силу большого количества желающих организовать здесь свой бизнес ощущается особенно сильно. Аренда является единственно возможным способом получить помещение, необходимое для коммерческой деятельности. Естественно, при таких обстоятельствах спрос превышает предложение. О том, каким образом эта ситуация отражается на существенных условиях договоров аренды нежилых помещений и, соответственно, на правах арендаторов, и пойдет речь в этой статье.

Действительно, для большинства представителей малого бизнеса приобрести в собственность нежилое помещение в Москве практически невозможно: все, что можно было купить, уже куплено, а то, что осталось, стоит слишком дорого. К тому же собственникам недвижимости выгодней сдавать ее в аренду и получать хороший и регулярный доход. Так что выбора практически нет. Если есть желание заниматься малым бизнесом, например розничной торговлей, в Московском регионе, то единственно возможным способом обзавестись необходимым для этого помещением является аренда.

Времена, когда можно было арендовать подходящее помещение в зданиях, принадлежащих различным научным, спортивным, педагогическим и административным учреждениям, прошли. Многие из них оправились от "болезней" недофинансирования, реформирования и развала, столь характерных для начального периода перестройки, и нашли свое место в условиях новой экономической политики.

Большинство "блошиных толкучек" канули в вечность. Так где же предпринимателю открыть небольшой магазин или бутик? Единственная реальная возможность - торговые комплексы. В Москве в последнее время они растут как грибы, занимая зачастую значительную часть скверов, парков, бульваров и тесня этот древний и красивый город. И все равно количество желающих заниматься бизнесом именно в Москве значительно превышает предложение на этом рынке недвижимости. Правильно это или нет и к чему вообще все это приведет, узнаем потом. Но раз это случилось, то давайте все же попытаемся разобраться, каким образом складываются отношения между владельцами торговых комплексов и арендаторами расположенных в них помещений.

Знакомьтесь: посредник

Как правило, объявления о сдаче в аренду помещений в торговых комплексах появляются ранее окончания их строительства и сдачи в эксплуатацию - примерно на стадии планировки и внутренних отделочных работ. На таких объявлениях указывается информация о собственнике строящегося комплекса и его месте нахождения.

Однако, прибыв по указанному адресу, потенциальный арендатор, как правило, встречается не с представителями этого собственника (что было бы весьма логично), а с некой посреднической фирмой, предлагающей посреднические услуги по заключению договора аренды помещения в строящемся комплексе. Просто "по заключению договора", и все. А что еще может быть, если собственник помещений, т.е. арендодатель, известен, как и все необходимые сведения о торговых помещениях? Стоимость таких услуг различна и в среднем в Москве составляет 200 000 руб. Вот так. Это первый "сюрприз" для арендатора.

Арендатору, конечно, непонятно, за что он должен платить таким "посредникам". Но выхода нет, и многие платят. Вероятно, не без ведома собственника строящегося торгового комплекса. Очевидно, эти коммерсанты таким вот образом "борются" с инфляцией. Затраты на все эти "фокусы" в конечном итоге обязательно скажутся на цене товаров и услуг арендаторов. И мы, покупатели, будем их оплачивать и ругать при этом несчастных торговцев за то, что они поднимают цены.

У нас тут стройка. Присоединяйтесь...

Теперь о "сюрпризе" втором. "Тяжкий труд" посредников оплачен. И что же получает арендатор? Можно с уверенностью сказать о том, чего он не получает, а именно столь желанного договора аренды в его классическом и нормальном виде.

Как правило, договор, который предлагают заключить арендатору, содержит существенные условия двух других договоров - предварительного договора аренды и договора, схожего с договором об инвестиционной деятельности. Иначе это никак не назовешь.

Если все же рассматривать такие соглашения как договоры аренды, то возникает сомнение по поводу возможности считать их заключенными.

Как известно, в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в соответствующих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, что нельзя сказать о рассматриваемом соглашении.

