1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 3137

Реконструировать общежития в жилые дома можно с помощью дольщиков

Законодательство об участии в долевом строительстве не препятствует заключению договоров долевого строительства при реконструкции общежитий в многоквартирные жилые дома (постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 № 17395/11).

Суть дела

Союз потребительских обществ (далее — Союз), являясь собственником общежития и земельного участка под ним, решил реконструировать общежитие в многоквартирный жилой дом.

Мэрия выдала разрешение на реконструкцию здания. Однако Союз решил провести реконструкцию с привлечением дольщиков. Он заключил договор долевого строительства, по которому обязался построить многоквартирный дом путем реконструкции здания общежития и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект недвижимости участнику долевого строительства — гражданину (далее — участник).

Согласовав условия договора, Союз и участник обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии области (далее — управление) с заявлением о регистрации договора долевого участия в строительстве. Но управление отказало, посчитав что Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) не позволяет привлекать денежные средства участников долевого строительства для реконструкции зданий.

Союз не согласился с этим и обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа управления в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (создании) многоквартирного дома.

Судебное разбирательство

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований Союза.

Решения судов основывались на том, что Закон о долевом строительстве регулирует отношения, касающиеся создания нового объекта недвижимости. В спорном договоре речь идет о реконструкции, под которой понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения, а не о создании нового объекта. Союз собирался не создавать новый объект, а реконструировать старый. Таким образом, правоотношения Союза и гражданина, желающего приобрести объект недвижимости после реконструкции, не могут быть урегулированы Законом о долевом строительстве.

Союз не смирился с таким подходом, посчитав, что Закон о долевом строительстве не исключает возможности заключения договора, по условиям которого застройщик реконструирует общежитие, а не возводит новый многоквартирный дом. Дело дошло до высшего суда.

Позиция ВАС РФ

Коллегия судей передала дело в Президиум ВАС РФ, посчитав, что нижестоящие суды при толковании норм Закона о долевом строительстве учли не все моменты. Закон о долевом строительстве направлен на регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости, а также на установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Отсюда вытекает и требование о госрегистрации этого вида договоров. Жилищное законодательство также не исключает создания многоквартирного дома путем реконструкции иного объекта недвижимости. Нет ограничений и в Законе о долевом строительстве. Впрочем, нет и запрета заключить договор долевого строительства для целей реконструкции здания, находящегося в собственности застройщика.

Безусловно, ГрК РФ различает понятия строительства и реконструкции объектов капитального строительства, но при этом предъявляет одинаковые публичные требования к строительству зданий, строений, сооружений и реконструкции объектов капитального строительства (разрешение на строительство, соответствие объекта градостроительному плану, удостоверенное разрешением на ввод в эксплуатацию и т.д). В результате коллегия сочла, что спорный договор содержал все существенные условия договора о долевом строительстве и препятствий для его регистрации не было.

Президиум ВАС РФ отменил все решения нижестоящих судов, принял новый судебный акт, которым решение управления об отказе в госрегистрации договора долевого участия в строительстве было признано не соответствующим Закону о долевом строительстве, и обязал управление зарегистрировать договор.

к сведению

Согласно ст. 1 ГрК РФ:

строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.