1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1717

Застройщиком можешь ты не быть, но ответственность нести обязан

К административной ответственности за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на его ввод в эксплуатацию можно привлечь лицо, эксплуатирующее лишь часть помещений такого объекта (постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 16197/10).

При рассмотрении дел, связанных с привлечением к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на его ввод в эксплуатацию, у судов выработалась устойчивая позиция. К ответственности по этой статье можно привлечь только застройщика или собственника спорного объекта (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 № А70-13083/2009, Поволжского округа от 05.10.2009 № А72-1126/2009, Центрального округа от 12.08.2009 № А68-405/09-30/15 и Дальневосточного округа от 21.07.2010 № Ф03-4658/2010).

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 были даны разъяснения судам, что субъектом административного правонарушения по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ является лицо, непосредственно эксплуатирующее объект капитального строительства. В том случае, если объект капитального строительства эксплуатируют несколько лиц одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое, а не только то, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.

Президиум ВАС РФ претворяет эту позицию в жизнь.

Фабула

Общество являлось застройщиком здания административно-торгового комплекса. В июле 2008 г. мэр города выдал обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. После получения разрешения общество продало часть помещений в построенном и введенном в эксплуатацию комплексе, а часть оставило за собой.

В конце октября 2008 г. постановлением мэра ранее выданное обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было отменено. Дело в том, что к заявлению в пакете документов общество не приложило заключение государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. А это согласно п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса безусловное основание для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Решением арбитражного суда обществу было отказано в удовлетворении требования о признании отмены ранее выданного разрешения недействительным.

В ноябре 2009 г. прокуратура города провела проверку соблюдения действующего законодательства при эксплуатации построенного административно-торгового комплекса.

В ходе проверки выяснилось, что государственный строительный надзор при строительстве объекта не осуществлялся, заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации не выдавалось. В связи с этим не представляется возможным установить соответствие построенного объекта капитального строительства всем предъявляемым к нему законодательным требованиям.

Проверяющие констатировали, что здание эксплуатируется без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В результате было вынесено постановление, согласно которому общество было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ, и привлечено к административной ответственности, предусмотренной данной нормой, в виде штрафа в 20 000 руб.

Общество, посчитав, что постановление о привлечении его к административной ответственности не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в суд.

Исковые требования

В исковых требованиях общество просило признать незаконным и отменить постановление о привлечении к административной ответственности по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ. В обоснование своих требований оно ссылалось на то, что не является собственником всего комплекса. Ему принадлежит лишь часть помещений. Поэтому оно не может быть привлечено к ответственности за эксплуатацию здания без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Судебное разбирательство

Суды всех инстанций удовлетворили требования общества. Они исходили из следующего.

Объективную сторону административного правонарушения по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ образуют действия по эксплуатации объектов капитального строительства без соответствующего разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию.

Исходя из буквального толкования ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ во взаимосвязи с положениями п. 16 ст. 1 и п. 2 ст. 55 ГК РФ субъектом административной ответственности во вменяемом обществу административном правонарушении является лицо, обеспечивающее строительство объекта капитального строительства, то есть застройщик.

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен обратиться в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Такое разрешение общество получило своевременно. На момент продажи помещений выданное разрешение отменено не было. После отмены ранее выданного разрешения общество предпринимало меры для получения нового разрешения, о чем свидетельствует письмо, направленное в департамент земельных отношений.

На момент проверки общество считалось собственником лишь части помещений комплекса. Оно утратило статус застройщика, поскольку не обеспечивало строительство на принадлежащем ему земельном участке объекта капитального строительства из-за окончания такого строительства. Причем обязанность по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик исполнил в установленном порядке.

Отмена ранее выданного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предоставляет права обществу на запрет эксплуатации здания административно-торгового комплекса, принадлежащего нескольким собственникам. Кроме того, его отмена подтверждает факт отсутствия вины в действиях общества, наличие которой является необходимым элементом состава административного правонарушения.

Позиция ВАС РФ

Коллегия судей ВАС РФ отметила, что суды не учли следующего. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, документы, подтверждающие соответствие параметров, технических условий, технических регламентов реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, заключение органа государственного строительного надзора.

Орган, выдавший разрешение на строительство, обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса по окончании строительства объекта общество обязано обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приложив к нему необходимый пакет документов.

Общество, получив разрешение на строительство объекта капитального строительства, должно по окончании строительства получить разрешение и на ввод его в эксплуатацию.

Невыполнение данного требования Градостроительного кодекса и эксплуатация объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Вывод судов, что общество утратило статус застройщика ввиду продажи части помещений комплекса другим лицам и у него отсутствует вина в совершенном правонарушении, необоснован.

По договору аренды земельного участка и при наличии разрешения на строительство общество является застройщиком, и именно на нем в силу ст. 55 Градостроительного кодекса лежит обязанность по вводу объекта в эксплуатацию и получению соответствующей разрешительной документации. Передача в собственность части нежилых помещений другим лицам не освобождает его от исполнения установленной законом обязанности.

При таких обстоятельствах у судов не было оснований для признания незаконным и отмены оспариваемого обществом постановления.

Президиум ВАС РФ отменил решения судов и отказал обществу в удовлетворении исковых требований.