Согласно изначально предлагаемому договору арендатор не получает торговое помещение в аренду сразу. А ведь именно это должен предусматривать договор аренды согласно положениям ст. 606 ГК РФ. Арендатору предлагается для начала произвести за свой счет некоторый объем строительно-отделочных работ. И лишь потом, после составления акта сдачи-приема торгового помещения, с ним будет заключен договор аренды.

Значит, возможность заключения "настоящего" договора аренды ставится в прямую зависимость от того, насколько качественно арендатор закончит строительство и отделку торгового помещения. То есть фактически безвозмездно поможет арендодателю создать имущество, которое потом за плату получит в аренду.

Почему "безвозмездно"? Да потому, что по условиям этого "чудесного" договора (смешанно-предварительного) арендатор, как правило, "не имеет права требовать от арендодателя возмещения стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества". Да, сторонам арендных отношений законодателем предоставлено это право - право включать такие условия в договор аренды.

Согласно положениям п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор после прекращения договора имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Но кто же из арендодателей не воспользуется этим правом в условиях дефицита арендных площадей и не включит такие условия в договор аренды?

Наверное, настало время законодателю задуматься об изменении действующей редакции этой нормы, создающей фактически поле для злоупотреблений правами арендодателя в условиях дефицита арендных площадей и монополизации этого рынка. Это и будет одним из шагов к реальной заботе о малом бизнесе.

А иначе придет время, когда потенциальные арендаторы будут вынуждены за свой счет строить торговые комплексы арендодателей прямо "с фундамента". А что? Воля сторон. Только воля у одной стороны, а у другой - неволя.

А вы к нам ненадолго

Внимание! "Сюрприз" номер три. Все со всем согласны. Работы произведены. Помещение полностью готово к его использованию. Составлен акт приема-передачи. Арендодатель, довольный качеством работ, выполненных за счет арендатора, выражает свое согласие заключить-таки договор аренды созданного самим же арендатором торгового помещения.

Но какой договор аренды? Конечно же, краткосрочный. То есть на срок менее одного года. Причины называются различные: не готовы правоустанавливающие документы на торговый комплекс, не готова техническая документация... Такой хороший "коротенький договорчик" позволяет его не регистрировать (а это, безусловно, хорошо) и т.д.

Арендатор, заплативший всякого рода посредникам, построивший за свой счет торговое помещение (а стоит это дорого) и не имеющий права требовать компенсацию за это, арендатор, рассчитывающий "осесть" здесь надолго (а иначе зачем столько вкладывать?), получает в итоге договор аренды на срок менее одного года!

Неужели за этот короткий срок возможно "раскрутить" свой магазин или бутик? Наработать постоянную клиентуру и развивать свой бизнес дальше? Конечно же нет. Но что делать? Другого выхода нет. Тем более, что в чужое недвижимое имущество им вложены столь значительные средства, как правило, полученные в кредит.

И арендатор рискует. А риск велик. Где гарантия того, что по истечении срока действия этого краткосрочного договора аренды собственник торгового комплекса, почувствовав "прилив сил и средств", не ощутит себя на ином экономическом уровне? В такой ситуации маленькие магазинчики и бутики не будут вписываться в "новую экономическую концепцию развития окрепшего торгового комплекса". Его торговые площади в такой ситуации выгоднее сдать более известным фирмам.

А как же первые арендаторы этого комплекса? А с ними проблем нет. Окончится краткосрочный договор аренды - и вон! И без всяких компенсаций. Сами подписали договор аренды с такими условиями. К тому же в этих договорах содержится, как правило, положение, согласно которому "арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок в порядке ст. 621 ГК РФ".

Если представитель арендодателя, предлагая подписать договор аренды с такими условиями, заманчиво рассуждает о долгосрочной перспективе вашего сотрудничества и необходимости вложения ваших средств в завершение строительства этого торгового комплекса, надо крепко задуматься. Скорее всего, с вами долго сотрудничать никто не собирается. Вы нужны для того, чтобы завершить строительство комплекса.

