Договор аренды значится в первых строчках рейтинга юристов по обилию правовых нюансов и тонкостей, которые сопровождают его применение. Нередко предметом споров становятся порядок, размер или сроки внесения арендной платы. Арендаторы задаются вопросом: надо ли ее вносить вообще, если договор подписан, а право собственности на помещение арендодатель еще не зарегистрировал? Президиум ВАС РФ решил, что договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственный регистрации права собственности арендодателя, но зарегистрированный после нее, действителен.
Право сдавать имущество в аренду предоставлено его собственнику. Арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Право собственности на недвижимые вещи возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 131, 223 и 551 ГК РФ). При этом государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Исходя из закона вправе ли лицо распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе сдавать в аренду, до регистрации перехода права собственности на него? Ответ, казалось бы, очевиден: конечно, нет. Тем более что он подтверждается Пленумом ВАС РФ в постановлениях от 25.02.98 № 8 и от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В них сказано, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не может распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Сославшись на данную позицию Пленума ВАС РФ, три первые судебные инстанции по делу одного предпринимателя применили ее к договору аренды. Предприниматель в сентябре 2008 г. приобрел в собственность нежилое помещение, но переход права собственности сразу не зарегистрировал (регистрация проводится в месячный срок со дня подачи документов). В январе 2009 г. он сдал помещение в аренду (заключил договор на три года и передал помещение в тот же день по акту приема-передачи арендатору). Только спустя месяц переход права собственности на помещение был зарегистрирован. А еще через месяц был зарегистрирован и договор аренды.
Понимая, что последовательность действий нарушена, арендатор отказался платить за несколько месяцев. Предприниматель обратился в суд.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не сомневались: поскольку на момент заключения спорного договора аренды право собственности предпринимателя на объект аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке, у него отсутствовали полномочия на распоряжение им.
В результате суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды на основании ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), указав на отсутствие у истца права распоряжаться имуществом, право собственности на которое не возникло (постановление ФАС Поволжского округа от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009).
Несмотря на кажущуюся предопределенность, предприниматель проявил упорство и добился передачи дела в Президиум ВАС РФ. В сентябре надзорная инстанция сделала заключение: отменить решения судов и взыскать в пользу предпринимателя весь долг по арендной плате (постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10).
Очевидные вещи требуют доказательств
Неожиданное решение? Нет.
Тройка судей и не спорила, что покупатель не может распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Судьи оставили этот вопрос и обратились исключительно к нормам ГК РФ об условиях действительности договора аренды.
Дело в том, что иск был заявлен предпринимателем в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договорных обязательств по оплате арендных платежей. При этом арендатор, будучи уверен в своей правоте, подошел к процессу формально. Он выстроил свою позицию в суде на отрицании заявленного арендодателем требования, указав лишь, что на момент заключения договора за предпринимателем не было зарегистрировано право собственности на помещение. Нарушение порядка реализации права собственности предпринимателем он не доказывал.
Между тем обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ст. 65 АПК РФ).
ВАС РФ использовал это и не увидел в деле оснований для разрешения вопроса о принадлежности арендодателю права собственности на помещение.
В определении о передаче дела в Президиум судьи отметили, что договор аренды недвижимого имущества является незаключенным при отсутствии его государственной регистрации. Договор аренды, заключенный предпринимателем, был в итоге зарегистрирован в установленном порядке. Значит, он считается заключенным с момента регистрации. И нет оснований признать его недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Договор должен исполняться сторонами, и арендатор обязан выплатить предпринимателю задолженность по арендной плате за весь срок пользования помещением.
Тенденция
Недавно аналогичное дело рассмотрел ФАС Северо-Кавказского округа и отменил решения двух первых инстанций, отказавших арендодателю во взыскании долга по арендной плате (постановление от 02.04.2010 по делу № А32-5850/2009). Обосновывая свое решение, суд отметил, что предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором и не связанных с наличием или отсутствием права собственности арендодателя.
Что касается установления факта наличия или отсутствия права собственности арендодателя, арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество, если отсутствуют доказательства принадлежности имущества другому лицу.
Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.
Формулируйте требования
Из решения, вынесенного Президиумом ВАС РФ, следует: если арендатор, выступающий ответчиком в суде, не заявляет самостоятельное требование о признании отсутствия у арендодателя правовых оснований для распоряжения имуществом (например, посредством предъявления встречного иска), не представляет тому доказательств, то в рамках спора о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору аренды этот вопрос суд решать не будет.
Отметим, что данное решение ВАС РФ идет вразрез со сложившейся арбитражной практикой. Арбитражные суды единогласно признают, что юридически значимым обстоятельством для рассмотрения подобных дел признается установление наличия у истца права собственности или иного титула для сдачи в аренду недвижимого имущества к моменту оформления договора аренды. В судебных решениях по таким делам вывод однозначный: лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательного обогащения с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Договор аренды данного имущества ничтожен.
Подобные решения выносятся без самостоятельных требований ответчиков-арендаторов рассмотреть вопрос о наличии у арендодателя права собственности на объект аренды. То, что в силу ст. 65 АПК РФ норма ст. 608 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении данных дел, сомнений у судов не вызывает (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу № А43-16475/2009, Восточно-Сибирского округа от 16.02.2010 по делу № А33-2049/2009, Московского округа от 11.12.2009 № КГ-А41/12225-09, Поволжского округа от 25.02.2010 по делу № А65-18537/2009, Северо-Кавказского округа от 19.05.2010 по делу № А32-47195/2009, Уральского округа от 10.03.2010 № Ф09-1391/10-С6 и Центрального округа от 12.05.2010 № Ф10-1865/10).
В пику сложившейся практике ВАС РФ считает, что в круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, не входит установление наличия у арендодателя права собственности на объект недвижимости, сдаваемый в аренду.