1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Защищая товарищей

В последнее время, как по мановению вол­шебной палочки, одним из самых обсуж­даемых и актуальных стал испортивший москвичей (а заодно и всех россиян) квар­тирный вопрос. Телевизионные сводки, за­хлебываясь, выдают: митинги обманутых вкладчиков, недо- и долгострой, ипотека, реформа жилищно-коммунального хозяй­ства, товарищества собственников жилья... Вот последнее в очередной раз и станет предметом нашего исследования.

Итак, решив, что управлять домом можно исключи­тельно способом товарищества, необходимо определить­ся с бюджетом, прежде всего с его доходной частью.

На что жить?

Товарищество собственников жилья регистрируется как некоммерческая организация. Наряду с Граждан­ским (ГК РФ) и Жилищным (ЖК РФ) кодексами оно сог­ласует свою деятельность с нормами Закона от 12.01.96

№ 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Цель, ради которой объединяются собственники, — удовлетворе­ние потребностей в жилье. В силу специфики деятель­ности и правового положения как некоммерческой ор­ганизации цель получения прибыли не может быть ос­новной. Так на что же жить такой некоммерческой ор­ганизации? Источники финансирования основной устав­ной деятельности товарищества установлены п. 2 ст. 151 ЖК РФ.

Решив сплотиться для достижения указанных целей, создается объединение. А раз так, то ТСЖ — это органи­зация, основанная на членстве. Для такой организации источниками поступления денег будут являться прежде всего взносы членов товарищества. В ЖК РФ они поиме­нованы как вступительные и иные взносы членов това­рищества.

Традиционно в общих делах товарищи участвуют, на­правляя средства на покрытие расходов по содержа­нию, текущему и капитальному ремонту общего имуще­ства в многоквартирном доме, а также на оплату ком­мунальных услуг. Поэтому в «казну» попадает плата в виде обязательных платежей. Возникновение такого ис­точника поступления связано с выполнением требова­ния ст. 155 ЖК РФ. Размеры обязательных платежей для каждого собственника устанавливаются ТСЖ на основе принятого годового бюджета и с учетом доли участия каждого собственника.

Объединение в одном пункте Жилищного кодекса обязательных платежей и вступительных и иных взносов представляется неслучайным. По мнению автора, законо­датель тем самым подчеркнул: товарищество собственни­ков жилья как некоммерческая организация, создавае­мая с целью удовлетворения личных, материальных и иных потребностей его участников, объединяет имущест­венные паевые взносы членов товарищества. Расходова­ние средств производится по решению коллегиального органа на основании сметы. То есть удовлетворяет при­знакам, позволяющим рассматривать с точки зрения на­логового законодательства как членские взносы или це­левые поступления.

Да и специалисты налогового ведомства признают, что ведение уставной деятельности — это направление целе­вых средств на осуществление задач, предусмотренных в уставе некоммерческой организации (Письмо Минфина от 3 октября 2003 г. № 04-02-05/3/74).

Исходя из смысла и целей создания товарищества в бухгалтерском учете, по мнению автора, источники фи­нансирования уставной деятельности организации, пе­речисленные в подп. 1, 3 п. 2 ст. 151 ЖК РФ, должны от­ражаться с использованием счета 86 «Целевое финанси­рование». Помимо обязательных платежей, вступитель­ных и иных взносов членов товарищества на этом счете будут отражены поступление субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий.

Касаясь вопросов налогового учета, немного позже мы поговорим о письмах специалистов Министерства финансов и — теперь уже бывшего — Министерства по налогам и сборам и рассмотрим решения федеральных арбитражных судов по некоторым проблемам, возника­ющим в деятельности некоммерческой организации. А пока вернемся к источникам финансирования деятель­ности товарищества. Речь пойдет о возможности для товарищества вести предпринимательскую деятель­ность.

Если все «житейские» дела товарищество будет вес­ти самостоятельно, это подразумевает ведение одного из разрешенных ЖК РФ видов хозяйственной деятель­ности. В этом случае собственники жилых помещений заключают с товариществом соответствующий договор. Для товарищества появляется еще один источник финансирования — доходы от хозяйственной деятельно­сти, направленные на осуществление целей, задач и вы­полнение обязанностей товарищества. А вот с обяза­тельными платежами возникает проблема. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение уже вклю­чает в себя плату за содержание, текущий и капиталь­ный ремонт (отчисления на оба вида ремонта) общего имущества в многоквартирном доме и жилого помеще­ния собственника. Налоговое ведомство уверено, что обязательные платежи будут возникать в деятельности ТСЖ в случае, когда товарищество непосредственно са­мо не занимается обслуживанием общего имущества, а привлекает специализированные организации. А иначе это реализация работ (услуг).

