1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1405

Низкие ставки кредитования поддержат высокие цены на жилье

Темпы ввода нового жилья в РФ в I квартале упали ниже показателя января — марта даже прошлогоднего кризисного года. Введено 9,6 млн кв. м, что на 8,3% меньше, чем год назад («ЭЖ», 2010, № 16). Зато объем выданных жилищных кредитов в марте взлетел почти в 2 раза по сравнению с февралем, когда ипотека находилась на низком старте. Значит, граждане уверены, что строители, невзирая на любые кризисы, сумеют удержать цены на удобном для продавцов уровне, и не ждут наступления лучших времен для покупки жилья, оформляют ипотечные займы по средней ставке в 13,6%.

В то же время ЦБ РФ сообщает о росте ипотечных должников. Их общая задолженность по кредитам в рублях выросла на 0,8% — до 819,323 млрд руб. А сумма просроченной задолженности увеличилась за месяц до 20,773 руб., или на 4,6%. Правда, по валютным кредитам зафиксировано ее сокращение на 2,9%.

Предлагаемые банками ипотечные продукты остаются неподъемными для россиянина со среднестатистическим достатком. Доступное и комфортное жилье, обещанное ему государством пять лет назад приоритетным национальным проектом, по-прежнему остается мечтой.

Усилия государства по сбиванию ставки по ипотеке никак не способствуют тому, чтобы сбылась мечта миллионов иметь свою крышу над головой (зато это на руку продавцам недвижимости). А что способствует или может способствовать? Увеличение объемов строительства и снижение стоимости предлагаемого жилья.

«ЭЖ» провела расчеты и выделила регионы, где объемы ввода нового жилья в I квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли. К примеру, в Амурской или Брянской области сдано жилья в 2,9 раза больше, чем год назад. Так вот, при таких темпах строительства за типовую двушку, скажем, в Благовещенске по ипотеке можно расплатиться сегодня за 6,3 г. В Брянске при таких же условиях ипотеку можно будет погасить за 10,3 г. А в Москве — за 17 лет. Это при понятной разнице средних доходов жителя Благовещенска и москвича.

При расчетах мы пользовались официальными сведениями Минрегиона, Банка России, Росстата, в частности установленной Минрегионом на II квартал 2010 г. средней рыночной стоимостью одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам Федерации. Подсчеты позволили составить ренкинг российских регионов по гипотетически возможным срокам расчетов за двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м. Он представлен сводной таблицей. При этом не учитывается стоимость денег в случае приобретения квартиры в кредит.

Мнение эксперта

Андрей Ипполитов,
руководитель Аналитического центра
по ипотечному кредитованию секьюритизации

Интересно, кому адресованы слова премьер-министра страны о необходимости снижения ставок по ипотечным кредитам до 7%?

Есть две категории банков. Первая — те, которым можно приказать назначить любую ставку. Вторые — те, у которых ставка рассчитывается исходя из объективной оценки рисков и стоимости ресурсов. То есть имеются административные методы установления банковских ставок и рыночные механизмы. Инфляция в 2009 г. составила 8,8%. Средняя рублевая ставка по ипотечному кредиту в декабре была 14,4%. Вопрос: какой должна быть инфляция, чтобы рыночная ставка ипотечного кредита опустилась с 14 до 7%?

Для меня остается загадкой, почему, говоря о доступном жилье и ипотечном кредитовании, чиновники оперируют только процентной ставкой, ставя ее во главу угла как панацею для решения квартирного вопроса. Уже много раз на цифрах доказано, что снижение кредитной ставки не влияет на доступность жилья. Почему не говорить и не подавать такие простые сигналы: «Мы обеспечим массовое строительство жилья эконом-класса», «Мы разработаем механизм снижения/субсидирования первоначального взноса», «Мы создадим благоприятные условия для развития рынка ипотечных ценных бумаг», «Мы будем развивать альтернативные способы приобретения жилья», «Мы снимем административные барьеры при получении разрешительной документации на строительство», «Мы сделаем прозрачными тендеры среди застройщиков»?

