1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1348

Практика фонда РЖС может стать моделью рыночного поведения

Попечительский совет Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) принял стратегию этого института развития до 2016 г. Судя по целевым показателям, фонду предписано занять не менее трети современного объема рынка жилищного строительства. На его землях в 2012—2015 гг. должно быть построено 34 млн кв. м жилья.

Если исходить из целевых показателей ввода жилья к 2020 г. не менее 140 млн кв. м в год, то получается менее четверти будущего рынка. Сейчас на земельных участках фонда строится каждый пятый жилой объект — многоквартирный или индивидуальный дом. На начало текущего года в 60 российских регионах было вовлечено в оборот 412 земельных участков общей площадью 12 900 га.

Как содействует фонд

Фонд РЖС с начала своей деятельности в 2009 г. провел 147 аукционов, по итогам которых передал застройщикам 121 земельный участок. В результате только за один прошлый год площадь земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц в границах населенных пунктов, увеличилась на 53 600 га, в собственности граждан — на 100 000 га. Сегодня почти 8 млн граждан обеспечены земельными участками для строительства индивидуального жилья. Совокупная площадь таких участков достигла 902 000 га, а заявления на их получение для индивидуального жилищного строительства продолжают поступать.

Выделялась земля и под промышленные объекты по производству в целях жилищного строительства строительных материалов, изделий и конструкций. Структура земельных участков и количество аукционов по их реализации представлены в таблицах.

Откуда берутся свободные земельные участки, спросит внимательный читатель. Согласно Федеральному закону от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» фонд РЖС создан для изъятия из федеральной, муниципальной и корпоративной собственности земельных участков, не используемых по назначению или используемых ненадлежащим образом, и передачи их девелоперам под жилищное строительство. Тем не менее 23 субъекта Федерации не взаимодействуют с фондом. Причин тому много, в том числе объективно малые объемы жилищного строительства на таких территориях, как, например, Чукотка или Магаданская область. Есть и иные причины — следствие копившихся проблем. Сдвинуть их решение с мертвой точки позволит, по мнению части аналитиков, новая программа фонда РЖС.

Как будет содействовать фонд

Одной из важнейших частей документа, по словам главного редактора портала «Индикаторы рынка недвижимости» Сергея Жаркова, стало подробное описание предполагаемой схемы «голландских аукционов», на необходимости которой настаивали эксперты, то есть проведение торгов с обязательством застройщика продавать жилые помещения по фиксированной цене. Это реальный шаг к доступности жилья для россиян, считает исследователь рынка.

Помимо этого согласно принятой стратегии земельные участки фонда РЖС будут бесплатно предоставляться:

  • многодетным семьям;
  • жилищно-строительным кооперативам отдельных категорий граждан;
  • под строительство студенческих общежитий.

Такая социальная направленность среднесрочной программы повлечет выпадение доходов фонда. Тем не менее он продолжит инвестиционную деятельность, в том числе по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой, затраты на которую составят не менее половины всех его расходов, за исключением налогов. Фонд РЖС обязался инвестировать на обустройство инженерной инфраструктуры своих участков около 3,3 млрд руб. Из них почти 1,9 млрд руб. уже вложены. Это позволит обеспечить необходимыми коммуникациями почти 2,4 млн кв. м жилья. Фонд намерен 53 коп. с каждого рубля выручки делить в 2012—2015 гг. поровну на инвестиционную и текущую деятельность. Остаток в 47 коп. уйдет на уплату налогов.

Цели оправданны и благородны. Для их достижения предстоит немало поработать, в том числе с законодателями. Например, принять нормативно-правовые акты, не допускающие недобросовестных застройщиков к бесплатной раздаче земельных участков. Совместно с Национальным объединением строителей уже готовятся поправки в базовый закон об установлении квалификационных требований к участникам аукционов. Предусматривается, что на торги будут допускаться компании, имеющие достаточный опыт в строительстве и разрешение на осуществление видов работ от саморегулируемой организации, отсутствующие в реестре недобросовестных застройщиков, не имеющие судебного решения о признании банкротом и открытии конкурсного производства.