Вести предпринимательскую деятельность товари­ществу законодательно не запрещено (ст. 50 ГК РФ). Од­нако в некоммерческой организации она предназначе­на в помощь и должна служить достижению основной цели некоммерческой организации и по своему харак­теру быть с ней связанной. Какими конкретными вида­ми предпринимательской деятельности может зани­маться товарищество?

В разделе Жилищного кодекса, посвященном вопро­сам правового регулирования деятельности ТСЖ, пред­принимательская деятельность товарищества не упоминает­ся. Присутствует закрытый пе­речень видов хозяйственной деятельности, которой впра­ве заниматься товарищества. Напомним, это:

1) обслуживание, эксплуа­тация и ремонт недвижимого имущества в многоквар­тирном доме;

2)строительство дополни­тельных помещений и объек­тов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Возможно ли в такой ситуации ведение иных видов де­ятельности, не поименованных в этом списке? Чтобы от­ветить на этот вопрос, соотнесем между собой понятия хозяйственной и предпринимательской деятельности. В учебнике по хозяйственному праву под ред. В. К. Мамутова отмечается, что «предпринимательство одно из на­правлений хозяйственной деятельности, одна из черт ко­торой получение прибыли. Разработанное с хозяйст­венно-правовых позиций понятие хозяйственной дея­тельности, включающее предпринимательство, но не сводящееся к нему, стало составной частью действующе­го законодательства». То есть понятие «хозяйственная де­ятельность» более широкое и включает в себя предпри­нимательскую деятельность. Получается, права на веде­ние иных не упомянутых в ст. 152 ЖК РФ видов деятель­ности товарищества не имеют.

Как зарабатывать на товарищах

В ст. 251 НК РФ приведен закрытый перечень дохо­дов, которые не учитываются при определении налого­вой базы по налогу на прибыль. Это не привилегия, не изъятие из общих правил. Данные средства не рассмат­риваются как доход и поэтому не формируют налого­вую базу по налогу на прибыль. Поскольку перечень до ходов, не учитываемых при определении налоговой ба­зы по налогу на прибыль, является исчерпывающим, то все виды доходов, не упомянутые в нем, подлежат об­ложению налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

На сегодняшний день сложилась любопытная прак­тика относительно обязательных платежей в товарище­ствах собственников жилья. В Письме МНС России от 04.02.2004 № 02-2-12/4® налоговое ведомство не рас­сматривает обязательные платежи как не подлежащие обложению налогом на прибыль в соответствии с нор­мами ст. 251 НК РФ. Отношение налогового ведомства к данному вопросу четко сформулировано в последнем абзаце Письма: «Средства, поступившие от членов това­рищества собственников жилья в оплату стоимости со­держания жилого фонда, не относятся к членским взно­сам, поступающим некоммерческим организациям, и, следовательно, являются доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль ор­ганизаций». Огорчились? Известие неприятное. Но есть и другие документы. Приведем цитату из разъяснения специалистов УМНС России по Тверской области, разме­щенного на интернет-сайте Федеральной налоговой службы: «С 1 января 2004 года услуги по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содер­жанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осу­ществляемые за счет целевых взносов...» Минуточку, за счет каких целевых взносов? Мы только что прочитали: содержание жилого фонда не финансируется из такого источника.

В более позднем Письме Управления МНС России по налогам и сборам по г. Москве от 14.05.2005 № 26-12/33049 речь идет о суммах, которые для налога на при­быль «потеряны». Это платежи за коммунальные услуги, взимаемые с жильцов на основании счетов, выставлен­ных организациями, непосредственно оказывающими коммунальные услуги в размере фактически потреблен­ных услуг. Да, товарищество не будет тратить эти деньги, а возместит их нанятым организациям. Далее в Письме сделано уточнение. В случае превышения взимаемых с жильцов средств над суммами фактически использован­ных ими коммунальных услуг, равно как при использо­вании указанных средств на иные цели, названные сред­ства рассматриваются в качестве дохода товарищества собственников жилья для целей налогообложения при­были. Этот вопрос небесспорный. Должен возникнуть именно доход от предпринимательской деятельности. Тогда в соответствии с законодательством он и будет уч­тен при налогообложении. К тому же Жилищный кодекс эти средства позволяет направить в специальные фон­ды, образованные в соответствии с уставом товарищест­ва, и использованы они будут в рамках основной устав­ной деятельности.

