1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1002

Для преимущественного права выкупа важно, как зарегистрирована недвижимость

Если несколько зданий, арендуемых субъектом малого или среднего предпринимательства, не оформлены как единый имущественный комплекс, арендатор обладает правом их преимущественного выкупа, даже если их общая площадь превышает установленный законодательством субъекта РФ предел (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2011 № 15125/10).

Фабула

Индивидуальный предприниматель в течение пяти лет арендовал у комитета по управлению имуществом администрации города четыре нежилых одноэтажных здания, в которых размещались мастерские, гараж и складские помещения, а также часть площади административного корпуса. Здания расположены на одном земельном участке. Арендные отношения были оформлены одним договором аренды. При завершении срока аренды предприниматель решил воспользоваться преимущественным правом субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого имущества. Он обратился в администрацию города с заявлением о продаже четырех арендуемых им зданий с рассрочкой по оплате на пять лет. Администрация отказала. Основанием для этого послужило то, что площадь помещений превышает установленные законом субъекта РФ предельные значения площади арендуемого имущества. Предприниматель, посчитав, что отказ нарушает его права и законные интересы, обратился в суд.

Исковые требования

В заявлении, поданном в арбитражный суд, предприниматель просил признать отказ администрации в продаже арендуемого имущества с предоставлением преимущественного права выкупа незаконным.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Он исходил из того, что все здания, переданные по договору аренды, существуют как обособленные объекты. В частности, на каждое из них оформлено отдельное свидетельство о государственной регистрации права собственности. При анализе кадастрового плана земельного участка, на котором расположены здания, обнаружилось, что он сформирован из двух обособленных участков. При этом согласно обзорной схеме из землеустроительного дела испрашиваемые предпринимателем объекты недвижимости расположены на одном участке, а административное здание — на другом.

Суд принял во внимание правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в п. 12 информационного письма от 05.11.2009 № 134. В нем сказано, что законодательство не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. Причем площадь каждого из выкупаемых объектов недвижимости не должна превышать предельных значений, установленных законами субъектов РФ.

Законом субъекта РФ, в котором находится городской округ, предельное значение площади выкупаемого имущества установлено в размере 1000 кв. м.

Общая площадь арендуемого предпринимателем имущества —1039 кв. м. Предприниматель просил предоставить право на выкуп части арендуемого имущества общей площадью 804,4 кв. м.

Администрация не представила доказательств, что все пять зданий обладают признаками единого имущественного комплекса и не могут быть реализованы как самостоятельные объекты либо разделены.

Таким образом, отказ администрации незаконен.

Тем не менее апелляционный и кассационный суды поддержали администрацию. Они указали, что реализация предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность непосредственно связана с тем, как объект аренды определен в договоре.

Объектом договора аренды является имущественный комплекс общей площадью 1039 кв. м, а не несколько объектов недвижимости, как ошибочно указал суд первой инстанции.

Несмотря на то что объекты, вошедшие в состав арендуемого комплекса, самостоятельны, при заключении договора аренды волеизъявление собственника было направлено на передачу их в аренду, а воля заявителя — на принятие их во временное владение и пользование как единого имущественного комплекса. Действующее законодательство не исключает возможности волеизъявления собственника на формирование имущественного комплекса из ряда принадлежащих ему юридически самостоятельных объектов.

Исходя из того что общий размер площади арендуемого имущественного комплекса зданий превышает установленный законом субъекта РФ предел, предприниматель не имеет права преимущественного выкупа.

Позиция ВАС РФ

Передавая дело в Президиум, коллегия судей отметила, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций не соответствуют материалам дела и нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В обоснование своей позиции судьи ВАС РФ привели те же аргументы, что и суд первой инстанции. В результате Президиум ВАС РФ оставил в силе его решение, удовлетворив тем самым требования предпринимателя.