Рынок ипотечного кредитования трансформируется под влиянием тенденций в экономике. Как изменилась ипотека, что ждать от этого года и сумеет ли ЦБ «остудить» рынок рассказывает Александр Габриелов, доцент Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ, академический руководитель программы «Международный бизнес».
В прошлом году на рынке большое распространение получили субсидируемые ипотечные кредиты, которые составили более трети от всех выданных кредитов. Причем, когда мы говорим о субсидируемой ипотеке, речь не только о государственных мерах поддержки (например, «семейная ипотека» и «льготная ипотека»), но и о программах субсидирования ставки застройщиками, которые часто комбинируются с госпрограммами.
Прошлый год вообще прошел под знаком низких ставок от застройщиков, которые опускались вплоть до 0,01% годовых. С одной стороны, эта мера поддержала спрос за счет существенного снижения ежемесячных платежей. С другой стороны, она привела к завышению цен на жилье, продаваемое по субсидированным программам, на 20-30% от рынка. Это не могло не обеспокоить Центральный Банк.
Эльвира Набиуллина еще в ноябре 2015 года высказала серьезную озабоченность ипотекой по около нулевым ставкам от застройщика. ЦБ ужесточил регулирование и повысил оценку рискованности подобных сделок для банков. В дополнение к этому уже в марте 2023 года Центробанк объявил о поэтапном ужесточении требований по ипотечным кредитам с разным первоначальным взносом: теперь банки должны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки, если минимальный первоначальный взнос будет ниже 20% (с 1 июня 2023 года) и ниже 30% (с 1 января 2024 года).
По некоторым оценкам все эти меры должны остудить первичный рынок недвижимости и снизить цены на 10-15%, но вот поможет потребителям это едва ли – первоначальный взнос в 30% является заградительным для большинства покупателей. Возможно, свою изобретательность в разработке новых схем проявят и девелоперы. Такие примеры, как программа кэшбэка в размере первоначального взноса от компании ПИК, мы уже видели.
Количество выданных ипотек в первом квартале 2023 года по сравнению с таким же периодом прошлого года сократилось по данным ЦБ на 13%, а вот сумма таких кредитов сократилась всего на 3%, что отражает рост среднего размера кредита в условиях подорожавшей первички.
При этом просрочка по ипотеке, несмотря на не самые позитивные тенденции в доходах населения, хоть и подросла с начала года почти на 2 млрд. рублей, всё равно остаётся очень низкой - 0,41% от всей задолженности (57,3 млрд руб. на 01.03.2023).