ДЭЗам и ЖЭКам с их слов жилось нелегко. А в това­риществах, для которых предпринимательская деятель­ность не имеет самостоятельного характера, возникает прибыль. Вот так объединение в товарищество превра­щается в доходное место. Сотрудники налогового ве­домства доходы утаить не дадут. Товарищам же остает­ся только удивляться — собственные деньги, направ­ленные на уставные цели, превратились в доход, с которого еще и налоги заплати. И вот тут члены товарище­ства могут обидеться за судьбу общего «бизнеса»: «Ка­кая предпринимательская деятельность, мы осуществляем все эти операции в рамках основной уставной де­ятельности. Перечитайте Жилищный кодекс, возьмите наш устав». Да и суд может попросить доказать наличие у ТСЖ доходов от предпринимательской деятельности. Ведь в суде недостаточно будет сослаться на существо­вание, например, Письма УМНС РФ по г. Москве от 01.02.2002 № 24-08/4615, наличие доходов от предпри­нимательской деятельности надо подтвердить.

В декабре 2003 года Федеральным арбитражным су­дом Московского округа принято Постановление касса­ционной инстанции по проверке законности и обосно­ванности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу (дело № КА-А40/10385-03 от 25.12.2003). Как отмечено в решении, в предмет доказывания вхо­дило установление наличия у ТСЖ дохода от предпри­нимательской деятельности. Несомненно, ФАС Москов­ского округа почтительно отнесся к решению суда пер­вой инстанции. Как отмечено в решении, суд первой ин­станции на основании применения ст. 17, 24, 40 и 41 ФЗ «О товариществах собственников жилья» правомерно указал на то, что платежи за пользование тепловой энергией относятся к обязательным платежам домовла­дельцев. И по смыслу этих норм положительную разни­цу между суммами, поступившими от домовладельцев на счет ТСЖ для оплаты за тепловую энергию и факти­чески уплаченными ТСЖ специализированной органи­зации, нельзя считать суммой превышения доходов над расходами, полученной от предпринимательской дея­тельности. Вывод суда соответствует нормам матери­ального права и имеющимся в деле материалам. Судом правильно определена правовая природа спорной сум­мы, а довод кассационной жалобы по данному вопросу является необоснованным. Ссылка в кассационной жа­лобе на Письмо УМНС РФ по г. Москве от 01.02.2002 № 24-08/4615 «О налогообложении товариществ собст­венников жилья» отклоняется, поскольку названное Письмо согласно п. 2 ст. 4 НК РФ не относится к актам за­конодательства о налогах и сборах.

Таким образом, считать подлежащей обложению на­логом на прибыль полученную ТСЖ спорную разницу у налогового органа оснований не имелось.

За что еще должны товарищи

Теперь — некоторые замечания, касающиеся уплаты налога на добавленную стоимость. Представители Мин­фина и налоговых органов проинформировали об от­мене с 1 января 2004 года освобождения от обложения НДС услуг по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонтам, санитарному содержанию, уп­равлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляе­мых за счет целевых расходов в домах жилищно-строи­тельных кооперативов. Поскольку право на освобожде­ние от обложения НДС, предусмотренное для ЖСК, рас­пространялось и на товарищества собственников жи­лья, эти виды услуг, осуществляемые за счет целевых расходов в домах ТСЖ, с 01.01.2004 облагаются НДС в общеустановленном порядке. Однако можно предпо­ложить, что эти положения должны касаться предпри­нимательской деятельности товарищества. И отноше­ния к основной уставной деятельности не имеют. Отме­тим также, с 01.01.2004 от обложения налогом на доба­вленную стоимость освобождается реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. ГК РФ установлено, что жилое помещение может быть предостав­лено во владение и (или) пользование физическим ли­цам на основании договора найма, юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. Представляется, для товарищества собственников жи­лья именно сдача в аренду, внаем части общего имуще­ства в многоквартирном доме как один из разрешенных видов предпринимательской деятельности НДС обла­гаться не будет. А на услуги арендаторам по содержа­нию и ремонту общего имущества жилого дома выше­указанная льгота по налогу на добавленную стоимость не распространяется, и соответственно данные опера­ции подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.

Несомненно, в ближайшее время одним из самых больных вопросов для товарищества собственников жи­лья, принявших решение о самостоятельном управле­нии домом, будет именно налог на добавленную стои­мость. Вероятно, вопрос о том, возникают ли у товари­щества обороты по реализации НДС, будет решаться в арбитраже. Можно заметить, ранее арбитражные суды при рассмотрении споров по НДС предлагали налоговой инспекции доказать наличие выручки от предпринима­тельской деятельности.