Защитить свои права в суде таким арендаторам будет крайне трудно. Но попытаться все же можно.

Будьте бдительны!

Во-первых. Представители малого бизнеса, будьте бдительны, внимательны и осторожны на первоначальном этапе оформления арендных отношений! Определитесь сами, кто - "дичь", а кто - "охотник". Для подписания таких серьезных документов привлекайте опытных юристов либо предварительно проконсультируйтесь с ними. Поверьте, это окупится. К сожалению, к юристам, как и к врачам, у нас принято обращаться, когда уже совсем плохо. Профилактики никакой.

Возможно, что на этом этапе вам удастся избежать "услуг посредников" и более конкретно и правильно оговорить условия предварительного договора аренды, отразив все необходимые вам моменты. При этом необходимо настоять на изменении договора и потребовать внести в него положения, позволяющие арендатору требовать от арендодателя возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений торгового помещения. Необходимо также настоять на том, чтобы договор предусматривал в обязательном порядке преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Желательно предложить арендодателю отразить все данные им обещания о долгосрочном сотрудничестве на бумаге, включив в предварительный договор его обязательства о заключении впоследствии долгосрочного договора аренды на срок не менее пяти лет и осуществлении его государственной регистрации. Эти обязательства можно оформить дополнительным соглашением к предварительному договору. При таких условиях арендодателю будет с вами очень трудно расстаться.

Да, риск того, что собственник помещений откажется от предлагаемых вами условий, есть. Но представьте себе, что большинство арендаторов будут вести себя примерно таким же образом, защищая свои права. Придется арендодателю соглашаться. А что он будет представлять из себя без арендаторов? К тому же отказ арендодателя от предлагаемых вами условий будет объективно свидетельствовать о том, насколько "тверды" его заявления о долгосрочном сотрудничестве.

Таким же образом следует вести себя и с посредниками. Как правило, предлагаемые посреднические услуги "оказываются" на основании договора об оказании посреднических услуг. При этом посредник берет на себя обязательства "способствовать" подписанию договора аренды помещения в строящемся торговом комплексе. И все. О существенных условиях такого договора аренды ни слова.

Следовательно, надо предложить посреднику конкретизировать договор об оказании посреднических услуг в этой части. Если посредник пойти на это по различным благовидным причинам (эта форма договора утверждена и разработана, другой договор запрещает подписывать руководство и т.д.) откажется, сделайте правильный вывод и поищите для аренды другой торговый комплекс.

Во-вторых. Если вы все-таки подписали посреднический договор, но при этом вместо договора аренды получили некое соглашение, в соответствии с которым вы обязаны фактически за свой счет достроить торговый комплекс, не имея при этом возможности вернуть затраченные средства, заключить долгосрочный договор аренды и иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок, откажитесь от подписания такого соглашения, сопроводив свой отказ претензиями в письменной форме в адрес фирмы посредника и арендодателя, указав, что вам предложен для подписи не тот договор, который вы обсуждали и собирались подписать, а именно не договор аренды, а смешанный договор. Потребуйте от посредника также вернуть вам деньги.

Если посредник откажет вам в возвращении денежных средств либо просто не ответит на претензию, обращайтесь в арбитражный суд с исковым заявлением о возмещении вреда, причиненного вам ненадлежащим исполнением обязательств фирмой-посредником. В качестве правовых оснований заявленных требований сошлитесь на ст. ст. 15 "Возмещение убытков" и 393 "Обязанность должника возместить убытки" ГК РФ.

В-третьих. Этот случай - самый печальный.

Оплатив услуги посредников, вложив средства в завершение строительства торгового комплекса, оплатив в течение года столь высокую арендную плату, вы, к своему удивлению, получаете уведомление о необходимости освободить торговое помещение в связи с истечением срока договора аренды. Руководство комплекса при этом вежливо избегает встреч с вами, а их представитель (посланец) с прискорбием сообщает вам о грядущих реконструкциях и других изменениях.