Ставка — лишь один из элементов, влияющих на доступность жилья. Причем не самый важный. Да, люди смотрят на нее, принимая решение об ипотечном кредите. Но такие параметры, как доход семьи, сумма платежа, первоначальный взнос, гораздо более показательны и важны для бюджета заемщика. И надо ли искусственно увеличивать объемы выдаваемых кредитов и развивать не совсем рыночные механизмы рефинансирования, увеличивая тем самым спрос и соответственно цены на жилье?

К сведению

По опросу аналитического центра портала «ГдеЭтотДом.Ру», 60% москвичей готовы купить жилье по цене 15 000—30 000 руб. за квадратный метр, 19% — по цене не более 10 000 руб., 7% респондентов устроила бы цена «квадрата» 30 000—50 000 руб., 3% — 50 000—100 000 руб., 11% опрошенных признались, что никогда не смогут купить столичное жилье.

Для сравнения: по данным портала, средняя стоимость квадратного метра в Москве в однокомнатных квартирах на 11 мая составляла 146 800 руб., в двухкомнатных — 169 000, в трехкомнатных — 178 500, в четырехкомнатных — 247 000 и в многокомнатных — 309 800 руб. При таких ценах на жилье, по оценке авторов опроса, обзавестись жильем в столице смогут не более 0,6% москвичей.

Таблица 1

Регионы — лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в рублях на 1 декабря 2009 г.

Регион

Объем просроченной задолженности, млн руб.

Общий объем задолженности, млн руб.

г. Москва

2363,7

62422,7

Московская область

1912,0

44000,9

Самарская область

1043,2

24496,4

Кемеровская область

808,0

16456,9

Челябинская область

798,0

28217,7

Пермский край

793,8

23009,8

Новосибирская область

691,8

28036,6

Тюменская область

689,5

71690,6

г. Санкт-Петербург

683,5

45179,8

Волгоградская область

645,9

11343,9

Красноярский край

577,8

30885,0

Свердловская область

561,1

32559,1

Омская область

528,5

14038,9

Краснодарский край

458,7

20593,6

Республика Татарстан

416,6

16079,0

Источник: ЦБ РФ

 

Таблица 2  

Ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства по состоянию на 22 марта 2010 г. 

Название банка   

 

Ставка в рублях 

 

Ставка в валюте 

 

минимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)   

 

максимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)   

 

минимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)   

 

максимальная (на этапе строительства/ после государственной регистрации прав собственности)   

 

Банк Москвы 

 

15,75/14,75 

 

18,75/17,75 

 

9,75/10,75 

 

12,75/13,75 

 

ВТБ24 

 

16,85/14,35 

 

21,35/18,85 

 

13,1/10,6 

 

15,35 

 

Возрождение 

 

15,5/14,5 

 

16/15 

 

12,5/11,5 

 

14/13 

 

Газпромбанк 

 

15,75/15 

 

— 

 

12,5/11,5 

 

— 

 

Дельтакредит 

 

16,75/14,75 

 

18,25/16,25 

 

10,75/8,75 

 

12,25/10,25 

 

Нордеа Банк 

 

14,5/13 

 

20,5/19 

 

10/9 

 

16/15 

 

РосЕвроБанк  

 

15,5/13,5 

 

17/15 

 

12,5/10,5 

 

13,5/11,5 

 

Сбербанк 

 

15/13,5 

 

16/14,5 

 

10,8/9,1 

 

12,35/10,6 

 

Источник: Интернет-сайты банков 

 