Если вы пока не готовы решать проблему в зале су­дебного заседания, можете воспользоваться правом на освобождение от исполнения обязанностей налогопла­тельщика, связанных с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость, на общих основаниях. В со­ответствии со ст. 145 НК РФ такое право возникает, если за три предшествующих последовательных календар­ных месяца сумма выручки от реализации товаров (ра­бот, услуг) без учета налога не превысила в совокупно­сти один миллион рублей. В этом случае в налоговый орган по месту своего учета направляется письменное уведомление об использовании права на освобожде­ние и документы, указанные в п. 6 ст. 145, подтвержда­ющие право на такое освобождение. Указанные доку­менты представляются не позднее 20-го числа месяца, начиная с которого используется право на освобожде­ние.

Сегодня самым лояльным к товариществам собствен­ников жилья является налог на имущество. Хотя льгота по налогу на имущество для ТСЖ не является «государст­венной», то есть ст. 381 НК РФ она не предусмотрена, субъектам Российской Федерации дано право устанавли­вать «местные» льготы. Московские товарищества, на­пример, налог на имущество не платят. Основанием явля­ется льгота, предоставленная подп. 11 п. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество ор­ганизаций».

Не так давно отгремели последние залпы в сражении по уплате единого социального налога товариществами собственников жилья. Напомним, о чем спорили не­сколько лет. В соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 258 НК РФ не подлежали налогообложению единым социальным налогом суммы, выплачиваемые за счет членских взно­сов садоводческих, садово-огородных, гаражно-строительных и жилищно-строительных кооперативов (това­риществ) лицам, выполняющим работы (услуги) для указанных организаций. Перечень сумм, не подлежа­щих налогообложению, является исчерпывающим. На другие организации, производящие выплаты за счет членских взносов и не указанные в этом подпункте,

льготы по уплате единого социального налога (взноса) не распространяются. Именно эту категоричную пози­цию заняли с 2001 года в Министерстве по налогам и сборам. Разъяснениям по отдельным вопросам, связан­ным с применением законодательства о едином соци­альном налоге (взносе), посвящено Письмо МНС РФ от 19.06.2001 № СА-6-07/463®. После появления на свет этого Письма, выдержанного в твердом тоне, ТСЖ при­шлось уступить налоговой службе. Для пожелавших иметь свое суждение в этом вопросе, совпадающее как выяснилось несколько позже, после разъяснений Выс­шего Арбитражного Суда с позицией законодателя на эти два года дорога была одна — вести судебные дела. Так и жили эти два года, если решались судиться — вы­игрывали. Суд учитывал социальную направленность этой статьи НК РФ и принимал решение в пользу нало­гоплательщиков. ВАС окончательно разрешил ситуа­цию, поставив точку в споре (Постановление Президиу­ма ВАС РФ от 15.04.2003 №19/03). Налоговое ведомство откликнулось изменениями к своему Письму. Дорога не начислять ЕСН была открыта. И случилось это двумя го­дами позже после принятия соответствующей главы На­логового кодекса.

А с 01.01.2005 льгота отменена. Выплаты, производи­мые товариществами собственников жилья, независимо от источника финансирования подлежат налогообложе­нию в общеустановленном порядке. Такое решение при­нял законодатель, закрепив его поправками в Налоговый кодекс, внесенными Законом от 20.07.2004 № 70-ФЗ. Так как начисление единого социального налога на выплаты, производимые физическим лицам за счет членских взно­сов, не происходило, это приводило к потере стажа при определении права на трудовую пенсию. Законодатель посчитал: это несправедливо.

***

Проблем у товарищества собственников жилья нема­ло. В одной статье о них не рассказать. А мы еще не за­тронули такие, как накопление денег на капитальный ремонт или возмещение убытков. Разрешения они тре­буют скорейшего. Тогда, возможно, не надо будет раз­мышлять, целесообразно ли создавать ТСЖ во всех до­мах. Или объединение в товарищество — решение для тех, кто имеет комфортное жилье и намеревается полу­чить и уровень обслуживания, соответствующий статусу жилья. И за такой уровень совершенства в обслужива­нии готов платить по более высоким ставкам, как запла­тил за желание иметь жилье повышенной комфортно­сти, с выбором приемлемого для себя района прожива­ния. Налоговое законодательство, возможно, к неком­мерческим организациям будет терпимее. А рекоменда­ции по организации финансового и бухгалтерского учета для ТЖС не из прошлого века.

Проблемы в жилищной сфере имеют жизненное значение для человека. От того, как они будут решены и насколько скоро, зависит спокойствие наших граждан. В этой сфере «эксперименты» обходятся дорого. Поста­влены они на недвижимости, а затрагивают человека. Может быть, прислушаемся к совету Рерихов: «Поспе­шить и опоздать одинаково худо, но если выбирать, то поспешить все же лучше».

Пока не поздно.