1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 838

Реальные расходы на будущую аренду

Письмо Минфина России от 01.08.2011 № 03-03-06/1/442 будет интересно компаниям, которые заключают предварительные договоры аренды и на их основании начинают ремонтировать помещения. Причем зачастую до того, как само здание сдано в эксплуатацию. Финансисты рассказали, какие налоговые последствия в этом случае ожидают арендаторов и арендодателей.

Занимаем недострой

Предварительные договоры аренды помещений нередко заключаются на начальной стадии строительства зданий. На основании таких договоров будущие арендаторы дорабатывают объект под себя — проводят отделочные работы, создают неотделимые улучшения. Указанные работы могут выполняться одновременно c теми, которые собственник осуществляет на завершающей стадии строительства.

Поступать таким образом позволяют нормы Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В статье 6 этого закона сказано, что инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капвложений. Неважно, что объект формально еще не соответствует понятию «недвижимость». Это не мешает инвестору распоряжаться тем, что он уже построил.

Как видим, с точки зрения гражданского права проблем нет. Но при расчете налога на прибыль важно знать, как и когда учитывать стоимость работ, выполненных будущим арендатором. С этим вопросом компания обратилась в Минфин России.

Неотделимые улучшения

Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя в предоставленные по договору аренды объекты основных средств, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). Порядок амортизации таких вложений прописан в п. 1 ст. 258 НК РФ.

Так, капитальные вложения, которые произведены арендатором с согласия арендодателя и стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. При этом берется срок полезного использования, определяемый для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты.

Амортизацию по объектам амортизируемого имущества начинают начислять с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ). Для рассматриваемой ситуации существует еще одно важное ограничение, о котором напомнил Минфин России: амортизировать неотделимые улучшения нельзя до тех пор, пока не будет заключен основной договор аренды.

Иными словами, если выполняется все перечисленные условия, будущий арендатор, создавший в помещении неотделимые улучшения, сможет учесть их стоимость при расчете налога на прибыль только после того, как будет заключен основной договор аренды. То есть для арендатора такие расходы не пропадут, просто их учет будет отложен на некоторое время.

Что касается арендодателей, по мнению Минфина России, в данном случае у них не возникает дохода. Дело в том, что при исчислении налога на прибыль не учитываются доходы в виде капвложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ). Если по соглашению сторон соответствующие вложения будущий арендатор осуществляет в рамках предварительного договора аренды, их стоимость не учитывается в составе доходов арендодателя. Это связано с тем, что после заключения основного договора аренды капвложения будет в общем порядке амортизировать арендатор.

Отделочные работы

Отделочные работы, осуществленные по предварительному договору, нельзя отнести к неотделимым улучшениям. Это скорее работы, необходимые для доведения объекта до состояния, пригодного для эксплуатации. Поэтому к ним неприменим порядок учета неотделимых улучшений.

Если будущий арендодатель не компенсирует потенциальному арендатору стоимость отделочных работ, в первоначальную стоимость недвижимости такие затраты включить нельзя. Минфин России также считает, что стоимость отделочных работ не учитывается в составе доходов будущего арендодателя, если впоследствии стороны заключат основной договор аренды.

Возникает вопрос: может ли такие расходы учесть будущий арендатор и когда?

Заметим, что этот вопрос всегда вызывал споры с налоговиками. Проверяющие, как правило, исключали подобные расходы из налоговой базы по налогу на прибыль. Ситуацию усугублял и тот факт, что до настоящего времени Минфин России не давал разъяснений на эту тему.

Теперь финансисты указали, что стоимость отделочных работ будущий арендатор может учесть при расчете налога на прибыль в порядке, установленном главой 25 НК РФ, но только после того, как будет заключен основной договор аренды.

Обратите внимание: суды при рассмотрении таких споров всегда занимают сторону налогоплательщиков. По мнению арбитров, компании имеют полное право учесть при расчете налога на прибыль расходы на отделочные работы, осуществленные в период действия предварительного договора аренды. Свою позицию суды аргументируют так.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Следовательно, стороны вправе в предварительном договоре определить как условия будущего договора, так и условия, при выполнении которых основной договор будет заключен (в нашем случае — проведение отделочных работ). Затраты арендатора по предварительному договору аренды связаны с дальнейшей деятельностью, направленной на получение дохода. Поэтому, по мнению арбитров, такие затраты экономически обоснованны и могут быть учтены будущим арендатором при налогообложении прибыли до заключения основного договора аренды (см. например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 21.02.2008 по делу № А56-32842/2006, Московского округа от 24.10.2008 № КА-А40/9881-08).

На наш взгляд, компания вправе учесть стоимость отделочных работ, выполненных на основании предварительного договора, в периоде их осуществления. Но это наверняка вызовет претензии со стороны проверяющих. Организация исходя из цены вопроса должна сама решить, когда отразить в налоговом учете указанные расходы. Если стоимость работ невелика, лучше не вступать в конфликт с налоговиками, а дождаться момента заключения договора аренды.