В условиях острого дефицитасвободных площадей торгового, производственного и офисного назначения, который прежде всего характерен для крупных городов, широкое распространение в практике арендных отношений получило заключение предварительных договоров аренды. Означает ли это, что такие отношения надежно застрахованы от каких-либо проблем?
Правовые аспекты
Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие обязательные условия основного договора. Согласно ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. К ним относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предмет договора аренды включает в себя информацию об объекте аренды. Следовательно, уже на стадии заключения предварительного договора аренды объект аренды должен быть идентифицирован.
Объект — камень преткновения
Заключая предварительный договор аренды, между сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям основного договора, включая определение объекта.
Вот здесь стороны могут столкнуться с некоторыми проблемами. Естественно, что объектом договора аренды нежилого помещения является само нежилое помещение, передаваемое в аренду. Если бы предварительный договор аренды заключался после завершения строительства здания и полного изготовления необходимой технической документации, все необходимые параметры помещения, являющегося объектом аренды, были бы определены и для сторон не составило бы труда внести необходимые данные в договор. На практике предварительные договоры аренды заключаются уже на самой начальной стадии строительства. На этот момент окончательно определенными являются лишь сведения о капитальных (несущих) конструкциях и соответствующих характеристиках здания. Сведения о внутренних помещениях торгового или офисного назначения, как правило, являются приблизительными. Стремление собственника такого здания разделить внутреннее пространство на максимально допустимое количество отдельных помещений вполне естественно. Для этого используются все имеющиеся возможности. Сомнительно, что эти помещения предусмотрены проектной документацией. Однако уже на стадии строительства таких зданий набирается команда будущих арендаторов, с которыми и заключаются предварительные договоры аренды. Количество набранных арендаторов и арендуемая ими площадь являются основополагающими для дальнейшего разделения внутреннего полезного пространства на отдельные помещения. Следовательно, обозначить четко и ясно объект договора аренды на стадии заключения предварительного договора достаточно сложно.
Под сомнением действительность сделки
После приемки здания в эксплуатацию и изготовления соответствующих документов БТИ нередко возникают различные несовпадения с первоначальными характеристиками. Часто стороны пытаются использовать данные обстоятельства для признания таких договоров незаключенными. Такие попытки предпринимают как арендаторы, так и арендодатели. Причины бывают разными.
Основания для того, чтобы подвергнуть сомнению действительность таких сделок, конечно же есть. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу. Следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.
Такую же позицию суд высказал в Постановлении ФАС Московского округа от 24.04.2006 № КГ-А41/3101-06. На основании того, что ответчик на момент подписания оспариваемого соглашения не являлся собственником помещения, передаваемого истцу, суд кассационной инстанции пришел к следующему выводу: поскольку правовое последствие заключения предварительного договора аренды — обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, арендодатель не вправе был заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя указанного обязательства.
Это один из конкретных примеров судебного рассмотрения таких споров. Не всегда суды при разрешении тех или иных дел руководствуются принципом единства толкования и применения норм права. Видимо, по этой причине судами при разрешении аналогичных вопросов принимаются и другие решения, согласно которым допускается возможность до регистрации права собственности на недвижимость осуществлять заключение предварительных договоров с таким объектом. Примером может являться Постановление ФАС Московского округа от 11.01.2006 по делу № А40/12963-05. Рассматривая спор о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного до регистрации права собственности продавцом, суд пришел к выводу, что при заключении оспариваемого предварительного договора ответчик не распоряжался недвижимым имуществом, а лишь принял на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии получения в собственность этого недвижимого имущества. Очевидно, что это абсолютно диаметральный подход к разрешению такого же вопроса.
Для кого строим?
Указанная выше проблема не единственная, которая может возникнуть при заключении предварительного договора аренды помещения в строящемся здании. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Если же арендатор произвел за счет собственных средств улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Оба условия выполнимы, если иное не предусмотрено договором аренды.
Как сказано выше, предварительные договоры аренды помещений в торговых и офисных зданиях заключаются еще на стадии их строительства. Чаще всего одним из условий таких договоров является обязанность арендатора за счет собственных средств произвести строительные и отделочные работы в арендуемом помещении. При этом возводятся перегородки или стены, обозначающие границы самого помещения, оборудуются пол и потолок. Производятся отделочные работы, электропроводка и освещение. Понятно, что все это стоит достаточно дорого. Но такие условия предварительных договоров, как правило, являются безусловным требованием будущего собственника здания. Справедливо это или нет, сказать сложно. Совершенно понятно стремление арендодателей к экономии собственных средств, необходимых для внутренних работ. Также ясно и то, что арендаторам удобнее самим контролировать непосредственное сооружение самого помещения. Но, что делать, если отношения между собственником здания и арендатором по какой-то причине не сложились? Каким образом будут компенсироваться затраты арендатора на строительство и отделку помещения?
Чьи неотделимые улучшения?
Практика заключения предварительных договоров аренды торговых и офисных помещений в строящихся зданиях говорит о том, что арендодатели включают в предварительные и основные договоры аренды именно такие условия, в соответствии с которыми арендаторы не приобретают права собственности на произведенные ими отделимые улучшения и не имеют права на компенсацию затрат, произведенных ими на строительство и отделку помещений. Понятно, что в последнем случае результаты таких работ не могут быть признаны отделимыми улучшениями. Для большинства предпринимателей такие затраты являются существенными. Тем более что зачастую такие средства приобретаются в кредит. И арендатору приходится нести расходы также и на погашение его процентной составляющей. По этой причине при досрочном расторжении арендных отношений арендаторы, пытаясь компенсировать свои затраты на сооружение и отделку помещения, обращаются в арбитражные суды. Обычно такие иски сформулированы в форме требований о возвращении арендатором неосновательного обогащения.
Судебная арбитражная практика по рассмотрению таких споров также противоречива. Например, в Постановлении от 17.07.2007 № 3056/07 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что при рассмотрении данного спора невозможно руководствоваться ст. 623 ГК РФ, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений. Следовательно, исковые требования о возвращении арендодателем неосновательного обогащения обоснованны и законны.
Однако, похоже, что указанное решение высшей арбитражной инстанции не явилось снованием для формирования единого подхода при рассмотрении судами аналогичных споров. Решением Московского арбитражного суда от 04.08.2008 по делу № А40-21468/08-60-160 об иске предпринимателя А. к ООО, являющемуся собственником торгового комплекса, о возращении неосновательного обогащения в виде стоимости работ по строительству торгового помещения истцу полностью отказано в удовлетворении заявленных требований. В обоснование принятого решения суд в основном сослался на то, что условиями предварительного и основного договоров аренды стороны согласовали данные вопросы полностью. То обстоятельство, что строительство и отделка помещения арендатором произведены до заключения основного договора аренды, суд не принял во внимание.