Продажа земли как предмета залога налогом не облагается

| статьи | печать

Денежные средства, вырученные от продажи заложенных земельных участков, должны быть в полном объеме направлены на удовлетворение требований взыскателя. Удерживать из этих средств НДС неправомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 № 790/11).

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе по реализации предметов залога и передаче товаров (результатов выполненных работ, оказания услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передаче имущественных прав, признаются объектами обложения НДС. Согласно п. 2 названной статьи реализация земли не облагается этим налогом. Как показывает практика, суды по-разному соотносят данные нормы между собой.

Операции по реализации земельных участков были исключены из объектов обложения налогом на добавленную стоимость с 1 января 2005 г. (после внесения изменений в п. 2 ст. 146 НК РФ Федеральным законом от 20.08.2004 № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»). Но, видимо, некоторые суды по старой памяти в случае, когда речь идет о реализации предмета залога, принимают решения без учета того, что для земли сделано исключение и ее реализация не облагается НДС.

Недавно Высший арбитражный суд в решении по одному из рассматриваемых дел указал, как применять ст. 146 НК РФ и какие налоговые последствия влечет продажа заложенной земли.

Фабула дела

По решению суда банку выдали исполнительный лист об обращении взыскания на земельные участки, принадлежавшие обществу-должнику и являвшиеся предметом залога. В рамках возбужденного исполнительного производства Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее — Управление) организовало продажу земли с торгов. Из цены продажи земельных участков Управление выделило сумму НДС (18%). Покупатель перечислил деньги за вычетом налога на счет службы судебных приставов, а налог — на счет Управления, которое направило эту сумму в бюджет.

По мнению общества, такие действия Управления противоречат подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Следовательно, у Управления не было оснований удерживать из вырученных от продажи средств налог и перечислять его в бюджет.

Исковые требования

Общество заявило иск о признании незаконным бездействия Управления в виде неперечисления на счет службы судебных приставов денежных средств в размере удержанной суммы налога и об обязании Управления перечислить ее приставам.

Общество настаивало, что денежные средства, полученные от продажи земельных участков, рыночная стоимость которых определена путем проведения торгов, в полном объеме признаются ценой данных объектов и перечисляются покупателем на счет судебных приставов. Денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований взыскателя в рамках исполнительного производства, подлежат возврату обществу.

Судебное разбирательство

Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали обществу в удовлетворении заявленных требований, решив, что Управление действовало в рамках НК РФ. Свои решения суды обосновали так.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация на территории РФ имущества, в том числе являющегося предметом залога, считается объектом обложения НДС.

В пункте 4 ст. 161 НК РФ установлено, что при реализации имущества по решению суда налоговая база определяется исходя из цены имущества. В этом случае органы, организации или индивидуальные предприниматели, уполномоченные осуществлять реализацию, признаются налоговыми агентами.

Ссылаясь на данные положения, суды пришли к выводу, что Управление, выступая налоговым агентом при реализации заложенного имущества на основании решения суда, обязано было исчислить с этих операций и удержать НДС независимо от того, являлись предметом продажи земельные участки или иные объекты недвижимости.

Позиция ВАС РФ

Судебная коллегия ВАС РФ, передавая дело для пересмотра в порядке надзора в Президиум ВАС РФ, указала, что суды неверно истолковали положения Налогового кодекса.

Операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не признаются (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Для применения этой нормы не имеет значения, был проданный участок предметом залога или нет. Поэтому тот факт, что земельный участок был продан в качестве предмета залога в рамках исполнительного производства, не влияет на освобождение подобной хозяйственной операции от обложения НДС.

Сумма денежных средств, подлежащая уплате за земельные участки по результатам торгов, является рыночной ценой данного имущества, которую покупатель уплачивает за приобретаемые объекты недвижимости.

Неперечисление Управлением спорной суммы на счет службы судебных приставов нарушает право общества на получение всех денежных средств, которые останутся после удовлетворения требований взыскателя.

Президиум ВАС РФ согласился с доводами судебной коллегии. Все судебные акты по этому делу он отменил, а исковые требования общества удовлетворил.