При вовлечении в оборот земельных участков значительной площади вокруг крупных городов фонд будет ориентироваться на крупные строительные компании. На малых площадях до 30 га он будет работать со средними предприятиями. Это ни в коей мере не ограничивает участия в аукционах малых предприятий, иначе могут возникнуть претензии со стороны Федеральной антимонопольной службы.

Стандарт поведения по модели фонда

Накопленная за 2009—2011 гг. практика Фонда содействия развитию жилищного строительства легла в основу модели взаимодействия участников градостроительного процесса в дорожной карте «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», разрабатываемой Агентством стратегических инициатив.

Об этом стало известно на состоявшемся в Москве в конце мая VIII Национальном форуме «Деловой России» при обсуждении национальной предпринимательской инициативы «Бизнес-KPI для правительства». Это во многом стало неожиданным для аналитиков рынка недвижимости и приятным для фонда объективным признанием его непродолжительной еще деятельности. На землях фонда с момента предоставления участка до ввода в эксплуатацию первой очереди жилого комплекса проходит в среднем 2,7 года. Аналогичные проекты без его участия реализуются в течение 5,2 года. Сокращение сроков административных процедур, инфраструктурное обеспечение земельных участков, эффективный мониторинг станут стандартом взаимодействия участников жилищного строительства. Такой стандарт может появиться довольно скоро, говорит заместитель генерального директора фонда РЖС Светлана Кузнецова. По ее словам, уже подготовлен проект закона о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ, готовятся также проекты соответствующих правительственных актов.

Принятие предложений о системном подходе к взаимодействию на рынке жилищного строительства позволит в конечном итоге реализовывать жилищные проекты быстрее и качественнее на радость всем россиянам, которые хотят жить в комфортном жилище, достойном XXI в.

Целевые показатели среднесрочной стратегии

Показатель

Единица

Цель

Сокращение сроков вовлечение в оборот земельных участков фонда для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства

%

25

Снижение по сравнению с рыночной стоимости современного и комфортабельного жилья экономического класса, возведенного и возводимого на земельных участках фонда

%

8

Количество земельных участков фонда, предоставленных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства

шт.

500

Объем инвестиций, привлеченных в строительство объектов капитального строительства на земельных участках фонда, предоставленных для жилищного строительства

млрд руб.

114

Объем инвестиций, привлеченных в создание предприятий по производству энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий и конструкций, построенных на земельных участках фонда

млрд руб.

5

Создание новых рабочих мест на предприятиях по производству энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий и конструкций на земельных участках фонда

шт.

750

Общий расчетный объем жилья, возводимого и планируемого к возведению, находящегося в стадии разработки документации по планировке территории, проектирования и строительства на предоставленных фондом земельных участках

млн кв. м

34

Количество проектов строительства объектов по производству энергоэффективных и экологически чистых строительных материалов, изделий и конструкций на земельных участках фонда

шт.

45

Источник: Основные положения среднесрочной программы деятельности (стратегии) на 2012—2015 гг.

Структура земельных участков по целям использования

Цель использования земельных участков

Количество

Площадь, га

Жилищное строительство

298

11044,22

Иное развитие территории

78

1013,86

Объекты по производству строительных материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства

29

413,84

Промышленные парки и технопарки

7

374,90

Источник: Росреестр

Реализация земельных участков на аукционах

Цель использования земельных участков

Количество

Площадь, га

Жилищное строительство, в том числе комплексное освоение в целях жилищного строительства

81

3418,53

Объекты по производству строительных материалов, изделий и конструкций для жилищного строительства

17

176,62

Предоставлено при продаже объектов недвижимого имущества одновременно с земельными участками

12

37

Иное строительство

11

184,72

Примечание. В 2009—2011 гг. проведено 147 аукционов. По их итогам застройщикам передан 121 земельный участок.

Источник: фонд РЖС