Таблица 3

Ренкинг регионов по срокам покупки двухкомнатной квартиры и вводу жилья

1

2

3

4

5

6

7

8

Центральный федеральный округ

Белгородская область

39389,34

13839,9

1 969 467

11,9

67

144,4

65

Брянская область

29438,17

10754,7

1 471 909

11,4

59

95,5

53

Владимирская область

37261,51

13152,9

1 863 076

11,8

66

125,6

61

Воронежская область

34894,81

13446,7

1 744 741

10,8

48

125

60

Ивановская область

33396,22

11 842

1 669 811

11,8

65

47,6

35

Калужская область

45943,91

15275,1

2 297 196

12,5

70

72,9

47

Костромская область

31828,21

12601,6

1 591 411

10,5

42

21,1

14

Курская область

27050,57

12548,4

1 352 529

9,0

24

38,5

30

Липецкая область

33438,87

13 427

1 671 944

10,4

40

121,8

59

Московская область

61718,99

23065,7

3 085 950

11,1

54

872,2

82

Орловская область

30232,7

11468,4

1 511 635

11,0

50

43,8

34

Рязанская область

37694,98

14 061

1 884 749

11,2

55

141,7

63

Смоленская область

31143,09

13068,8

1 557 155

9,9

33

58,2

41

Тамбовская область

28377,42

11085,2

1 418 871

10,7

47

60,4

44

Тверская область

49154,62

14239,1

2 457 731

14,4

78

81,5

49

Тульская область

43886,72

14 029

2 194 336

13,0

74

33,6

24

Ярославская область

38162,67

14299,1

1 908 134

11,1

53

33,8

25

г. Москва

141233,08

36193,8

7 061 654

16,3

79

338,3

76

Северо-Западный федеральный округ

Республика Карелия

44227,06

17737,4

2 211 353

10,4

41

29,8

21

Республика Коми

39061,43

23239,7

1 953 072

7,0

8

14

10

Архангельская область

38811,67

19769,7

1 940 584

8,2

16

25,7

18

Hенецкий АО

65 500

40566,1

3 275 000

6,7

7

2,4

3

Вологодская область

32351,97

17508,5

1 617 599

7,7

13

41,9

33

Калининградская область

39716,56

16078,8

1 985 828

10,3

36

97,8

54

Ленинградская область

51501,26

19050,5

2 575 063

11,3

58

260,3

73

Мурманская область

н/д

26479,6

н/д

н/д

н/д

8,7

н/д

Новгородская область

34105,29

14948,9

1 705 265

9,5

30

20,6

13

Псковская область

35105,68

12520,4

1 755 284

11,7

62

22,2

17

г. Санкт-Петербург

80713,68

24427,9

4 035 684

13,8

77

387,6

78

Южный федеральный округ

Республика Адыгея

32 358

11553,9

1 617 900

11,7

61

35,1

28

Республика Калмыкия

22064,49

10275,8

1 103 225

8,9

21

11,6

7

Краснодарский край

39994,03

14811,6

1 999 702

11,3

57

857,8

81

Астраханская область

31469,14

14319,1

1 573 457

9,2

26

94,4

52

Волгоградская область

34106,68

12697,3

1 705 334

11,2

56

91,2

51

Ростовская область

41921,99

13442,9

2 096 100

13,0

73

324,8

75

Северо-Кавказский федеральный округ

Республика Дагестан

28357,24

9059,8

1 417 862

13,0

75

154,8

66

Республика Ингушетия

н/д

12 044

н/д

н/д

н/д

30,1

н/д

Кабардино-Балкарская Республика

н/д

10266,8

н/д

н/д

н/д

31,9

н/д

Карачаево-Черкесская Республика

17602,62

9997,3

880 131

7,3

11

12,6

9

Республика Северная Осетия — Алания

28020,34

10563,6

1 401 017

11,1

51

48,4

36

Чеченская Республика

32250,67

12 655

1 612 534

10,6

45

19,6

11

Ставропольский край

30747,32

12 388

1 537 366

10,3

38

296,3

74

Приволжский федеральный округ

Республика Башкортостан

36619,81

14815,7

1 830 991

10,3

37

257,1

