1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 473

Трудности перевода («Ваш партнер-консультант», № 44, 2005 г.)

Коммерсант может оборудовать офис в обычной квартире

Недвижимость под офис, магазин ит. п. можно приобрести различными способами: купить или взять в аренду готовое помещение, инвестировать средства в строительство нового здания.

Но можно и купить жилое помещение, а затем оформить его перевод в нежилой фонд либо переоборудовать собственное жилье (если речь идет об индивидуальном предпринимателе).

В любом случае владельцу помещения придется учитывать особенности регионального законодательства. Дело в том, что различные субъекты Федерации могут устанавливать свои нормативные правовые акты по данной тематике (распоряжения, законы и т. п.). Право региональных властей утверждать подобные документы подтвердил Верховный Суд РФ (Определение ВС РФ от 10.01.2003 № 6-Г02-13).

Мало того, документы поданным вопросам принимались и на уровне муниципальных образований. Например, местные власти определяют, какой именно орган осуществляет перевод помещений (как правило, для этого создается специальная межведомственная комиссия).

Поэтому порядок перевода помещений из жилого фонда в нежилой в различных регионах и даже населенных пунктах может отличаться.

Когда перевод невозможен

Как бы то ни было, перевод жилого помещения в нежилое допускается только при соблюдении условий, которые закреплены в п. 2ст. 22 ЖК РФ. Перевод помещения в нежилой фонд запрещен, если:

  • доступ к нему невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другим квартирам, и отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ (иначе говоря, в переводе будет отказано, если у помещения нет отдельного входа и такой вход нельзя оборудовать);
  • оно является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином для постоянного проживания (поэтому индивидуальный предприниматель не может открыть в квартире магазин или офис, если он сам или любой другой гражданин зарегистрирован в ней по месту жительства);
  • право собственности на него обременено правами каких-либо лиц (например, если это помещение является предметом залога по договору ипотеки).

Перечисленные условия относятся к любым типам жилых домов. Но если коммерсант решил перевести в нежилое помещение квартиру в многоквартирном доме, то нужно соблюсти еще одно дополнительное требование: такая квартира должна быть расположена на первом этаже, а если она находится выше, то непосредственно под ней не должно быть жилых помещений.

Сбор документов

Если помещение, которое планируется перевести в нежилой фонд, соответствует всем требованиям закона, можно переходить к сбору необходимых документов. В бюро технической инвентаризации собственник жилья должен получить технический паспорт квартиры и поэтажный план дома.

Если предполагается переустройство или перепланировка переводимого помещения (а без этого переоборудовать жилье в коммерческую недвижимость вряд ли возможно), то в специализированной организации нужно заказать соответствующий проект, который должен отражать все грядущие изменения — от внутренней планировки до оборудования отдельного входа и дорожки к будущему магазину или офису.

Кроме техпаспорта и поэтажного плана в межведомственную комиссию, осуществляющую перевод помещений, собственник жилья должен подать заявление о переводе и подлинники или нотариальные копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение (свидетельство о госрегистрации права собственности, договор купли-продажи, акт приема-передачи и т.п.).

!Представления других документов комиссия требовать не вправе.

Если перевод разрешен

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято комиссией непозднее чем через 45 дней после получения указанных документов.

Оговоримся, что установленный законом срок рассмотрения не всегда соблюдается. Так, по сведениям организаций-посредников, которые занимаются согласованием перевода в нежилой фонд, в Москве этот процесс занимает около семи месяцев.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть выдано или направлено заявителю не позднее чем через три рабочих дня. Форма этого документа установлена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502. Одновременно межведомственная комиссия информирует о принятом решении собственников квартир, примыкающих к данному помещению.

После этого можно приступать к работам по переустройству или перепланировке. Окончание таких работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной межведомственной комиссией. С момента составления этого акта бывшую квартиру можно использовать по новому назначению.

Кроме того, после составления акта перевод помещения в нежилой фонд собственник должен зарегистрировать в органах Федеральной регистрационной службы.

Четыре причины для отказа

Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе помещения в нежилой фонд (п. 1ст. 24 ЖК РФ):

1. Непредставление определенных ЖК РФ документов.

2. Представление документов в ненадлежащий орган.

3. Несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения.

4. Несоответствие проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства.

ЖК РФ не предусматривает возможности отказа по другим основаниям. Интересно, что в столице при этом городские власти ставят условием перевода квартир в нежилой фонд оплату разницы между стоимостью жилого и нежилого помещения. Но по смыслу п. 1 ст. 24 ЖК РФ владельцу помещения, который это условие не выполнит, межведомственная комиссия не вправе отказать в переводе.

Если в переводе помещения будет отказано, соответствующее решение (со ссылкой на конкретные нарушения) выдается или направляется заявителю в течение трех рабочих дней. Это решение можно обжаловать в судебном порядке.