1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1802

Тяжкое бремя собственности

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание общего имущества дома и прилегающей придомовой территории наравне с жильцами по тарифам управляющей компании (УК).

Распределение расходов по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома между собственниками жилых и нежилых помещений — предмет многочисленных споров.

Как правило, нежилые помещения в доме имеют отдельный вход и их собственники, в отличие от жильцов, не пользуются подъездами, лифтами и другим общедомовым имуществом. Кроме того, владельцы магазинов и офисов на первых этажах дома обычно за свой счет проводят работы по благоустройству прилегающей к их помещениям придомовой территории, а также делают ремонт, в том числе наружных частей здания. И поэтому отказываются платить УК за содержание и ремонт общего имущества дома по общим тарифам, ссылаясь на необходимость учета произведенных ими затрат. Помимо этого они ссылаются на отсутствие договорных отношений с УК.

Суды по-разному подходят к разрешению подобных споров. Одни считают, что УК должна доказать факт проведения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества дома в объеме предъявленной суммы (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2010 № А46-2490/2010 и Уральского округа от 26.02.2010 № Ф09-825/10-С5).

Другие полагают, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан оплачивать УК работы и услуги по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома по утвержденным тарифам наравне с жильцами (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2010 № А43-8436/2009, от 05.07.2010 № А11-2830/2009, Восточно-Сибирского округа от 26.05.2010 № А33-15263/2009, Дальневосточного округа от 31.08.2010 № Ф03-5357/2010 и Северо-Кавказского округа от 23.09.2010 № А53-353/2010).

В целях выработки единого подхода к решению таких дел одно из них было передано в Президиум ВАС РФ.

Управляющая компания обратилась в суд с требованием взыскать с общества неосновательное обогащение, являющееся задолженностью за предоставленные услуги по управлению, техническому обслуживанию, текущему ремонту и санитарному содержанию придомовой территории.

Общество является собственником магазина с отдельным входом в многоквартирном доме. Управление домом осуществляет УК на основании договора с собственниками жилых помещений. Договорные отношения между сторонами спора отсутствуют.

Суды всех инстанций отказали УК в удовлетворении исковых требований исходя из того, что УК не доказала факт оказания этих услуг. Расчет стоимости содержания и ремонта общего имущества был произведен УК без учета затрат общества, самостоятельно израсходованных на капитальный и текущий ремонт своих помещений, а также на содержание дворовой территории с элементами озеленения и благоустройства.

Президиум ВАС РФ эти решения отменил, исковые требования удовлетворил. Высшие судьи рассуждали так.

Общие помещения многоквартирного дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором он расположен, с элементами озеленения и благо-устройства принадлежат собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в нем на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Собственник обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за его содержание и ремонт (п. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Собственникам предоставлено право выбирать способ управления домом, а также утверждать перечень работ и услуг, условия их оказания и размер их финансирования за счет собственных средств (п. 16 и 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в этом случае определяется решением общего собрания собственников помещений в доме.

Ее размер одинаков для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, собственник нежилого помещения в доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги.

В этой связи содержание собственного помещения, а также земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от расходов на содержание общего имущества дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

В силу характера правоотношений по содержанию общего имущества УК не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества по отношению к одному из собственников помещений. Расчет платы за содержание общего имущества представляет собой простую арифметическую операцию: суммы тарифа умножаются на площадь занимаемого собственником помещения. Поэтому собственник, который не оплачивает УК подобные расходы, неосновательно обогащается за ее счет.

Итак, владельцы офисов и магазинов, расположенных в многоквартирных домах, должны платить за содержание и управление общим имуществом в них по тарифам УК наравне с жильцами (постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10).