72

Республика Марий Эл

35920,68

11564,4

1 796 034

12,9

72

57,4

40

Республика Мордовия

33049,1

10822,2

1 652 455

12,7

71

28,3

20

Республика Татарстан

32440,02

14796,2

1 622 001

9,1

25

501,9

80

Удмуртская Республика

33002,46

12915,2

1 650 123

10,6

46

76,9

48

Чувашская Республика

28935,3

11633,9

1 446 765

10,4

39

50,4

37

Пермский край

40048,14

15044,2

2 002 407

11,1

52

88,5

50

Кировская область

31890,1

12195,3

1 594 505

10,9

49

34,5

27

Hижегородская область

47817,15

15922,5

2 390 858

12,5

69

367

77

Оренбургская область

34947,75

14447,4

1 747 388

10,1

35

106,9

56

Пензенская область

29710,23

12783,1

1 485 512

9,7

32

60,3

43

Самарская область

42571,7

14 565

2 128 585

12,2

68

101,9

55

Саратовская область

30046,37

13089,1

1 502 319

9,6

31

108,1

57

Ульяновская область

32583,59

11843,7

1 629 180

11,5

60

69,7

46

Уральский федеральный округ

Курганская область

29435,79

11581,7

1 471 790

10,6

43

21,6

15

Свердловская область

49716,38

17694,3

2 485 819

11,7

64

205,3

69

Тюменская область

44250,06

37457,9

2 212 503

4,9

3

426,6

79

Ханты-Мансийский АО — Югра

49626,68

39035,9

2 481 334

5,3

5

53,1

38

Ямало-Hенецкий АО

53396,61

58181,1

2 669 831

3,8

1

9,5

6

Челябинская область

31004,54

15 564

1 550 227

8,3

17

170,7

68

Сибирский федеральный округ

Республика Алтай

35155,26

12525,9

1 757 763

11,7

63

35,4

29

Республика Бурятия

28749,47

15870,2

1 437 474

7,5

12

34,2

26

Республика Тыва

34 028

15808,2

1 701 400

9,0

23

5,5

4

Республика Хакасия

28180,45

16349,4

1 409 023

7,2

9

26,1

19

Алтайский край

33525,07

10395,4

1 676 254

13,4

76

142,6

64

Забайкальский край

31452,75

16745,5

1 572 638

7,8

14

39

31

Красноярский край

38309,66

19 733

1 915 483

8,1

15

251,6

71

Иркутская область

39091,22

18198,2

1 954 561

9,0

22

135,6

62

Кемеровская область

34967,95

15837,4

1 748 398

9,2

27

206,2

70

Новосибирская область

37656,95

16596,4

1 882 848

9,5

29

156,3

67

Омская область

30759,29

14 663

1 537 965

8,7

20

109,1

58

Томская область

34176,35

19418,5

1 708 818

7,3

10

59,9

42

Дальневосточный федеральный округ

Республика Саха (Якутия)

48810,76

24 450

2 440 538

8,3

18

12

8

Камчатский край

45184,04

30881,1

2 259 202

6,1

6

0,1

1

Приморский край

48550,62

19 060

2 427 531

10,6

44

55,5

39

Хабаровский край

49168,78

20431,6

2 458 439

10,0

34

62,9

45

Амурская область

44835,26

20165,5

2 241 763

9,3

28

21,6

15

Магаданская область

32042,93

31504,9

1 602 147

4,2

2

0,3

2

Сахалинская область

65866,67

32 373

3 293 334

8,5

19

39,9

32

Еврейская АО

23077,54

18 379

1 153 877

5,2

4

19,6

11

Чукотский АО

н/д

41 700

н/д

н/д

н/д

н/д

н/д

Примечание: 1 — регионы, 2 — цена 1 кв. м жилья, руб., 3 — средняя ежемесячная заработная плата, руб., 4 — цена двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м, руб., 5 — срок расчетов за двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м, лет, 6 — ренкинг регионов по данному показателю, 7 — ввод жилья в регионе, тыс. кв. м, 8 — ренкинг регионов по данному показателю.

Источник: Минрегион РОССИИ, Росстат, расчет «ЭЖ»