В рамках открытого диалога в Совете Федерации зампред Правительства Марат Хуснуллин озвучил основные итоги работы строительного комплекса за первое полугодие 2023 года. Из доклада следует, что стройотрасль по итогам первого полугодия показывает положительную динамику. С начала года в РФ введено 52 млн кв. м жилья, из которых многоквартирные дома – 21,7 млн кв. м. Градпотенциал, по оценке отраслевых властей, увеличился на 5,6% – до 412 млн кв. м, на 21% увеличилось количество новых проектов..
Объем действующих разрешений на строительство также вырос и достиг 153,9 млн кв. м. Общий жилищный фонд сейчас составляет 4,1 млрд кв. м. Для достижения поставленных Президентом целей за 10 лет Минстрой планирует построить более 1 млрд кв. м жилья. Это значит, что каждый пятый метр в 2030 году в стране будет новым.
«ЭЖ» попросила экспертов рассказать о том, что происходит на рынке недвижимости на практике, какие тренды развивались в первом полугодии и что стоит ожидать в дальнейшем.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
Итоги, тренды первого полугодия. Рынок недвижимости сужается. Показатели вывода нового предложения соответствуют низкому уровню платежеспособного спроса. Девелоперы оставляют в своих портфелях только наиболее ликвидные лоты. Затоваривание происходит за счет объектов эконом-класса, которые теряют свою целевую аудиторию из-за высокой закредитованности населения, ужесточения условий выдачи ипотеки, сокращения реальных располагаемых доходов. Сформирован рынок небольшой группы финансово обеспеченных покупателей, которые предъявляют повышенные требования к подорожавшей недвижимости. Застройщики инициируют новые программы, например: компенсация аренды на время строительства объекта, чтобы расширить круг потенциальных потребителей.
Прогноз на второе полугодие. В ближайшее время продолжит развиваться тренд на сокращение квадратных метров в квартирах и вынос функциональных зон в общественные пространства: кладовые, коворкинги, места для проведения мероприятий и другие. Дополнительно доступность жилья будет поддерживаться за счет освоения удаленных локаций с менее дорогими участками под строительство. Будут инициироваться новые акции с выгодными условиями по рассрочке, возможностью постепенного накопления на первый взнос, компенсацией аренды и т. д. Цены на новостройки при этом продолжат колебаться незначительно, так как из-за высоких издержек бизнес не имеет возможности давать существенные скидки в ущерб прибыли.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»
Первое полугодие 2023 года – период поступательного восстановления потребительской активности на первичном рынке Москвы. В январе-июне в столице совершено 38 080 сделок по ДДУ, что на 2,2% больше, чем во II полугодии 2022 года. Больше сделок в первой половине года совершалось только в период ажиотажного спроса, во время пандемии. Оживлению покупательской активности поспособствовали стабилизация эмоциональной обстановки в обществе, господдержка отрасли и грамотные действия девелоперов.
Ключевым драйвером спроса осталась ипотека. По результатам I полугодия 76% сделок по ДДУ совершены с кредитным обременением. Отмена околонулевой ипотеки под давлением ЦБ не привела к обвалу рынка, так как клиенты сумели быстро переориентироваться на льготные госпрограммы.
Вследствие нормализации ситуации на рынке к концу I полугодия правительство приняло решение о непродлении особого порядка приемки новостроек, действовавшего с марта 2022 года. Стоит отметить, что застройщики были готовы к этому решению. Многие компании вообще не пользовались послаблениями. Количество проблемных объектов (долгостроев) на рынке жилья за год значительно сократилось, что говорит о дисциплинированности отечественных девелоперов.
Объем предложения новостроек и проектов реконструкции в I полугодии продолжил увеличиваться, но темпы роста замедлились. По итогам июня 2023 года на первичном рынке Москвы представлено 71,6 тысяч квартир и апартаментов, что на 0,6% больше, чем полгода назад. В I полугодии 2023 года в Москве начались продажи в 37 новостройках и проектах реконструкции, что на 31,5% меньше, чем в I полугодии 2022 года. Застройщики аккуратнее выводи на рынок новые объемы, чтобы не допустить затоваривания. Средняя площадь первичного жилья в столице за полгода сократилась на 1,3% – до 53,6%.
Из-за высокого объема экспозиции в столице сохраняется «рынок покупателя», вынуждающий девелоперов регулярно предоставлять скидки до 30% и вводить новые акции (например, бесплатная аренда жилья до сдачи новостройки). Тем не менее, благодаря положительной динамики спроса цены на первичном рынке по итогам июня достигли рекордного показателя – 427,5 тысяч рублей. С начала года московские новостройки подорожали на 5,6%, тогда как инфляция, по данным Росстата, составила 2,9%. Вместе с тем в конце июня до минимума за полтора года снизилась валютная цена квартир и апартаментов (ввиду ослабления рубля), что привело к увеличению продаж в премиальном и элитном сегменте.