Ситуация серьезная. Действительно, вы сами подписали краткосрочный договор аренды, согласно которому арендатор не имеет преимущественного права на заключение аренды на новый срок. Естественно, что арендуемое вами помещение будет сдано в аренду другому лицу. Но с этим уже ничего не поделаешь.

Как здесь можно побороться? Наверное, попытаться вернуть затраченные средства. Затраченные вами на завершение строительства торгового комплекса. По-другому это не назовешь. Зачастую арендаторам за свой счет приходится строить внутренние перегородки, бетонировать пол до окончательного уровня, производить отделочные работы и многое другое.

Нюанс состоит в том, что все эти работы осуществляются в период, предшествующий заключению самого договора аренды. То есть осуществляются они предпринимателем еще не как арендатором. Ведь таковым предприниматель становится лишь после заключения непосредственно договора аренды и получения в пользование и владение арендуемого помещения.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Внимание, повторим: в будущем заключить договор о чем-то. И все. Далее, ст. 623 ГК РФ регулирует вопросы, связанные с "улучшением арендованного имущества". То есть имущества, переданного в аренду. Таким образом, оплаченные вами работы произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений.

Заключенный впоследствии договор аренды, в который, кстати, включены такие же кабальные условия, не распространяется на отношения, возникшие до его заключения. Как правило, в тексте договора используются общие формулировки типа "арендатор не имеет права на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендуемого имущества". То есть речь идет о тех улучшениях, которые арендатор произведет после заключения договора аренды. Поэтому руководствоваться п. 2 ст. 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, невозможно. Этот момент надо специально оговорить в договоре аренды. В любом случае будьте внимательны.

Исковые требования необходимо связать с необходимостью возвращения ответчиком так называемого неосновательного обогащения и обосновать их соответственно положениями ст. 1102 ГК РФ.

Анализ арбитражной судебной практики показывает, что арендаторам в таких случаях удавалось защитить свои права и добиться компенсации затрат, произведенных на улучшение имущества.

Арбитражная практика

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ 17 июля 2007 г. рассмотрено заявление ООО "Генератор" о пересмотре в порядке надзора Решения Арбитражного суда г. Москвы от 06.09.2006 N А40-29633/2006-209 и Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.01.2007 по тому же делу.

Как следует из материалов дела, организация-1 обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с организации-2 (далее - ответчик) 41 174 912 руб. 50 коп. неосновательного обогащения - стоимости строительных работ, проведенных истцом в здании, принадлежащем ответчику.

Истцом и ответчиком подписано соглашение от 10.03.2004 (предварительный договор) о заключении впоследствии договора аренды нежилых помещений в не завершенном строительством здании. По условиям соглашения организация-2 (арендодатель) передаст в аренду организации-1 (арендатору) помещения, расположенные на втором - пятом этажах, общей площадью не менее 3300 кв. м сроком на три года; основной договор должен быть заключен в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на вновь построенное здание, но не позднее 1 декабря 2004 г.

Предварительным договором установлена обязанность ответчика осуществить отделку помещений и оснастить их оборудованием для последующей передачи в аренду истцу.

Судами первой и кассационной инстанций факт выполнения в здании работ, оплаченных истцом, признан доказанным.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.09.2006 иск удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2006 Решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 12.01.2007 Постановление суда апелляционной инстанции отменил, Решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных Решения Арбитражного суда г. Москвы и Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа организация-2 просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение этими судами норм материального и процессуального права.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум ВАС РФ посчитал, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, так как суды первой и кассационной инстанций правомерно признали доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца, и, руководствуясь ст. 1102 и п. 1 ст. 1105 ГК РФ, удовлетворил иск.

Вывод же суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении данного спора надлежит руководствоваться ст. 623 ГК РФ, неправомерен, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений.

Так что в этом смысле не все потеряно, и шанс вернуть свои денежные средства, опрометчиво вложенные в чужое имущество, все-таки есть.